5.1.2 Разрушенные объекты

Ст.36 ЗК РФ формально не предъявляет никаких требований к техническому состоянию объектов недвижимости. На практике это приводило к тому, что приватизация земельных участков в порядке ст.36 ЗК РФ происходила под объектами, которые юридически существовали, а фактически были разрушены. Судебная практика довольно долго отдавала приоритет формальному подходу – если запись в ЕГРП на такой объект не была прекращена, то, соответственно, юридически объект продолжал существовать и выкуп земельного участка допускался. После 2008 года судебная практика изменилась и произошел отход от формального критерия. В настоящее время предусмотрена ежегодная инвентаризация объектов недвижимости и если инвентаризующие органы констатируют, что объект разрушен, то это отражается в кадастровой документации, на основании чего делается соответствующая запись в ЕГРП и регистрация прав на такой объект прекращается.

Не остался в стороне от этой проблемы и ВАС РФ. Позиция его изложена была в определении от 14 июля 2009 г. № ВАС-6811/09, глее он опирался на положения ст.39 ЗК РФ, в которой говорится, что владельцы разрушенных зданий сохраняют права на земельный участок, находящийся у них на ограниченных вещных правах, если приступят к восстановлению разрушенного здания в течение 3-х лет. Исходя из этого ВАС РФ указал, что по смыслу ст.36 ЗК РФ во взаимосвязи со ст.39 ЗК РФ после восстановления разрушенного объекта недвижимости собственник такого объекта может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ст.36 ЗК. Что касается условий сохранения прав на земельный участок под разрушенными строениями за арендаторами и субарендаторами, то эти условия определяются договором аренды и субаренды. Этот подход ВАС не нашел единодушного восприятия в судебной практике окружных судов. Не так категоричен и ВС РФ по этому вопросу, о чем говорилось выше.

5.1.3 Древесно-кустарниковая растительность

До введения в действие ЛК РФ (1 января 2007 г.) древесно-кустарниковая растительность (ДКР) в соответствии со ст.130 ГК РФ рассматривалась как объект недвижимости. И в южных регионах существовала практика, когда регистрировали право собственности на растительность, а потом в порядке ст.36 ЗК РФ выкупали земельный участок. Законодательство, действовавшее до 2011 года, не предусматривало возможности реализации такого механизма. Позднее в связи с принятием ЛК РФ ДКР приобрела иной статус, появилось понятие лесной участок и она перестала существовать как объект гражданских прав, в связи с чем и была исключении из ст.130 ГК РФ.

А в декабре 2010 года в Закон о введении в действие ЗК РФ была включена норма, в соответствии с которой лица, зарегистрировавшие право собственности на ДКР до введения в действие ЛК РФ, могут приобрести права на земельный участок под такой растительностью в порядке ст.36 РФ .

5.2 Вид прав на землю, оформляемый в порядке ст.36 зк рф

В соответствии со ст.36 ЗК РФ вид прав на землю, оформляемый в порядке ст.36, зависит от того, на каких правах находится недвижимое имущество. Если объекты недвижимости находятся на праве оперативного управления (ОУ), то их владельцы могут оформить только право постоянного (бессрочного) пользования. При этом до 2008 года такие лица могли в том числе и арендовать земельный участок – в этом случае ответственным по долгам арендатора выступал собственник такого объекта. В 2008 году были внесены изменения в Закон о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которыми учреждения и казенные предприятия могут теперь оформлять права на землю только в виде права П(Б)П. Эта формулировка не лишает право юридических лиц, имущество которых находится на праве ОУ, оформлять права на землю в виде права безвозмездного срочного пользования.

Юридические лица, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения ( ГУПы и МУПы) могут оформить на земельный участок только право аренды. При этом арендными павами они распоряжаться никак не могут.

А вот если имущество находится на праве собственности, то у собственника такого объекта недвижимости есть выбор: либо выкупить земельный участок, либо заключить договор аренды. При этом возникает вопрос: кто будет выбирать вид прав на земельный участок, собственник объекта недвижимости или публичный субъект, распоряжающийся данным участком? Однозначно в законодательстве этот вопрос был решен только в отношение лиц, которые переоформляют право П(Б)П – в Законе о введении в действе ЗК РФ указано, что такие лица по собственному желанию заключают либо договор купли-продажи, либо арендуют земельный участок.

По общему правилу ст.28 ЗК РФ предусматривает, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность запрещается за исключением 3-х случаев:

• Земельный участок изъят из оборота

• Существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ

• Земельный участок зарезервирован

В отношение ограниченно оборотоспособных земель в ч.4 ст.28 указано, что запрещается отказывать в предоставление такого земельного участка в собственность, если приобретение его в собственность допускается ФЗ.

В отношении лиц, у которых права на землю оформлены не были и которые оформляют ее впервые, нигде в законе не гарантировано, что правом выбора обладают именно они. Изначально судебная практика шла по 2-м направлениям. Если публичный субъект отказывал в предоставлении публичного участка в собственность, то в этом случае подходы судебной практики были следующие:

• Собственник объекта недвижимости в случае незаконного отказа может понудить орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение земельным участком, предоставить ему земельный участок

• В случае отказа в предоставлении земельного участка в собственность собственнику объекта недвижимости предлагалось обжаловать незаконные действия (бездействия) органа власти в порядке гл.24 АПК РФ.

Однако подход ВАС РФ, изложенный в постановлении Пленума 2005 г. №11, был несколько иным. ВАС РФ указал, что если собственник объекта недвижимости обращается с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, а орган исполнительной власти или ОМСУ не направляет ему в течение месяца проект договора купли-продажи или же направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действий, бездействий в порядке, установленном гл.24 АПК РФ. В случае признания действий (бездействий) органа власти незаконными, суд обязывает подготовить проект договора купли-продажи и направить его собственнику. В случае, если действие, бездействие признано незаконным, а публичный субъект не готовит проект договора, то собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении органа власти заключить договор купли-продажи. Однако это должны быть два разных судопроизводства.

Что касается выкупной цены земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, то следует указать следующее. В ст.2 Закона о введении в действие ЗК РФ содержится положение , в соответствии с которым до 1 июля 2012 года было установлено два вида льготной выкупной цены. В законе о введении в действие была указана верхняя планка, а региональными актами могла быть установлена выкупная цена в пределах верхней планки. Для тех, кто приватизировал объект недвижимости и для граждан выкупная цена устанавливалась кратно ставке земельного налога. А для всех остальных – прежде всего тех, кто построил объект недвижимости – льготная выкупная цена была установлена в Москве и СПб – в пределах 20% (в СПб 19%), а в остальных регионах - в пределах 2,5% кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждается нормативным актом органа власти в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка. При этом возникает вопрос в том, который приобрел особую актуальность после 2009 г., то есть когда была значительно увеличена кадастровая стоимость земельных участков по всей стране, как можно оспорить кадастровую стоимость? Проблема заключается в том, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается нормативным актом субъекта РФ. Общее положение – нормативные акты субъектов РФ оспариваются в судах общей юрисдикции, в арбитражные суды обжалуются нормативные акты, если есть прямое указание закона о таком обжаловании. В Закон об оценочной деятельности в 2011 году было внесено дополнение, в соответствии с которым нормативные акты которыми установлена кадастровая стоимость земельных участков могут быть обжалованы в арбитражные суды и комиссию по оценке земель. При этом не совсем ясно, если участок принадлежит гражданину, то может ли он обратиться в суд общей юрисдикции.

С 1 июля 2012 года льготная выкупная цена установленная федеральным законодательством, прекратила свое действие. Теперь выкупная цена, применяемая в рамках ст.36 ЗК РФ, определяется в пределах кадастровой стоимости участка, если законом субъекта не будет установлена меньшая выкупная цена.

Что касается переоформления права П(Б)П на право собственности, то в данном случае льготная выкупная цена применялась только тогда, когда на данном земельном участке был расположен объект недвижимости, если же земельный участок был пустой, то тогда льготная выкупная цена не применялась, но единого подхода в отношении того, по какой цене данные лицо должны выкупать земельный участок выработано не было. МЭР РФ настаивало на том, что такой земельный участок следует выкупать по кадастровой стоимости. ВАС РФ полагал, что выкуп такого земельного участка осуществляется по рыночной стоимости.

Не было единого подхода и в решении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена. Подход судебной практики довольно долго не был однозначным. Высказывалось три предположения на этот счет. Выкупная цена определяется на момент:

• подача заявления о выкупе земельного участка

• принятие решения о предоставлении земельного участка

• по дате заключения договора

В итоге по этому поводу высказался ВАС РФ. Позиция ВАС РФ заключалась в том, что выкупная цена определяется на дату заключения договора купли-продажи, хотя большинство судов придерживались точки зрения, в соответствии с которой выкупная цена должна определяться по дате принятия решения о предоставлении земельного участка.

Однако, как уже говорилось выше, после 1 июля 2012 г. льготная выкупная цена, установленная на федеральном уровне, действовать перестала. При этом обязанность по переоформлению права П(Б)П на собственность или аренду после 1 июля 2012 года сохраняется, никакого отказа в переоформлении быть не может. По мнению МЭР РФ если заявление о выкупе земельного участка было подано до 1 июля, а решение о предоставлении земельного участка было принято после 1 июля, то в отношение таких лиц действует льготная выкупная цена, предусмотренная Законом о введении в действие ЗК РФ. Однако в настоящее время арбитражная практика придерживается позиции, которую в свое время занял ВАС и продолжает «настаивать» на том, что выкупная цена определяется на момент заключения договора купли-продажи, а не на момент подачи заявления.