3.6 Закладная

Для современного российского рынка ценных бумаг закладная является новым видом ценных бумаг.

В соответствии с законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ под закладной понимается именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца в соответствии с договором об ипотеке на получение денежного обязательства или указанного в нем имущества.

Выпуск закладной неразрывно связан с договором об ипотеке. Ипотека – это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Закладная появляется в том случае, когда в договоре ипотечного кредитования содержится положение о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация).

В соответствии со ст. 14 закона «Об ипотеке» закладная должна содержать определенный перечень обязательных реквизитов:

• слово «закладная», включенное в текст документа;

• наименование и местонахождение залогодателя;

• имя первоначального залогодержателя и его местонахождение;

• название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места его заключения;

• указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов;

• указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой;

• название и описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места его нахождения;

• денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

• наименование права, в силу которого имущество, на которое установлена ипотека, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

• подпись залогодателя;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке;

• указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ имеет силу закладной только в том случае, если в нем содержится полный набор указанных в законе реквизитов.

В отличие от векселя закладная - более объемная ценная бумага, так как к ней могут быть приложены документы, в которых указываются условия ипотеки и права по закладной. Все приложения являются неотъемлемой частью закладной, все листы закладной должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.

Закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю территориальным органом Федеральной регистрационной службы, после государственной регистрации ипотеки.

Закон «Об ипотеке» определяет закладную как именную ценную бумагу (ст.13 п.2), что объясняется необходимостью строгой идентификации прав обладателя закладной в отношении заложенного имущества. Однако к закладной, согласно ст.48 закона, применяются правила ордерных ценных бумаг, т.е. передача прав по закладной осуществляется с помощью передаточной надписи (индоссамента) в пользу другого лица.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи. Новый владелец закладной должен зарегистрироваться в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

При осуществлении своих прав залогодержатель предъявляет закладную в указанный срок залогодателю для исполнения обязательств. В случае неисполнения, обеспеченного ипотекой, обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в судебном или внесудебном порядке.

Закладная может быть объектом залога, купли-продажи, переходить по наследству.

Главное преимущество закладной заключается в том, что иммобилизованные средства кредитора могут понадобиться ему до окончания срока договора ипотеки. Продав закладную, залогодержатель получает необходимые средства, а покупатель закладной становится новым залогодержателем.

В нашей стране ипотечное кредитование не получило пока достаточного развития, что обусловлено значительными рисками ипотечного кредитования. Поэтому в России отсутствует на сегодняшний день первичный и вторичный рынок закладных.

В развитых странах, где активно используется ипотечное кредитование, существует обширный развитый первичный и вторичный рынок закладных.

На первичном рынке ипотечные банки продают закладные, пополняя свои активы денежными средствами и получая доход в виде определенной маржи по закладной. Основными покупателями закладных являются эмиссионно-финансовые корпорации, которые на основе имеющегося пакета закладных, выпускают собственные облигации, обеспеченные закладными, которые обращаются на вторичном рынке.

Эмиссионно-финансовые корпорации обеспечивают свои экономические интересы, получая часть дохода от заемщика в виде платы за кредит за минусом маржи банка и объявленных процентов по выпускаемым облигациям.

Основными покупателями данных облигаций являются как институциональные, так и частные инвесторы.

Такая система выпуска и обращения закладных позволяет быстро восполнить ресурсы ипотечных банков и расширить доступность ипотечных кредитов.

11 ноября 2003 г. в России был принят федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который регулирует отношения, возникающие при эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных.

Согласно закона к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Жилищная облигация с ипотечным покрытием – это облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.