3.5.1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
Факторы |
Объекты |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площадь, м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
Сад |
есть |
есть |
есть |
Нет |
Гараж |
есть |
нет |
есть |
Нет |
Цена продажи, $ |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Решение
Факторы |
Объекты |
|||||
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Площадь, м2 |
150 |
150 |
150 |
200 |
200 |
|
Корректировка |
|
|
|
-13000 |
-13000 |
1и3 |
Сад |
нет |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
Корректировка |
|
-3000 |
-3000 |
-3000 |
|
3и4 |
Гараж |
есть |
есть |
нет |
есть |
нет |
|
Корректировка |
|
|
+2000 |
|
+2000 |
1и2 |
Цена продажи, $ |
29000 |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
|
Суммарная корректировка |
|
-3000 |
-1000 |
-16000 |
-11000 |
|
Скорректированная цена |
|
29000 |
29000 |
29000 |
29000 |
|
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 =
(1,0 + 0,15) * Х; 
.
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 =
(1,0 – 0,15) * Х; 
.
3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
,
где
Цоб |
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
ПВДо |
- валовой доход от оцениваемого объекта; |
ВРМа |
- усредненный валовой рентный мультипликатор; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ПВДia |
- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ВРМ
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ПВД, у.е. |
ВРМ |
Объект оценки |
150000*5,08 =762169 |
150000 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
А |
800000 |
160000 |
800000/160000 = 5,00 |
В |
950000 |
175000 |
950000/175000 = 5,43 |
С |
650000 |
135000 |
650000/135000 = 4,81 |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
где
Ккап |
-общий коэффициент капитализации; |
ЧОДо |
- чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ЧОДia |
- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; |
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ОКК
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ЧОД, у.е. |
ОКК |
Объект оценки |
375000 |
50000 |
0,13 |
А |
35000 |
5000 |
несопоставим |
В |
500000 |
40000 |
0,08 |
С |
350000 |
35000(за истекший год) |
несопоставим |
D |
450000 |
48000 |
0,11 |
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
Характеристики объекта |
Объект оценки |
Объекты сопоставления |
||||
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 |
ОС5 |
||
Местоположение |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
удовл. |
отл. |
Корректировка |
|
5,00% |
- |
- |
12,00% |
- |
Этажность квартиры |
11/14 |
9/9 |
3/14 |
9/9 |
7/9 |
7/10 |
Корректировка |
|
7,00% |
- |
7,00% |
- |
- |
Состояние объекта |
хор. |
отл. |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
-5,00% |
3,00% |
- |
Площадь общая, м2 |
52,8 |
55,00 |
52,00 |
47,00 |
44,00 |
58,2 |
Корректировка |
|
-2,00% |
- |
2,00% |
3,00% |
-4,00% |
Площадь жилая, м2 |
29,4 |
38,00 |
30,00 |
30,00 |
28,5 |
31,1 |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
- |
- |
- |
Площадь кухня, м2 |
7,7 |
7,00 |
9,00 |
7,5 |
7,00 |
10,1 |
Корректировка |
|
- |
-2,00% |
- |
- |
-4,00% |
Лоджия |
+ |
+ |
+ |
заст. |
заст. |
+ |
Корректировка |
|
- |
- |
-3,00% |
-3,00% |
- |
Цена квартиры, $ |
|
32000,00 |
29510,00 |
30600,00 |
26000,00 |
27936,00 |
Корректировка суммарная |
|
- |
-2,00% |
1,00% |
15,00% |
-8,00% |
Цена квартиры скорректированная, $ |
29485,38 |
32000,00 |
28919,80 |
30906,00 |
29900,00 |
25701,12 |