6.1. Переход прав на земельный участок при переходе прав на здания сооружения.

Регулирование этого вопроса изначально осуществлялось ст.552 ГК РФ, впоследствии данный институт получил свое развитие в ст.35 ЗК РФ. Однако данные нормы носят рамочный характер, самого главного, то есть механизма перехода прав на земельный участок к лицу, к которому перешел объект недвижимости ни та, ни другая статья не содержит, поэтому в основном этот вопрос решается на уровне судебной практики, в особенности после принятия ЗК РФ и появления ст.35, которую принято называть образцом непоследовательного подхода к реализации принципа единства судьбы земли и недвижимости.

Общее содержание ст.35 ЗК РФ сводится к следующему – при переходе права собственности на строение к другому лицу, оно приобретает право на использование (при этом не понятно, что именно законодатель имел в виду под термином «использование») соответствующей части земельного участка, занятой строением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Термин «часть» применяется в данном случае для определения размера земельного участка, который перейдет к покупателю здания, поскольку не во всех случаях к приобретателю здания переходит земельный участок того же размера, который был у продавца, а термин «объем» определяет вид прав на земельный участок, который возникнет у покупателя строения. Вид прав, по общему правилу, должен быть такой же, как и у продавца.

С точки зрения механизма перехода прав на земельный участок можно выделить три ситуации: земельный участок находится у продавца на праве собственности, на праве аренды, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

1) Земельный участок на праве собственности. Что касается определения размера земельного участка, то в этом случае многое зависит от воли собственника, так как если он пожелает, то может передать покупателю весь земельный участок, занятый строением. Если же земельный участок делимый, то есть из него может быть образовано несколько земельных участков, каждый из которых не меньше минимального размера, то продавец может разделить данный земельный участок и продать покупателю один из образованных земельных участков, занятый или не занятый объектом недвижимости, при этом земельный участок, перешедший к покупателю здания, будет гораздо меньше, чем был у продавца

До июня 2007 года, то есть до приведения ГК РФ в соответствие с ЗК РФ, нормы ЗК РФ и ГК РФ в регулировании вопроса перехода к покупателю строения прав на земельный участок, если у продавца он находился на праве собственности, не совпадали. По ЗК РФ, если у продавца здания земельный участок находился на праве собственности, то к покупателю строения земельный участок должен был перейти только на праве собственности. Однако конструкция 273 и 552 статей ГК РФ допускала, что договором сторон может быть предусмотрено иное, при этом очень распространенной была ситуация, когда продавец здания не продавал земельный участок, а сдавал его в аренду, причем довольно часто в аренду сдавали часть земельного участка. После внесения изменений в ГК РФ ст.552 стала содержать иное правило - при переходе прав на здание, если земельный участок у продавца находился на праве собственности. К покупателю здания должно перейти право собственности на участок, если федеральным законом не предусмотрено иное.

2) Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды. В этом случае судебная практика выработала два подхода. Согласно первому из них, которого в течении длительного времени придерживался ФАС СЗО, покупатель строения должен заключить новый договор аренды. При таком подходе у покупателя здания в момент регистрации перехода права собственности на здание возникало фактическое пользование земельным участком, за который он должен был вносить платеж в размере арендной платы. Если у продавца здания была задолженность по арендной плате, то она не переходит к покупателю здания и неустойка за просрочку платежа, о которой договаривались с продавцом здания к покупателю здания также не применяется. При этом механизме традиционно шли по пути, когда земельный участок продавца снимался с кадастрового учета и покупателю здания мог быть сформирован земельный участок, соответствующий нормам и правилам, при этом он мог стать совершенно иного размера.

Второй путь, которого традиционно придерживался ФАС МО - это замена стороны в договоре аренды. В случае замены стороны в договоре предмет договора остается прежним и поэтому при таком подходе размер земельного участка не меняется, но в этом случае к покупателю зданию переходят все долги продавца здания по арендной плате и к нему применима неустойка за просрочку платежа.

3) Переход прав на земельный участок, который находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае ситуация развивалась следующим образом. До принятия ЗК РФ в силу ст.273 ГК РФ у покупателя здания возникало право пользования земельным участком, которое, по существу, являлось фактическим землепользованием, поскольку последний права на землю мог не оформлять. С момента принятия ЗК РФ фактическое землепользование было отменено, поэтому возникла проблема, каким образом у покупателя здания, земельный участок под которым находился на праве П(Б)П, будут оформлены права на участок. До июня 2007 года в законе о введении в действие ЗК РФ содержалась следующая норма: «при продаже строения, расположенного на участке, находящемся на праве П(Б)П, право П(Б)П подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретены в собственность по выбору покупателя». Именно в соответствии с этой нормой стала складываться судебная практика, в соответствии с которой у покупателя здания возникает фактическое землепользование, после чего он должен заключить договор аренды, либо выкупить участок. При таком подходе возникало две проблемы. Во-первых, каким образом у продавца здания прекратиться право П(Б)П. И, во-вторых, что покупатель здания будет платить за землю в период фактического землепользования.

Что касается прекращения права П(Б)П, то в литературе высказывалась точка зрения в соответствии с которой единственно правильным основанием прекращения права П(Б)П считается отказ продавца здания от права П(Б)П, что предусмотрено ст.45 ЗК РФ. Но с практической точки зрения такая схема крайне неудобна. Начиная с 2003 года арбитражные суды стали придерживаться точки зрения, согласно которой в момент регистрации перехода права собственности на здание у продавца здания право П(Б)П прекращается в силу закона, и он перестает платить земельный налог. Аналогичная позиция была поддержана впоследствии и ВАС РФ.

По поводу второго вопроса, то есть что платить за землю, арбитражная практика заняла компромиссную позицию. Поскольку в силу ст.65 ЗК РФ землепользование является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата, а фактические землепользователи платить земельный налог не могут, то с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до оформления прав на землю такие покупатели здания должны платить платеж за землю в размере арендной платы. В последствие некоторые арбитражные суды пошли по тому пути, что такие фактические землепользователи должны платить земельный налог, но в последствии ситуация изменилась.

В 2005 году в постановлении Пленума №11 ВАС РФ предложил не совсем понятный подход к решению данного вопроса. ВАС указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве собственности, а покупатель здания не относится к лицам, указанным в п.1 ст.36 ЗК РФ, то после перехода к нему права П(Б)П, он может оформить свое право на землю в виде заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность. В 2009 году в своем Определении ВАС РФ вспомнил, что судебная практика придерживается 2-х подходов в решении данного вопроса: один из них – через оформление фактического землепользования покупателем здания, данного подхода придерживались большинство судов, но и есть другой подход, которого придерживался ФАС МО – к покупателю здания право П(Б)П переходит в силу закона. Аналогичной позиции всегда придерживался ВС РФ. ВС еще в 2004 года указывал, что право П(Б)П и ПНВ переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, которыми обладал прежний собственник, это касается как сохранения размера земельного участка, так и вида прав на него. В итоге в марте 2010 года вышло постановление Президиума ВАС РФ, в котором ВАС стал придерживаться второй точки зрения – к покупателю здания земельный участок на праве П(Б)П переходит в силу закона. Но при этом ВАС указал, что покупатель здания должен зарегистрировать это право П(Б)П и только после этого он становится плательщиком земельного налога.