Тема 3: права на землю.

После принятия Конституции РФ ожидалось скорейшее принятие нового Земельного кодекса, в связи с чем указом Президента от 24 декабря 2993 г. из действующего тогда ЗК 1991 г. были исключении все положения, регулирующие виды прав на землю. Но новый ЗК РФ был принят, как известно. Только в 2001 г. И в связи с отсутствием специального федерального законодательства в правовом регулировании данного вопроса образовался пробел, правовой вакуум, который был быстро восполнен региональным законодательством и ведомственными нормативными актами. Это привело к тому, что земельные участки стали предоставляться на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и иных правах, не предусмотренных федеральным законодательством, в том числе весьма распространено было так называемое фактическое землепользование Такой вид прав не был предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством, но в силу ст.273 ГК РФ собственник объекта недвижимости приобретал право пользования земельным участком, который необходим для обслуживания данного объекта недвижимости, при этом никаких правоустанавливающих документов у собственника объекта недвижимости не было. В целях упорядочения существующих видов прав на землю ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусматривает, что права на землю, не предусмотренные ст.15 и ст.ст.20 – 24 ЗК РФ подлежат переоформлению со дня введения ЗК РФ в силу. Таким образом в соответствии с ЗК РФ могут быть следующие права на землю:

• Право собственности

• Право аренды

• Право постоянного ( бессрочного) пользования (П(Б)П)

• Право пожизненного наследуемого владения

• Право безвозмездного срочного пользования

• Сервитут (публичный и частный)

Однако ЗК РФ стремится весь земельный строй свести всего на всего к двум титулам: праву собственности и праву аренды. При этом возник вопрос о соотношении таких понятий как фактическое землепользование и самовольное занятие земельного участка. С учетом положений ЗК РФ теперь собственник объекта недвижимости, не оформивший права на земельный участок в соответствии с требованиями ЗК РФ формально мог считаться лицом, самовольно занявшим земельный участок. В 2007 г. в ст.274 ГК РФ были внесены изменения, окончательно запретившие фактическое землепользование.

Параграф 1: Право собственности на землю

В соответствии с ч.2 ст.9 Конституции РФ земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в трех формах собственности: государственная, муниципальная и частная. Однако из всех природных ресурсов только земельные участки являются полностью оборотоспособными. Частная собственность на землю стала вводиться с 1990 г. и наиболее подробно изучается в рамках гражданского законодательства. С точки зрения земельного законодательства наибольший интерес представляет публичная собственность на землю. Однако ЗК РФ в регулировании данного вопроса вступает в противоречие с Конституцией. Одним из основных принципов ЗК провозглашен принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, но муниципальная собственность никакого отношения к государственной не имеет. В 2001 году принят ФЗ « О разграничении государственной собственности на землю», который также исходил из того, государственная собственность на землю подразделяется на собственность РФ, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. Данный Закон предусмотрел, что в отношение каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публичный собственник, то есть предполагалось разграничить всю публичную собственность на землю среди трех публичных собственников: РФ субъекты РФ и МО, каждый из которых должен зарегистрировать свое право, таким образом земельных участков, не зарегистрированных за конкретным собственником, не останется.

По мнению Правительства РФ, процесс разграничения должен был закончится к 2008 году, однако в 2004 году стало ясно, что данный процесс, в лучшем случае, завершится к 2025, поэтому в 2006 году решили отказаться от идеи всеобщего разграничения. Закон о разграничении был признан утратившим силу и вместо этого в ЗК РФ были включены положения о разграничении публичной собственности на землю. В ЗК РФ теперь закреплен исчерпывающий перечень земельных участков, которые подлежат разграничению. Таких участков немного, основной критерий – нахождение в собственности публичного субъекта объекта недвижимости, что дает основание для регистрации прав на земельный участок соответствующему публичному собственнику. Теперь разграничению подлежит лишь небольшая часть публичных земель, остальные публичные земли будут относиться к неразграниченной бессубъектной собственности, т.е. законодатель пошел по пути дуализма публичной собственности.

По общему правилу, распоряжается земельными участками собственник, права которого на данные земельные участки зарегистрированы. В связи с этим возник вопрос, кто будет распоряжаться землей, которая ни за кем не зарегистрирована? В ГК закреплен принцип презумпции государственной собственности на землю, следовательно, вся земля, собственность на которую не разграничена является государственной собственностью, но полномочия по распоряжению этими землями делегированы ОМСУ. В соответствии с п.10 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, осуществляют главы муниципальных районов и городских округов. Но в отношение столицы субъекта РФ может быть принят закон субъекта, которым органы власти субъекта наделяются полномочиями по распоряжению неразграниченной собственностью.

В городах федерального подчинения Москве и Санкт-Петербурге полномочиями по распоряжению такой собственностью обладают высшие органы исполнительной власти этих городов.

Распоряжение неразграниченной собственностью осуществляется независимо от регистрации.

Основания возникновения публичной собственности:

• Прямое указание в ФЗ;

• В результате процедуры разграничения публичной собственности;

• Возникновение права публичной собственности по основаниям, допускаемым гражданским законодательством.

Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками

Действующее земельное законодательства предусматривает две параллельно функционирующие ветви органов власти в сфере земельных отношений: органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, о которых говорится в ст.29 ЗК РФ и органы власти, которые наделены контрольно-надзорными полномочиями.

К органам, уполномоченным на распоряжение земельными участками относятся Росимущество и его территориальные управления на местах – в отношении земель, являющихся федеральной собственностью, администрации субъектов – в отношении земель, отнесенных к собственности субъектов РФ, ОМСУ распоряжаются муниципальной мобственностью землей, собственность на которую не разграничена.

Как уже говорилось выше, одним из оснований возникновения права федеральной собственности названо прямое указание в федеральном законе. Возникает вопрос, достаточно ли одного упоминания в ФЗ, чтобы у РФ появилось право на распоряжение такими землями? Или же, если право возникает в силу закона, то не нуждается ли оно в обязательной регистрации и только после этого у РФ возникает право на распоряжение такими землями?

Позиция высших судов по этому поводу не совпадает.

Позиция ВАС РФ заключается в том, что для возникновения права собственности РФ на земельные участки не достаточно одного провозглашения этого в ФЗ, необходима также государственная регистрация права собственности на эти земельные участки, и только после этого возникает право на распоряжение. С учетом подобного подхода до регистрации такие земли относятся к землям, право собственности на которые не разграничена, и распоряжается этими землями соответствующий орган МСУ.

ВС РФ занял противоположную позицию. ВС РФ считает, что в соответствии со ст.17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми ФЗ, соответственно РФ может распоряжается такими землями независимо от регистрации.

. Контрольно-надзорные функции на федеральном уровне выполняет Росреестр и его территориальные управления на местах, на уровне субъектов РФ функции государственного земельного надзора выполняют соответствующие органы власти субъектов, например, в Санкт-Петербурге – это Комитет по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве СПб (КЗР). На местном уровне функции по осуществлению муниципального земельного контроля возложены на соответствующие ОМСУ.

Параграф 2: Право постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) земельным участком

Этот титул был самым распространенным в советские времена. Правда, название было несколько иное - «бессрочное постоянное пользование». Лица, обладающие данным видом прав на земельным участком, естественно, никак им распоряжаться не могли. В 1993 году Указом Президента этот титул из законодательства был исключен , но вскоре принимается ГК РФ, который возрождает этот вид прав на землю, но называет его уже иначе - право «постоянного бессрочного пользования». При этом ГК указывает, что земельный участок на данном виде прав может предоставляться любым юридическим лицам и гражданам и правообладатели могут сдавать в аренду такие участки с согласия собственника. Потом принимается ЗК 2001 года и ЗК РФ называет этот вид прав, так как он именовался в ГК РФ, но по своему содержанию сводит его к советскому титулу, так как в ст.20 ЗК РФ указано, что распоряжение участком на данном виде права не допускается. ЗК РФ указал также, что земельные участки на данном виде прав могут быть предоставлены только ограниченному кругу юридических лиц, которые перечислены в п.1 ст.20 ЗК РФ:

• Государственные и муниципальные учреждения

• Органы власти и ОМСУ

• Казенные предприятия

• Центры исторического наследия президентов РФ

Возникло противоречие между ГК и ЗК. Ситуация разрешалась следующим образом. До приведения ГК РФ в соответствие с ЗК РФ законом 2007 года противоречие между двумя кодификационными актами разрешалось на уровне судебной практики. ВАС РФ в постановлении Пленума от 24 марта 2005 г. №11 разъяснил, какими нормами следует руководствоваться. Постепенно в ГК РФ стали вноситься изменения и окончательно он был приведен в соответствие с ЗК РФ в июне 2007 г.

Однако следует учитывать, что запрет на распоряжение земельным участком, предоставленном на праве постоянного бессрочного пользования, не относится к запрету на распоряжению объектом недвижимости, расположенном на таком земельном участке. Например, и ВАС РФ и ВС РФ указывали. Что сдача в аренду здания, расположенного на земельном участке, находящемся на праве постоянного (бессрочного) пользования, не противоречит ч.4 ст.20 ЗК РФ. Комментируя ст.652 ГК РФ в постановлении Пленума №11, ВАС РФ указал, что отсутствие в договоре аренды здания условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу законно в течении срока аренды недвижимости.

Следует отметить, что ЗК РФ не удалось избежать внутреннего противоречия В ч.3 ст.20 ЗК РФ указано, что право П(Б)П, возникшее у граждан или у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. А Закон о введении в действие ЗК РФ в ст.3 говорит, что юридические лица, за исключением перечисленных в ч.1 ст.20 ЗК РФ, должны переоформить данное право на право собственности или право аренды до определенного срока. При этом данный срок постоянно продлевался и последняя дата, которая была названа в Законе о введении - 1 июля 2012 года.

Судебная практика не однозначно расценила данную норму. В 2003 году по этому поводу высказался КС РФ, в своем определении №512-О, он указал, что исходя из соотношения этих двух норм (ч.3 ст.20 ЗК РФ и ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ) переоформление права П(Б)П – не обязанность, а право юридических лиц, не подпадающих под ч.1 ст.20. Аналогичную позицию в 2005 году занял ВАС РФ. Судебная практика исходила также из того, что отмена статьи ЗК РФ, предусматривающей предоставление земельных участков на праве П(Б)П и непереоформление данного права в установленные сроки не свидетельствует о прекращении данного права.. В дальнейшем была введена административная ответственность за нарушение сроков переоформления – ст.7.34 КоАП РФ. Смысл этой нормы заключается в том, что юридические лица, не указанные в ч.1 ст.20 ЗК РФ по своему выбору могут переоформить право П(Б)П, но могут и не переоформлять, но в последнем случае начиная с 2013 они могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии со ст.7.34 КоАП РФ.

После 1 июля 2012 г. МЭР РФ указал, что обязанность юридических лиц переоформить право постоянного(бессрочного)пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность после 1 июля 2012 г. сохраняется. При этом осталась не решенной проблема, по какой выкупной цене должен быть выкуплен в этом случае земельный участок. Ст.2 Закона о введении в действие ЗК РФ предусматривала льготную выкупную цену для собственников объектов недвижимости, но она применялась только в тех случаях, когда на земельном участке, право постоянным(бессрочным) пользованием которым переоформляется находилось здание, если же такой земельный участок был пустой, то льготная выкупная цена не применялась. Но в этом случае возникал вопрос, выкупать такой земельный участок по рыночной стоимости или по кадастровой. МЭР РФ настаивал на кадастровой, однако ВАС РФ поддерживал рыночную стоимость. После 1 июля 2012 действовавшая на федеральном уровне льготная выкупная цена была отменена до тех пор, пока она не будет введена законом субъекта. В связи с этим МЭР РФ снова указал, что до установления субъектом РФ льготной выкупной цены выкупная цена устанавливается в размере кадастровой стоимости. Однако суды продолжают применять в этом случае рыночную стоимость.

Параграф 3: Право пожизненного наследуемого владения (ПНВ)

В российском законодательстве этот вид прав на землю появился в 1990 году. Введение этого титула объяснялось необходимостью появления подобного вида прав в переходный период, пока действующая Конституция запрещала введение права частной собственности на землю. При этом после введения частной собственности предполагалось отказаться от данного вида прав. Однако этот титул был известен еще со времен римского права. Он существовал наряду с правом частной собственности, был широко распространен на практике и именовался эмфитевзис.

Субъектом выступают только граждане. После введения в действия ЗК РФ земельные участки на данном виде прав не предоставляются. Но те, которые были предоставлены до введения в действие ЗК, сохраняются. После введения в действие ЗК РФ это право может возникнуть только в порядке наследования или в случае признания судом.

Параграф 4: Переоформление ограниченных вещных прав гражданами

С введением в России в 1991 г. института частной собственности на землю возник вопрос, что делать с ограниченными вещными правами граждан, которые возникли до введения этого нового вида прав на землю? Начиная с 1991 г. стали приниматься нормативные акты, регулирующие порядок переоформления гражданами ограниченных вещных прав на право собственности, порядок переоформления неоднократно менялся. С этой точки зрения можно выделить три этапа в развитии российского законодательства по переоформлению ограниченных вещных прав.

1) Впервые вопрос о переоформлении ограниченных вещных прав на право собственности был затронут в Указе Президента 1991 года. Там было указано, что граждане могут переоформить свои права на землю на право собственности в пределах нормы предоставления земельных участков, действовавшей на момент переоформления. Оставшаяся часть земельного участка могла быть выкуплена, ее можно взять в аренду или переоформить на право ПНВ. В то время, когда земля еще только начинала вовлекаться в оборот еще не было столь строгих требований к индивидуализации земли как предмета оборота и оформление прав на часть земельного участка не рассматривалось как противоречащее действующему законодательству. Наиболее предпочтительным для землепользователей было переоформить оставшуюся часть на право ПНВ.

В итоге на сегодняшний день встречаются правоустанавливающие документы на земельный участок, в соответствии с которым часть участка находится на праве собственности, а часть - на праве ПНВ. Возможность возникновения земельного участка на таком «смешанном» праве была предусмотрена действовавшим на тот момент законодательством и такие правоустанавливающие документы имеют право на существование. Однако такой земельный участок может только перейти по наследству, никакую иную сделку с ним совершить невозможно, пока он не будет сведен к единому титулу. Правда, и с наследованием возникла одна проблема: а что, если наследодатель завещает этот участок юридическому лицу? Большинство специалистов в области цивилистики сходились на том, что юридическое лицо не может наследовать участок на праве ПНВ, правда встречались и другие высказывания, которые, основываясь на свободе волеизъявления наследодателя, придерживались той точки зрения, что юридическое лицо может наследовать такой участок. Проблема была решена с принятием постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9 (далее - постановление Пленума ВС РФ №9) , в п.78 которого указано, что наследниками земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве ПНВ, могут быть только граждане. Включение в завещание распоряжения относительно такого земельного участка в пользу юридического лица влечет в этой части недействительность завещания.

Но на практике встречались и другие случаи, когда в начале 90-х органы власти принимали решения о предоставлении участков частично на праве ПНВ, а частично на праве П(Б)П, вот как раз такая ситуация никогда не была предусмотрена российским законодательством. Поэтому такие правоустанавливающие документы не имеют право на существование и с ними граждане могут обратиться только в суд.

2) Второй этап в развитии законодательства о переоформлении ограниченных вещных прав на землю гражданами наступил с принятием ЗК РФ. Редакция ЗК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 года содержала следующую формулировку: «граждане, которым земельный участок был предоставлен до введения в действие ЗК РФ имеют право однократно, бесплатно, в полном объеме переоформить ограниченные вещные права на право собственности» (ч.5 стт.20 и ч.5 ст.21 ЗК РФ). В связи с такой формулировкой возникли некоторые проблемы. Во-первых, было не ясно, что означает термин «однократно» - один раз за период жизни или один раз после введения в действие ЗК РФ. Как разъяснил ВС РФ, однократность означала – не один раз за период жизни, а один раз за период после вступления в силу ЗК.

Термин «бесплатно» объяснялся исходя из механизма переоформления. Чтобы переоформить ограниченные вещные права на право собственности гражданам нужно было обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, который принимал решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. В результате принятия такого решения у гражданина появлялся новый правоустанавливающий документ на земельный участок.

Выражение «в полном объеме» означало, что гражданин может переоформить бесплатно земельный участок в размере, определяемом не по фактическому землепользованию, а пределах размера, указанного в правоустанавливающем документе.

3. Третий этап начался в связи с принятие в 2006 году ФЗ №93-ФЗ, который вступил в силу с 1 сентября 2006 года (с легкой руки журналистов этот закон стали называть «Законом о дачной амнистии»). Соответствующие нормы из ЗК были исключены (ч.5 ст.20 и ч.5 ст.21), и вместо этого в Законе о государственной регистрации появилась новая статья 25.2, которая регулирует порядок переоформления ограниченных вещных прав граждан на право собственности на землю.

Начать с того, что полностью изменился механизм переоформления. Если раньше граждане должны были обращаться с заявлением в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, то теперь для того, чтобы переоформить ограниченное вещное право на право собственности надо обращаться в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности. ФЗ №93-ФЗ ввел механизм трансформации ограниченного вещного права в право собственности путем признания его таковым регистрирующим органом. Принятия какого-либо решения о предоставлении такого земельного участка в собственность гражданина не требуется и с момента регистрации права собственности соответствующее ограниченное вещное право прекращается. В связи с этим из закона исчезло упоминание о бесплатности предоставления земельного участка. Теперь презюмируется, что все земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие ЗК РФ на вещных правах, принадлежат им на праве собственности и граждане должны только зарегистрировать это право в Росреестре. Но органы Росреестра осуществляют свою деятельность не бесплатно, за их работу граждане платят госпошлину, поэтому из закона и исчезло упоминание о бесплатности. Вместе с упоминанием о бесплатности исчезло упоминание об однократности, соответственно, граждане могут теперь переоформлять права не на один участок..

Ст.25.2 Закона о государственной регистрации распространяется только на те земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие ЗК РФ, т.е. до 30 октября 2001 года; земельные участки должны были быть предоставлены в строго определенных целях: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Ст.25.2 Закона о государственной регистрации предусматривает 4 вида правоустанавливающих документов, на основании которого может быть зарегистрировано право собственности:

• Акт о предоставлении земельного участка, к данному документу предъявляется одно единственное требование - он должен соответствовать законодательству, действовавшему в момент и в месте выдачи данного правоустанавливающего документа.

• Свидетельство о праве, такой документ мог выдать только орган государственной власти.

• Выписка из похозяйственной книги

• Иные документы – что подразумевал под этим законодатель не совсем ясно, но это явно не книжка садовода или списки налогоплательщиков.

С принятием ФЗ №93-ФЗ изменился подход к определению размера земельного участка, который может быть переоформлен. В ст.25.2 Закона о государственной регистрации появилась следующая норма: В случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах на земельный участок и в кадастровом паспорте запрещается отказывать в регистрации права собственности на земельный участок. Это означало, что для граждан было сделано исключение, и они могут теперь зарегистрировать право собственности не только на земельный участок, размер которого указана в правоустанавливающем документе, а на земельный участок той площади, который они фактически занимают. Но для этого необходимо соблюдение двух условий:

• Во-первых, к межевому плану должен быть приложен акт согласования границ фактически занимаемого земельного участка со всеми заинтересованными лицами.

• Во-вторых, приращиваемая часть должна быть не больше минимальной нормы предоставления земельных участков для соответствующих видов землепользования.

В связи с введением нового порядка переоформления возникли и другие проблемы. Например, довольно часто наследодатель - правообладатель земельного участка, предоставленного ему на праве П(Б)П, не обращался в Росреестр с заявлением об оформлении права собственности до момента открытия наследства. В этом случае такой земельный участок не включался в наследственную массу и к правопреемникам не переходил, если на нем не было расположено здание. Эта проблема была частично разрешена в постановление Пленума ВС РФ №9, в п.82 которого указано, что если наследодатель обратился с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ на праве П(Б)П, до момента открытия наследства, то суд вправе признать за наследниками право собственности на такой земельный участок.

Совсем иначе складывается ситуация, если на земельном участке было строение, которое перешло на законных основаниях к третьим лицам (например, наследование или договор купли-продажи). Ситуация эта разбиралась ВС РФ еще в Обзоре практики ВС РФ за третий квартал 2004 г., где было указано, что если прежний собственник строения имел земельный участок на праве П(Б)П, к покупателю или наследнику здания переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без какого-либо ограничения.

Позднее этот подход был воспринят и законодателем. В 2007 году в ст.25.2 Закона о государственной регистрации и в Закон о введении в действие ЗК РФ были внесены следующие дополнения: Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на строения, расположенные на земельных участках на ограниченных вещных правах, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки. Для этого он должен представить документ, свидетельствующий о переходе прав на строение (договор КП, например, свидетельство о праве на наследство) и правоустанавливающий документ на земельный участок предыдущего правообладателя строения.

Но, пожалуй, самые провокационные изменения, внесенные в ст.25.2, заключались в том, что 2007 году ФЗ №268-ФЗ впервые было введено правило о том, что граждане могут регистрировать право собственности на земельный участок без процедуры межевания земельного участка. Таким образом граждане, подпалающие под действие ст.25.2 Закона о государственной регистрации, то есть обладающие правоустанавливающими документами на земельный участок, выданными до введения в действие ЗК РФ, не должны платить при переоформлении ограниченных вещных прав на право собственности на земельный участок ни за сам земельный участок, ни за определение границ земельного участка на местности, то есть за межевые работы.

С 1 марта 2010 года в связи с объединением ФРС и Роснедвижимости были внесены изменения в Законы о кадастре и государственной регистрации и все вопросы, связанные с определением границ земельных участков, из Закона о государственной регистрации были включены в Закон о кадастре. Вместе с этим из ст.25.2 о государственной регистрации исчезла норма, позволяющая гражданам регистрировать право собственности на земельный участок по фактическому землепользованию. Эта норма наделяла граждан исключительными правами, когда при наличии расхождений в кадастровом паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок они могли получить правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности), в котором указан земельный участок той площади, которая фигурирует не в правоустанавливающем документе, а в кадастровом паспорте. Теперь после внесения изменений граждане, точно так же как и юридические лица, могут зарегистрировать право собственности только на такой земельный участок, который указан в правоустанавливающем документе. Теперь кадастровый паспорт не может отличаться от правоустанавливающего документа и кадастровый инженер при проведении межевых работ должен руководствоваться правоустанавливающими документами на земельный участок.

Однако возможность увеличить площадь земельного участка все же осталась. Если границы земельного участка при постановке его на кадастровый учет не будут определены в системе геодезических координат (поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке), то после регистрации прав на такой участок гражданин сможнт провести процедуру уточнения местоположения границ земельного участка, в результате чего площадь его может быть увеличена.

Параграф 5: Оформление гражданами - фактическими землепользователями прав на земельные участки.

Единственный нормативный акт, где использован термин «фактические землепользователь» – это Закон о введении в действие ЗК РФ. Там этим термином названы граждане, которые совершили сделку с жилым домом до 30 октября 2001 года (до введения в действие ЗК). В данном случае имеет значение дата совершения сделки с жилым домом. Если дом был приобретен до введения в действие Закона о собственности в СССР, т.е. до 1 июля 1990 года, то такой земельный участок может быть приобретен в собственность бесплатно в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ. В этом случае следует обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, который принимает решение о предоставление этого участка в собственность бесплатно. Ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что в этом случае к заявлению о предоставлении земельного участка правообладатель жилого дома должен приложить кадастровый паспорт, который может быть получен только в том случае, если границы земельного участка определены в системе геодезических координат, то есть должны быть проведены межевые работы. Таким образом такие фактические землепользователи не должны платить за земельный участок, но должны оплатить межевые работы. Если сделка с жилым домом была совершена после 1 июля 1990 г., то правообладатель жилого дома может приобрести земельный участок, необходимый для обслуживания этого дома, только за плату в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, естественно, заплатив также и за межевые работы. Как уже говорилось выше, до 1 июля 2012 г. в этом случае действовала льготная выкупная цена.

Параграф 6: Оформление прав на землю членами садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих организаций.

Члены садоводческих товариществ занимают «промежуточное положение» между гражданами, обладающими правоустанавливающими документами на земельный участок, и гражданами - фактическими землепользователями. У садоводов, как правило, есть только книжка садовода, которая к правоустанавливающим документам не относится, но правоустанавливающий документ есть у садоводства. Позиция ВС РФ и МЭР РФ в отношении правового статуса таких граждан не совпадает. Позиция ВС РФ была впервые озвучена еще в 2003 году, она заключалась в том, что в качестве правоустанавливающего документа члена такого товарищества является правоустанавливающий документ на землю самого юр лица, которому земельный участок был выделен для организации этого товарищества. Такой подход означает, что члены товарищества могут в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на свой земельный участок в порядке, предусмотренном ст.25.2 Закона о государственной регистрации, что означает, что член садоводческого, дачного. огороднического товарищества не будет платить ни за землю, ни за межевание. Данный подход обосновывался тем, что по существующему ранее порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение своего права пользования дачными участками. Это не означало, что дачи и земельные участки находились в их пользовании без надлежащего титула. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов ДСК. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и земельным участком. Примерный устав ДСК не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и земельного участка. Таким образом земельный участок находится у члена кооператива не в фактическом, а в правомерном, основанном на титуле пользовании.

Однако МЭР РФ придерживается иной точки зрения. Согласно его позиции члены садоводства, имеющие только книжку садовода. Обязаны оформить свои права на земельный участок в порядке, предусмотренном п.4 ст.28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», которая предусматривает, что гражданин, являющийся членом некоммерческого объединения граждан, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение данным земельным участком на основании заявления, к которому прилагается описание местоположения границ земельного участка; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок. Таким образом для оформления права собственности на земельный участок необходимо проведение кадастровых работ по образованию земельного участка. То есть с точки зрения МЭР РФ член некоммерческой организации для оформления права собственности на земельный участок не должен платить за сам земельный участок, но должен заплатить за межевые работы.

Позиция судов общей юрисдикции не была однозначной. До 2009 года в большинстве случаев они придерживались точки зрения, озвученной ВС РФ, но после 2009 года большинство судов общей юрисдикции стали придерживаться точки зрения, занятой Минэкономразвития. Окончательно этот вопрос был разрешен в постановлении Пленума ВС РФ №9. В п.82 этого постановления ВС РФ ссылается на ст.28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», что дает основание полагать, что ВС РФ занял в итоге позицию МЭР РФ.

Параграф 7: Особенности переход к наследникам земельных участков, находящихся у наследодателя на ограниченных вещных правах.

Участок, находящийся у наследодателя на праве П(Б)П, завещать нельзя и он наследоваться не может. По наследству может перейти строение, расположенное на таком участке и находящееся у наследодателя на праве собственности, а земельный участок перейдет к наследнику строения в порядке ст.552 ГК, ст.35 ЗК РФ (переход прав на землю в связи с переходом прав на недвижимость на земле). При этом переход прав на земельный участок после смерти наследодателя - собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это – один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения.

Разрушение строения в результате пожара, ветхости не может препятствовать передаче земельного участка наследнику, если не произошла регистрация прекращения права собственности наследодателя на это строение. В этом случае к наследнику переходит это строение и вслед за ним участок на праве П(Б)П. При этом, как разъяснил ВС РФ в п.81 постановления Пленума ВС РФ №9, в этом случае наследник должен в течение трех лет после принятия наследства приступить к восстановлению разрушенного здания, но истечение этого срока не означает прекращение прав на землю, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе и наследниками) разрушенного строения.

Применительно к праву пожизненного наследуемого владения возникает вопрос, может ли перейти такой участок к нескольким наследникам, в результате чего образуется долевое право ПНВ. В литературе по этому поводу однозначного подхода нет. Органы Росреестра довольно часто отказывали в регистрации доли на праве ПНВ, когда нотариусы выдавали свидетельство о наследстве на долю в праве ПНВ, но суды общей юрисдикции признавали такой отказ незаконным. ВС РФ поддержал сложившуюся судебную практику и в п.п.74 и 78 постановления Пленума №9 указал, что право ПНВ может быть долевым.

Применительно к ограниченным вещным правам на землю возникает еще одна проблема - определения вида собственности на земельный участок (личная или совместная), если такой земельный участок был впоследствии приватизирован одним из супругов.

Проблема эта наиболее актуальна в тех случаях, когда земельный участок был предоставлялся одному из супругов на ограниченном вещном праве, а впоследствии в период брака был этим супругом приватизирован. Для того, чтобы определить, чья это собственность, необходимо проанализировать основания возникновения совместной и личной собственности. Ст.34 СК РФ перечисляет основания возникновения совместной собственности супругов, а ст.36 СК РФ. Применительно к данной проблеме наиболее часто встречаются 2 ситуации:

1. Земельный участок был предоставлен одному из супругов в период брака на ограниченном вещном праве, а потом приватизирован этим супругом. В этом случае в силу ст.34 СК РФ земельный участок является совместной собственностью супругов, так как несмотря на то, что участок приобретен не на совместные средства супругов, право собственности на него возникло по акту органа исполнительной власти, а не по безвозмездной сделке.

Аналогичным образом решается ситуация, когда одному из супругов земельный участок в период брака по акту предоставляется в собственность бесплатно.

2. Земельный участок был предоставлен одному из супругов на ограниченном вещном права до брака, а приватизирован в период брака.

Если такой земельный участок был пустым (на нем не располагался объект недвижимости), то он безусловно является личной собственностью супруга, которому он был предоставлен, поскольку в данном случае правовое значение имеет не то, когда проведена приватизация, а то, кто обладал правом на приватизацию.

Если на таком земельном участке было строение, принадлежащее на праве собственности супруга, которому предоставлен участок, то после приватизации земельного участка в период брака он будет являться его личной собственностью.

Сложнее обстоит дело, если земельный участок предоставлен одному из супругов на ограниченном вещном праве до брака, в период брака на таком участке был возведен дом и приватизирован участок был в период брака. Судебная практика в разрешении данной проблемы не занимает однозначную позицию. Первый подход – в этом случае дом будет являться совместной собственностью супругов, а земельный участок будет играть служебную роль при таком доме и также будет являться совместной собственностью супругов. С подобным подходом трудно согласиться, поскольку н игнорирует СК РФ и во главу угла ставит принцип единства земли и недвижимости, который в данном случае применим бать не может.

Второй подход – дом, безусловно, является совместной собственностью супругов, а земельный участок будет являться личной собственностью супруга, который имел право на приватизацию в силу ст.34 СК РФ, принцип единства земли и недвижимости в данном случае не применяется. Такой подход представляется более верным.

Не редка ситуация, когда строение находится в личной собственности одного из супругов и в период брака супруги приобретают земельный участок на совместные средства. В этом случае принцип единства судьбы земли и недвижимости также не применяется, несмотря на то, что дом – личная собственность, земельный участок будет совместной собственностью супругов. Таким же образом решается вопрос и в том случае, если строение является личной собственностью супруга и ему в перид брака предоставляется по акту в собственность земельный участок, участок в этом случае будет совместной собственностью супругов в силу ст.34 СК РФ (возникновение совместной собственности по акту органа власти).

Еще одна проблема, которая довольно часто встречается на практике – возможность применения принципа единства судьбы земли и недвижимости к наследованию строения и земельного участка, то есть возможно ли, чтобы дом перешел по наследству одному лицу, а земельный участок – другому, когда нотариус выдает свидетельство о праве на наследство отдельно на дом и отдельно на земельный участок. При этом можно выделить две ситуации

Первая ситуация: наследодатель намеренно завещает дом одному, а земельный участок другому. Такие ситуации встречаются крайне редко, обычно в тех случаях, когда составляется закрытое завещание и у нотариуса нет возможности разъяснить последствия составления такого завещания . В литературе в таком случае довольно часто доказывается, что такое завещание является юридической фикцией, выражающейся в том, что завещание наследодателя после его смерти есть, а исполнить его нельзя в силу противоречия действующему законодательству, то есть принципу единства земли и недвижимости. С таким подходом согласиться невозможно, принцип единства к вопросаи наследования не имеет отношения. В п.п.5 п.1 мт.1 ЗК РФ, закрепившим принцип единства, есть оговорка – за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким законом является раздел ГК РФ «Наследственное право», который закрепил принцип свободы волеизъявления гражданина на случай смерти. В этом случае нотариус выдаст отдельно свидетельство о наследстве на дом и отдельно - на земельный участок, если у наследников возникнут проблемы с пользованием земельным участком, то они могут обратится в суд с целью определения порядка пользования земельным участком.

Вторая ситуации встречается гораздо чаще: есть завещание в отношение дома, а в отношение земельного участка в завещании ничего не сказано. Если в этом случае наследник по завещанию и наследник по закону совпадают, то строение и земельный участок перейдут одному лицу, если же наследники по закону и по завещанию не совпадают, то дом по завещанию переходит одному лицу, а земельный участок по закону переходит к другому лицу. В такой ситуации довольно часто наследники дома в судебном порядке пытаются доказать, что воля наследодателя была направлена на то, чтобы вместе с домом к наследнику перешел и земельный участок. И действительно как правило дело обстоит именно так. Но в полномочия суда не входит толкование воли умершего, поэтому в этой ситуации поскольку воля наследодателя была выражена только в отношение дома, если наследник по завещанию и по закону не совпадают, то тогда дом и земля перейдут к разным людям. В соответствии с п.79 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9 земельные участки и расположенные на них строения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (ст.130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношение них отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком, в том числе, принадлежавшим ему на праве ПНВ.

Наследование крестьянского (фермерского) хозяйства.

Поскольку данный раздел посвящен вопросам наследования, то уместным будет осветить здесь и проблемы, связанные с наследованием крестьянского(фермерского) хозяйства, хотя земельный участок у в этом случае как правило находится не на ограниченных вещных правах. При этом встречаются 2 ситуации:

3. Наследник не является членом крестьянского (фермерского) хозяйства

4. Наследник является членом крестьянского (фермерского) хозяйства

1) Наследник в любом случае вступает в наследство, и нотариус выдает свидетельство о наследстве на долю умершего. У наследника нет права требовать выдела своей доли. Он может либо вступить в члены крестьянского (фермерского) хозяйства, внеся наследуемую долю, либо получить компенсацию, соразмерную этой доле. Но закон не предусматривает обязанности других членов принимать его, поэтому если они откажутся принять наследника в члены крестьянского (фермерского) хозяйства, то он останется с компенсацией.

2) Крестьянское фермерское хозяйство может быть основано как на долевой, так и на совместной собственности. Если собственность долевая, то проблем не возникает, доля наследника увеличивается на долю умершего. Если же собственность совместная, то в литературе этот вопрос решается не однозначно. Встречаются высказывания, что в этом случае наследовать долю умершего будет не наследник, а все члены хозяйства сообща независимо от волеизъявления наследодателя и наследника. С подобным подходом согласиться трудно. В данном случае следует решать этот вопрос исходя из положений ч.2 ст.244 ГК РФ, в соответствии с которой после определения долей в праве общей совместной собственности это право меняет свой режим на общую долевую собственность, поэтому в случае смерти любого члена крестьянского фермерского хозяйства ранее существовавший режим общей совместной собственности изменится на режим общей долевой собственности независимо от волеизъявления сособственников.

Если умирает единственный член хозяйства, и никто из наследников не захотел вести хозяйство, то хозяйство ликвидируется и имущество наследуется на общих основаниях. Если один из наследников изъявил желание вести хозяйство, то к нему переходит земельный участок и остальное имущество, а оставшимся наследникам он выплачивает компенсацию.

Параграф 8: Аренда земельного участка.