Тема 5: Ипотека земельного участка

Параграф 1: Залог первичных объектов недвижимости.

В отношении ипотеки земельного участка и здания, расположенного на нем, принцип единства земли и недвижимости был введен задолго до принятия ЗК РФ. В ч.3 ст.340 ГК РФ указано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, либо права аренды земельного участка. Судебная практика не осталась в стороне от этой нормы. Совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 6/8 1996 г. восприняло буквально эту норму, там указано, что при залоге здания должен быть заложен не только земельный участок, находящийся у залогодателя строения на праве собственности, но и право аренды земельного участка. Однако позднее, в ИП 2001 г. №61 ВАС РФ уже указал, что залогу в этой ситуации подлежит только земельный участок, про право же аренды там ничего не говорилось. Определенный смысл в таком подходе был, поскольку а соответствии с Законом об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы. А к залогу права аренды в соответствии со ст.5 Закона об ипотеке применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. В то же самое время гражданское законодательство допускает возможность заключения договора аренды, который не подлежит регистрации – договор аренды, заключенный на неопределенный срок или краткосрочный договор аренды. При этом возникала дилемма: с одной стороны, право аренды подлежит обязательному залогу при залоге здания, с другой стороны. Не подлежит залогу право аренды, если договор аренды не зарегистрирован. Ситуация эта была неразрешима до принятия постановления Пленума ВАС РФ 2011 №10, о котором говорилось выше. В соответствии с п.12 этого постановления содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка либо права аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки здания и сооружения, расположенных на соответствующих земельных участках; лицо, приобретающее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания.

Если у залогодателя здания земельный участок находился на праве П(Б)П или ПНВ, то, естественно, при залоге здания право П(Б)П заложено быть не может. Но в этом случае возникает вопрос: а если в процессе нахождения в залоге здания, собственник здания выкупит земельный участок? ВАС РФ в информационном письме №90 от 28 января 2005 года указал, что в этом случае при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием. Не непонятно почему ВАС РФ занял такую позицию. В этой ситуации, когда земельный участок не являлся предметом ипотеки, возникает какое-то принудительное отчуждение земельного участка у собственника. В такой ситуации, когда происходит обращение взыскания на здание, которое только и являлось предметом ипотеки, земельный участок вполне может остаться в собственности залогодателя здания, а лицо, приобретшее права на здания, вступит в договорные отношения с собственником земельного участка и принцип единства судьбы земли и недвижимости, из которого, вероятно, исходил ВАС РФ, к данной ситуации не применим. Но, ко всему прочему, ВАС РФ далее прокомментировал это положение следующим образом: « поскольку земельный участок не является предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, полученных от продажи земельного участка». Не совсем ясно, что под этой фразой подразумевается.

В этом информационном письме ВАС не затронул другую ситуацию – если в период нахождения в залоге здания залогодатель здания оформил право аренды на земельный участок, что будет с правом аренды? Логично предположить, что в случае обращения взыскания на заложенное здание право аренды перейдет к приобретателю здания. Но встречались судебные решения, в которых суды занимали иную позицию. Например, ФАС МО предположил, что залогодатель здания в этом случае должен заключить дополнительное соглашение к залогу здания о залоге права аренды, а если же он откажется, то его можно понудить (№КГ-А40/1895-07)

ГК РФ в ст.340 рассматривает две ситуации: помимо изложенной выше, когда речь идет о залоге здания, в ч.4 ст.340 ГК РФ предусмотрена и иная ситуация, когда предметом залога является земельный участок. Первоначальная редакция ч.4 ст.340 ГК РФ предусматривала, что при ипотеке земельного участка право залога на здание не распространяется, если договором о залоге не установлено иное. Но в 2004 году ч.4 ст.340 ГК стала звучать иначе: «при залоге земельного участка право залога распространяется на здание, если в договоре не установлено иное». Особой разницы между этими нормами не наблюдается и, видимо, поэтому ВАС решил эту норму подправить, и в постановлении Пленума №11 он указал следующее – сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат одному лицу на праве собственности, являются ничтожными; такой же порядок отчуждения, принадлежащих одному лицу здания и земельного участка, должен приниматься в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Получается, что если заключен договор ипотеки земельного участка, где указано, что право залога на здание не распространяется, то при обращении взыскания на заложенное здание произойдет разрыв между собственником здания и земельного участка. Поэтому исходя из смысла высказывания ВАС такая оговорка является ничтожной, поскольку в этом случае воля залогодателя была направлена на отчуждение здания без земельного участка. Но вызывает сомнение такое расширительное толкование четко сформулированной нормы ГК РФ. Более того, ВАС в том же самом постановлении указал, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренный п.1 ст.55 Закона об ипотеке, к земельному участку не применяется. Это высказывание не совсем соответствует положениям Закона об ипотеке.

Параграф 2: Залог вторичных объектов недвижимости

В отношении вторичных объектов недвижимости позиция Росреестра и арбитражных судов традиционно основывалась на том, что требования ч.3 ст.340 ГК РФ применимы только к первичным объектам недвижимости и не допускали распространения этих норм на вторичные объекты недвижимости. Правда, были высказывания ВАС РФ, который указывал на то, что вместе с главным объектом залога помещением должна быть заложена и доля в праве собственности на земельный участок, но в этом случае Росреестр совершенно обоснованно указывал, что доля в праве не может быть предметом ипотеки. В итоге в том же самом информационном письме №90 ВАС РФ указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правом на земельный участок. Если нет, то залогу подлежит только помещение.

У собственника помещения права на землю могут быть оформлены либо в виде доли либо в праве собственности на земельный участок, либо в виде аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Если у собственников помещений оформлена долевая собственность на земельный участок, то, по мнению ВАС РФ, высказанном в ИП №90, при залоге помещения спрашивать согласия других сособственников земельного участка не требуется, поскольку доля в праве собственности на земельный участок следует судьбе основанного объекта – помещения, а вопрос о возможности, в принципе, залога доли в праве ВАС РФ решил так: правила п.2 ст.62 Закона об ипотеке, запрещающие залог доли в праве до ее выдела, определяют особенности залога земельного участка. Поэтому правила п.2 ст.62 применяются, когда доля в праве выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не применяются в случае, когда единым предметом залога является помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

В том случае, когда у собственников помещений права на земельный участок оформлены в виде аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, ситуация выглядит гораздо сложнее. Ситуация осложняется тем, что доля в праве аренды не может быть предметом ипотеки, каждый собственник помещения является арендатором всего участка. При этом в случае залога помещения спрашивать согласия на это других арендаторов не нужно, также спрашивать согласия арендодателя на залог права аренды не требуется, поскольку право аренды следует судьбе закладываемого помещения. Таким образом у первого залогодателя помещения проблем не возникает, первый собственник без согласия арендодателя и собственников других помещений закладывает помещение и право арены земельного участка. После этого право аренды считается целиком обремененным. И возникает ситуация: если собственник другого помещения захочет заложить его, то он должен заложить в том числе и право аренды, но для этого он должен получить согласие залогодержателя по первой ипотеке. А если залогодатель не даст этого согласия, то как быть?

Эту ситуацию попытался разрешить ВАС РФ в постановлении Пленума №10. В соответствии с п.11 этого постановления при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится здание, так как приобретателю такого помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Если бы вместо термина «право на долю в общем имуществе» ВАС РФ применил словосочетание «право на земельный участок», то проблема с залогом права аренды была бы решена.