3.5 Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

Законом о введении в действие ГрК РФ был введен институт комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, который регулируются ст.30.2 ЗК РФ. Земельные участки под эти цели, как правило, предоставляются огромные, без сложившейся инфраструктуры и основные затраты застройщика уходят на создание объектов инфраструктуры. Земельный участок под комплексное освоение можно получить только с торгов, на торги выставляется право аренды. Институт комплексного освоения включает четыре этапа:

• Подготовка документации по планировке территории: проект планировки территории и проект межевания территории.

• Работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры – самый сложный этап. При этом ст.30.2 ЗК РФ не предусматривает безусловной бесплатной передачи созданных застройщиком объектов инфраструктуры в публичную собственность. Иначе этот вопрос решается в СПб. Этот институт регулируется в СПб постановлением Правительства СПб №167 от 21 февраля 2006 года, которое предусматривает, что данные объекты должны быть бесплатно переданы в собственность города и только после этого у застройщика возникает право приступить к следующему этапу комплексного освоения земельного участка.

• Формирование земельных участков внутри участка, предоставленного под комплексное освоение.

• После того как земельные участки поставлены на кадастровый учет у лица, заключившего первоначальный договор аренды, возникает преимущественное право на их выкуп по кадастровой стоимости либо на заключение договоров аренды эти земельных участков

3.6 Договор о развитии застроенной территории.

Следующий этап в развитии жилищного строительства - это развитие застроенной территории. Институт развития застроенной территории Россия заимствовала у американцев, глее он носит несколько иное название – «реновация». Этот процесс заключается в том, что территория внутри существующей застройки предоставляется под новое строительство. Данный институт введен с 1 января 2007 года ФЗ №246-ФЗ, в связи с чем в ГрК РФ появились статьи 46.1, 46.2.

Градостроительное и жилищное законодательство предусматривает 2 юридических факта, которые должны предшествовать заключению договора о развитии застроенной территории:

• Принятие решения о развитии застроенной территории (ГрК РФ)

• Отсутствие со стороны собственников жилых помещений, расположенных на такой территории, надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья (ЖК РФ).

Решение о развитии застроенной территории принимается исполнительным органом МСУ, в СПб – Правительством СПб. В соответствии с ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято только при наличии градостроительных регламентов, это означает, что данный институт возможно применять только в тех регионах, где приняты ПЗЗ, однако эту норму ГрК РФ многие регионы игнорировали, в том числе и в СПб, где приняли постановление Правительства СПб, регулировавшее данную процедуру, в 2007 году (то есть за 2 года до принятия ПЗЗ).

К территории, в отношение которой принимается такое решение, предъявляются жесткие требования:

• На ней должны находиться многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

• Многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируется на основании адресных программ.

• На застроенной территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

После принятия решения о развитии застроенной территории принимается решение о проведении открытого аукциона и на аукцион выставляется не земельный участок и не право на заключение договора аренды земельного участка, а право на заключение договора о развитии застроенной территории. В договоре, заключенном по результатам аукциона, должно быть указано:

• Местоположение территории

• Площадь

• Перечень адресов зданий, подлежащих сносу

• Обязательство застройщика разработать документацию по планировке территории (ППТ, ПМТ)

• Обязательство застройщика по расселению жителей многоквартирных домов.

Применительно к этому обязательству застройщика следует отметить, что если в институте комплексного освоения самым затратным является создание инфраструктуры, то в институте развития застроенной территории самым затратным, а зачастую и просто не выполнимым является расселение граждан из аварийных домов. При решении этого вопроса важно, на каком основании проживают граждане в сносимом здании. В отношение тех, у кого заключен договор социального найма, застройщик обязуется создать или приобрести и передать в публичную собственность жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений. При этом жилье должно быть предоставлено равнозначное, а термин равнозначность трактуется как «по норме предоставления». Если квартиры приватизированы, то застройщик обязан заплатить выкупную цену за изымаемое жилье и за земельный участок под многоквартирным домом, однако собственники помещений получат только рыночную стоимость помещений. За земельный участок они не получают ничего, поскольку право на этот участок возникло у них бесплатно в силу закона. При этом, если земельный участок был поставлен на кадастровый учет под многоквартирным домом, то несмотря на то, что граждане потратились на межевые работы, то никакой компенсации за это они также не получат. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то для того, чтобы у застройщика была возможность заплатить рыночную цену за него (то есть выкупить), то его за счет бюджетных средств ставят на кадастровый учет, а потом застройщик выплачивает рыночную стоимость городу за земельный участок.

В случае необходимости застройщик создает инфраструктуру, при этом расходы на это могут быть частично компенсированы за счет бюджета.

После заключения договора аренды и расселения граждан инвестор разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, ему определяют технические условия подключения, плату за подключение и после этого принимается решение о предоставлении земельных участков, расположенных внутри данной территории, либо в аренду (при этом арендная плата за такие участки будет уплачиваться в размере земельного налога), либо в собственность бесплатно. После этого земельные участки формируются инвестором и заключается договор аренды либо договор купли-продажи. Для регистрации возникших прав на земельные участки в Росреестр предоставляется либо договор купли-продажи, либо договор аренды. Здесь следует обратить внимание на два момента. Во-первых, исключением из общего правила является то, что сначала принимается решение о предоставлении земельного участка, а потом он ставится на кадастровый учет. С момента внесения изменений в ЗК РФ ФЗ №141-ФЗ в 2008 г. введено правило, что решение о предоставлении земельного участка может быть принято только при наличии кадастрового паспорта земельного участка, то есть после проведения работ по его формированию. Во-вторых, не понятно, как может быть заключен договор купли-продажи земельного участка, если право собственности на него возникает на основании решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. Из данных норм следует, что законодатель провозгласил право на бесплатное предоставление инвестору земельных участков в собственность бесплатно, а механизм реализации этого права отсутствует.

После введения института развития застроенной территории в ст.32 ЖК РФ появилась ч.11, где указано. что если принято решение о развитии застроенной территории, то орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений требование о его сносе или реконструкции и установить срок в 6 месяцев для подачи заявления о сносе или реконструкции. Если в течение 6 месяцев такое заявление не подается, то тогда заключается договор о развитии застроенной территории.

Параграф 4 : Предоставление земельных участков для размещения временных построек.

Прежде всего следует выяснить, что представляет из себя временная постройка. Временная постройка не обладает признаками капитальности, и права на временную постройку не могут быть зарегистрированы как на объект недвижимости. На федеральном уровне понятие временных построек не дается, вернее на федеральном уровне говорится только о таких временных постройках, которые создаются исключительно для целей возведения объекта капитального строительства и на период его возведения. Такие временные постройки возводятся на участке, предоставленном для строительства. Что касается «самостоятельных» временных построек, то есть не предназначенных для обслуживания объекта капитального строительства, то в основном им уделяется внимание на региональном уровне. В СПб действует постановление Правительства №939 от 12.07.2011, где дается понятие временных построек. Под временными постройками понимаются – одноэтажные постройки некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которых предусмотрена возможность их разборки и перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

В ЗК РФ нет ни одной нормы, которая бы напрямую регулировала порядок предоставления земельных участков под временные постройки. Однако в ЗК РФ есть ст.34, которая названа «Порядок предоставления земельных участков гражданам для целей не связанных со строительством». На региональном уровне эту норму стали рассматривать таким образом, что именно она регулирует порядок предоставления земельных участков для размещения временных построек, причем не только гражданам, но и юридическим лицам. Для этого нужно заключить договор аренды с органом исполнительной власти, уполномоченном на распоряжение земельными участками кА правило на срок до 3-х лет, в исключительных случаях – до 10 лет. В СПб этот порядок регулируется постановлением Правительства №1830 от 30.12.10. Однако одна проблема осталась. С точки зрения ЗК РФ эта процедура не предусматривает возможности проведения торгов и возникает вопрос, как быть, если на один земельный участок подано несколько заявок.

На федеральном уровне этот вопрос не решается. На региональном уровне единообразного подхода нет. Например, в СПб до 2011 года пока действовало постановление Правительства СПб №1735 2003 г. процедура торгов при наличии нескольких претендентов не применялась не зависимо от того, претендуют ли на земельный участок граждане или юридические лица. С 1 января 2011 года стал действовать новый порядок в отношении юридических лиц, предусмотренный вышеназванными постановлениями, порядок: если на земельный участок претендуют несколько юридических лиц, то в этом случае земельный участок должен быть выставлен на торги. Если же на земельный участок претендуют граждане, то он будет предоставлен первому заявителю. Подобной позиции придерживается и МЭР РФ.

С точки зрения федерального законодательства, а точнее – ч.17 ст.51 ГрК РФ, не требуется получение разрешения на возведение временной постройки, однако на местном уровне считают, что это пробел законодательства, и, как правило, определенный орган наделяется полномочиями по выдаче разрешительных документов для возведения временной постройки (даже на собственном земельном участке). Однако данный документ не является разрешением на строительство. В СПб таким органом является Государственная административно-техническая инспекция при Правительстве СПб (ГАТИ), в соответствии с приказом ГАТИ №4 2008 г. она выдает ордера на возведение временных построек. И в соответствии с законодательством об административной ответственности в СПб если временная постройка возведена без разрешения ГАТИ, то это квалифицируется как административное правонарушение.

Параграф 5:Возникновение прав на землю собственников объектов недвижимости