27. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками

Субъектами пожизненного наследуемого владения являются исключительно физические лица.

С момента введения в действие настоящего ЗК РФ земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения не выдаются. Таким образом, данная разновидность права является «вымирающим» видом.

Основания возникновения права пожизненного наследуемого владения:

1. Принятие наследства;

2. Сделка, на основании которой происходит отчуждение здания, строения или сооружения, находящегося на земельном участке, которым собственник недвижимости пользовался на праве пожизненного наследуемого владения.

Граждане, владеющие земельными участками на данном праве, могут переоформить земельный участок на право собственности.

Землевладелец вправе возводить здания, строения, сооружения на данном земельном участке и приобретать право собственности на них, но лишь в том случае, если это соответствует целевому назначению земель.

28. Земельный сервитут

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут возникает и прекращается с момента государственной регистрации, он следует за правом собственности.

По сроку сервитут может быть как срочным, так и бессрочным. Если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то срок действия сервитута ограничивается сроком резервирования.

Сервитут бывает 2 видов:

1. Публичный;

2. Частный.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, а если соглашения нет, то на основании решения суда. По общему правилу он является платным.

Соглашение устанавливается между собственником и заинтересованным лицом, в качестве такового может выступать:

1. Собственники земельных участков, зданий, строений или сооружений;

2. Землевладельцы;

3. Иные лица.

Сервитут как правило устанавливается на соседний земельный участок.

Публичный сервитут устанавливается на основании нормативно-правового акта любого уровня по результатам общественных слушаний. Результаты слушаний являются рекомендательными, а не обязательными.

Публичный сервитут по общему правилу является бесплатным. Плата может взиматься лишь в том случае, если в результате обременения происходят существенные затруднения использования земельного участка.

Если в результате установления сервитута использование земельного участка становится невозможным, то землепользователь вправе потребовать изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

29. Аренда земельных участков

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и (или) пользование за плату.

В качестве арендодателя выступает собственник земельного участка или его законный представитель. В качестве такового является любое физическое или юридическое лицо. В качестве арендатора выступает любое физическое или юридическое лицо, в том числе иностранное.

Форма простая письменная. Договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, а также договор субаренды, подлежит государственной регистрации. Может заключаться также на неопределенный срок – в таком случае может быть расторгнут в любой момент по письменному заявлению стороны.

Договор аренды может заключаться со множественностью лиц как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя.

Множественность лиц на стороне арендатора возможна в следующих случаях:

1. Приватизация части здания, строения или сооружения;

2. Если здания или помещения принадлежат на праве собственности или хозяйственного ведения одновременного нескольким лицам.

Существенные условия договора аренды:

1. Предмет договора – указывается площадь, местоположение, категория земли, целевое назначение, кадастровый номер и прилагается кадастровый паспорт;

2. Арендная плата – является одной из форм платы за земельный участок.

Срок существенным условием не является, договор может заключаться как срочно, так и бессрочно, но законом могут устанавливаться предельные сроки. Так лесные участки или земли сельскохозяйственного назначения сдаются сроком не более 49 лет. Если договором предусмотрено заключение на срок выше предельного, то такой договор считается заключенным на предельный срок.

Арендатор земельного участка имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

Данное право отсутствует в следующих случаях:

1. Договор аренды подлежит прекращению;

2. На участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее третьему лицу.

В случае продажи земельного участка арендатор обладает преимущественным правом покупки. Данное право отпадает в случае, если земельный участок продается лицу, имеющему здание, строение или сооружение на нем.

Права арендатора:

1. Передать земельный участок иному лицу с письменным уведомлением собственника (за исключение арендаторов на особых экономических зонах);

2. Передача арендных прав в залог с письменного согласия арендодателя (за исключением аренды государственных или муниципальных земель на срок более 5 лет – в таком случае согласие не требуется);

3. Передать земельный участок в субаренду с письменным уведомлением собственника.