3.2. Способы предоставления земельных участков для целей строительства

ЗК РФ содержит всего несколько статей, посвященных порядку предоставления земельных участков для целей строительства – ст. 30-30.2, в которых предусмотрено только 2 способа предоставления: без предварительного согласования места размещения объекта (или через торги) и с предварительным согласованием места размещения объекта, т.е. через процедуру выбора земельного участка.

Застройщики пытаются на практике найти другие варианты получения земельного участка, например, через договор мены с публичным образованием, обладающим равноценным земельным участком с тем же видом разрешенного использования. Однако ВАС РФ признал такой способ получения земельного участка под строительство противоречащим ЗК РФ, т.к. п.2 ст. 30 ЗК РФ предусматривает предоставление в собственность земельного участка только через торги (Постановление Президиума ВАС РФ от 21 июля 2011 г. № 18545/10).

Другой вариант получения земельного участка под строительство был в итоге одобрен ВАС РФ. Речь идет о возможности строительства на земельном участке, предоставленном в аренду в порядке ст. 36 ЗК РФ. Если в порядке ст. 36 земельный участок был получен в собственность, то, безусловно, застройщик может осуществить на нем строительство нового объекта при условии соответствия градостроительным требованиям (соблюдение параметров застройки, вида разрешенного использования, высотного регламента и т.п.)

Что же касается арендуемого в порядке ст.36 ЗК РФ земельного участка, то практика складывалась таким образом, что застройщики даже при наличии разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не могли зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, т.к. по мнению Росреестра, поддержанному ВАС РФ, процедура предоставления земельного участка для строительства, предусмотренная ст. 30 ЗК РФ, не содержит каких-либо исключений из установленных ею правил, а само по себе получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не может свидетельствовать о законности возведения объекта недвижимости (Определение ВАС РФ от 19 октября 2009 № ВАС-10665/09, от 13 декабря 2009 № ВАС-14434/09)

Однако впоследствии ВАС РФ изменил свою позицию. В Постановлении Президиума от 16 февраля 2010 года №14434/09 ВАС РФ указал, что правила ст. 30 ЗК РФ не предусматривают ситуации, когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации.

В СПб эта ситуация разрешается несколько иначе. Прямого запрета на строительство на таком земельном участке законодательство СПб не содержит. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона СПб от 17 июня 2004 г. № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб, для строительства и реконструкции» соглашение о застройке земельных участков заключается с их арендаторами, если договор заключен с арендатором как с лицом, имеющим исключительное право в силу законодательства РФ на получение земельного участка в аренду или собственность, а правоустанавливающие документы на него не содержат разрешения застраивать земельный участок. Заключение данного соглашения осуществляется за плату (ч.2 ст. 6). Порядок заключения соглашения регулируется разделом 6 Постановления Правительства СПб от 30 декабря 2010 года №1813, которым предусмотрена очень сложная процедура согласования, весьма напоминающая процедуру оформления актов выбора.