22. Сделки как основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки: понятие, виды (купля-продажа, залог, дарение, наследование и др.)

Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1. Сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;

2. Многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. Распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4. В соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5. Существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками:

   1. Для всех требуется письменная форма;

   2. В случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;

6. При совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка;

7. Земельный участок не должен быть менее установленного предела.

Виды сделок:

1. Договор купли-продажи земельного участка

Самая распространённая сделка после аренды. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Помимо собственника в качестве продавца могут выступать иные лица, с которыми продавец заключил соответствующее соглашение (агент, доверительный управляющий, комиссионер).

Форма – простая письменная, регистрации самой сделки не требуется, но требуется регистрация перехода права собственности.

Два существенных условия:

1. Предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер. Если земельный участок обременен, то данные сведения доводятся до покупателя;

2. Цена – стороны самостоятельно определяют цену, но могут обратиться к оценщику. В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов.

Передача земельного участка осуществляется на основании передаточного акта.

2. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.

3. Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.

Договор дарения по общему правилу может быть как консенсуальным, так и реальным, но, учитывая что договор подлежит государственной регистрации, то заключенным он в любом случае будет лишь с момента его государственной регистрации.

Даритель может отказаться от дара, а также возможен возврат подаренного имущества в случаях, предусмотренных законом.