Тема 7: ограничения прав на земельный участок.

Ст.56 ЗК РФ содержит три вида возможных ограничений прав на земельный участок, хотя перечень этих ограничений остается открытым:

• особые условия использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах;

• особые условия охраны окружающей среды (например, на особо охраняемых природных территориях, пути миграции перелетных птиц и т.п.);

• условия начала и завершения застройки.

Последнее ограничение обычно фигурирует в постановлении органа власти о проведении торгов по продаже земельного участка для строительства, в СПб оно фигурирует как инвестиционное условие.

Ограничения прав на земельный участок устанавливаются актами органов исполнительной власти и ОМСУ, бессрочно или на определенный срок, подлежа государственной регистрации.

В 2007 г. ЗК РФ был дополнен ст.56.1, предусматривающей еще одно возможное ограничение – резервирование земельного участка для публичных нужд. Земельный участок, предоставленный юридическому или физическому лицу, может быть зарезервирован на срок до семи лет, если земельный участок никому не предоставлен, то срок резервирования – до 20 лет. С момента внесения записи в ЕГРП земельный участок является ограниченооборотоспособным, после этого все улучшения земельного участка – риск землепользователя.

По общему правилу орган, вынесший решение об ограничении прав, должен возместить вызванные этим убытки.

Возмещение правомерно причиненных убытков.

Вопросам возмещения правомерно причиненных убытком посвящена ст.57 ЗК РФ. Данная норма предусматривает пять оснований возмещения убытков:

• изъятие земельного участка для публичных нужд,

• ухудшение качества земли в результате деятельности третьих лиц,

• временное занятие земельного участка,

• ограничение прав правообладателей земельных участков,

• изменение целевого назначения земельного участка по инициативе органа власти.

1) В первом случае следует проводить грань между изъятием земельного участка у собственника и иных пользователей. Если земельный участок изымается у собственника, то данная норма не применяется, так как когда речь идет об изъятии земельного участка у собственника для публичных нужд, то оно осуществляется путем выкупа и возмещаются собственнику не убытки, а рыночная стоимость земельного участка и упущенная выгода, то есть убытки включаются в выкупную цену.

Остальные три основания действуют как для собственников, так и для иных правообладателей.

2) В качестве примера второго основания возмещения правомерно причиненных убытков может быть названо, например, нахождение рядом с земельным участком автомагистрали.

3)Временным занятием земельного участка может выступать, предположим, кратковременная передача в аренду земельного участка для проведения изыскательских работ, хотя не совсем ясно, что имел в виду в данном случае законодатель. На практике эту норму стали использовать для прокладки подземных частей линейных объектов через чужой земельный участок, когда вместо соглашения о сервитуте с собственником земельного участка застройщик заключает соглашение о временном занятии земельного участка. Косвенным подтверждением возможности такой практики стала норма ч.8 ст.90 ЗК РФ, введенная в ЗК РФ в июле 2011 г.

4)Под ограничением прав в данном пункте подразумеваются ограничения, предусмотренные ст.56 ЗК РФ.

5)Включение данного пункта обусловлено тем, что, как правило, перевод земельного участка в земли населенных пунктов или земли особо охраняемых природных территорий, которое может быть осуществлено по ходатайству публичного органа. Влечет за собой дополнительные расходы со стороны землепользователя, например, увеличение земельного налога.

Порядок возмещения убытков регулируется постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262. Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами. Правомерная деятельность которых причинила вред землепользователям. Размер убытков определяется по соглашению сторон. Он рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, которые в настоящее время отменены.

75