Тема 6: Прекращение прав на земельный участок.

Параграф 1: Основания прекращения права собственности на земельный участок.

В соответствии со ст.44 ЗК РФ существует три основания прекращения права собственности на земельный участок:

• Отчуждение другим лицам

• Отказ от права собственности на земельный участок. После внесения изменений в ЗК РФ ФЗ №232-ФЗ от 18 декабря 2006 г. процедура отказа весьма упростилась. Изначально ст.53 ЗК РФ предусматривала, что в случае отказа от права собственности на земельный участок прекращение соответствующего права не наступает, земельному участку присваивался статус бесхозяйного имущества, который длился в течение года, после чего публичный субъект мог в судебном порядке перевести на себя право собственности. Теперь в силу ст.53 ЗК РФ в случае отказа от права собственности на земельный участок в Москве и СПб регистрируется право собственности Москвы и СПб, в других регионах - право муниципальной собственности. При этом можно отказаться не только от земельного участка, прав на который не зарегистрированы, но и от земельного участка, не прошедшего кадастровый учет. В последнем случае возникает вопрос, кто будет ставить земельный участок на кадастровый учет, поскольку придется регистрировать собственность конкретного публичного субъекта и за чей счет?

• Принудительное изъятие земельного участка у собственника. Как указано в ст.44 ЗК РФ принудительное изъятие осуществляется в порядке, предусмотренным ГК РФ. Ст.235 ГК предусматривает не порядок, а основания прекращения права собственности, к которым относится в том числе обращение взыскания на заложенный участок, реквизиция, конфискация земельного участка, а также принудительное изъятие земельного участка при ненадлежащем его использовании (ст285 ГК РФ) и в случае, если земельный участок, предоставленный для жилищного и иного строительства и сельскохозяйственного использования, не используется в течение 3-х лет (ст.284 ГК РФ). Таким образом ГК РФ перечисляет основания прекращения права собственности на земельный участок. Что касается порядка прекращения права собственности на земельный участок, то в ст.286 ГК указано, что орган власти, уполномоченный принять решение об изъятии земельного участка по основаниям , предусмотренным ст.ст.284, 285 ГК РФ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственника земельного участка о допущенных нарушениях определяется земельным законодательством. В ЗК РФ есть ст.54, которая говорит о порядке принудительного изъятия, но ст.54 озаглавлена «Условия и порядок принудительного изъятия прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования». Таким образом ЗК не содержит ни одной нормы, которая бы регламентировала порядок изъятия земельного участка у собственника за ненадлежащее использование земельного участка. Единственное исключение – это Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который предусматривает, что в случае, если земельный участок сельхозназначения в течение трех лет не используется или в случае его ненадлежащего использования можно изъять в том числе и у собственника. Изъятие такого участка будет осуществляться в порядке, предусмотренном ст.54 ЗК РФ. Поэтому земельные участки иных категорий изъяты у их собственников даже за неправомерное поведение быть не могут.

Параграф 2: Основания прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок.

Ст.45 ЗК РФ содержит всего дав основания прекращения права ПНВ и П(Б)П земельным участком: отказ от прав и принудительное изъятие.

Процедура отказа от права П (Б)П и ПНВ земельным участком изменилась после внесения изменений в ЗК РФ ФЗ № 232-ФЗ.

В случае отказа от права П(Б)П и ПНВ земельным участком правообладатель должен обратиться в орган власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, с заявлением, которому он должен приложить кадастровый паспорт земельного участка, если последний поставлен на кадастровый учет, правоустанавливающий документ на земельный участок, а также в случае, если речь идет о юридических лицах, указанных в ч.1 ст.20 ЗК РФ, документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, на отказ от права П(Б)П.

Решение о прекращении права П(Б)П земельным участком принимается в течении 1 месяца со дня получения заявления. Если право П(Б)П земельным участком не зарегистрировано, то оно прекращается с момента принятия решения. Если же оно зарегистрировано, то орган власти, принявший решение, в течение 1 недели должен обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации прекращения права П(Б)П земельным участком.

Порядок прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования регулируется ст.54 ЗК РФ. Данная процедура начинается с того, что органом земельного контроля (надзора) на нарушителя налагается штраф и выносится предупреждение с указанием срока устранения допущенного нарушения. В случае не устранения нарушения контролирующий орган направляет соответствующие материалы органу, уполномоченному на распоряжение земельными участками, который обращается в суд с заявлением о прекращении права П(Б)П. После вынесения соответствующего решения в течении 10 дней орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права П(Б)П земельным участком.

Параграф 3: Изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, для публичных нужд.

ФЗ №232-ФЗ внес изменения в п.п.2 п.1 ст.49 ЗК РФ для того, чтобы избежать расширительного толкования объектов государственного и муниципального значения. Теперь данная нора содержит исчерпывающий перечень объектов, для размещения которых может быть изъят земельный участок, чего раньше в ст.49 не было. Объекты жилищного строительства не вошли в этот перечень. До 1 января 2007 г. действовал п.3 ст.83 ЗК РФ, в соответствии с которым земельные участки могли быть изъяты в поселениях для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами и ПЗЗ. ФЗ № 232-ФЗ исключил п.3 из ст.83 ЗК РФ. После этого арбитражные суды стали признавать неправомерным изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд с целью жилищного строительства.

Законами субъектов РФ могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные п.п.1 и 2 п.1 ст.49 ЗК РФ), при которых возможно изъятие земельных участков для публичных нужд, но исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ либо муниципальной собственности, то есть в отношении таких земельных участков, которые предоставлены на праве П(Б)П, ПНВ или в аренду. Дополнительные случаи изъятия земельных участков у собственников могут быть установлены исключительно федеральными законами, например, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

При изъятии земельных участков для публичных нужд обязательно должен быть соблюден принцип исключительности, в соответствии с которым условием изъятия земельного участка в случаях, предусмотренных п.п.2 п.1 ст.49 ЗК РФ, является отсутствие других вариантов возможного размещения. Принцип исключительности налагает на орган, принимающий решение об изъятии. Обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения.

Ст. 55 ЗК РФ устанавливает, что порядок выкупа земельного участка для публичных нужд регулируется гражданским законодательством. В ГК РФ этим вопросам посвящены ст.ст.279-283.

П.2 ст.279 до внесения изменений ФЗ № 232-ФЗ не предоставлял ОМСУ права принимать решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Решение этого вопроса было отнесено к компетенции субъектов РФ, а плату за земельный участок, изымаемый для публичных нужд, должно было уплачивать муниципальное образование (п.1 ст.281 ГК РФ). А ЗК РФ предусматривал, что решение об изъятии вправе принимать ОМСУ, то есть земельное законодательство расширило круг субъектов. К тому же положения п.2 ст.279 ГК РФ противоречило ФЗ № 131-ФЗ.

ОМСУ в порядке самоконтроля имеет право отменить не соответствующий закону ненормативный акт об изъятии земельного участка для публичных нужд, ранее изданный этим же органом.

В процедуре изъятия важен момент уведомления правообладателя земельного участка – уведомление должно последовать от органа, принявшего решение об изъятии, а не от третьего лица. Все сроки (три месяца на оспаривание, годичный срок /п.3 ст.279/, трехлетний срок для предъявления иска) должны исчисляться с момента официального уведомления в письменном виде. Должен быть уведомлен также и залогодержатель, хотя в п.2 ст.63 ЗК РФ о нем не говорится.

Решение об изъятии подлежит обязательной регистрации и только после этого земельный участок является обремененным. С этого момента улучшения земельного участка, внесенные его правообладателем, компенсации не подлежат.

До внесения изменений в ГК РФ ФЗ №118-ФЗ от 26 июня 2007 г. ГК РФ допускал возможность изъятия части земельного участка, однако в настоящее время, если возникает необходимость в изъятии части участка, то единственный путь – правообладатель земельного участка может разделить его, если участок делимый, и изъят будет один из вновь образованных участков. При этом понуждение к разделу не возможно, лаже для публичных нужд.

Параграф 4: Реквизиция земельного участка.

Реквизиция земельного участка, регулируемая ст.51 ЗК РФ, отличается от этого института, урегулированного ГК РФ. Пожалуй, единственное, что совпадает в ГК РФ и ЗК РФ – это основания реквизиции: стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и иные обстоятельства чрезвычайного характера.

В соответствии со ст.242 ГК РФ имущество при этих обстоятельствах может быть изъято у собственника с выплатой ему стоимости имущества, то есть в ГК речь идет не о «временном» изъятии, в отличие от ЗК РФ. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми имущество было изъято. Можно требовать с судебном порядке возврата сохранившегося имущества.

В соответствии же со ст.51 ЗК РФ земельный участок может быть временно изъят у его собственника с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается рыночная стоимость этого участка.