11.2. Виды стоимости недвижимого имущества

Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на две большие группы, связанные между собой, но качественно и количественно не тождественные.

1. Стоимость обмена применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, т. е. на рынке недвижимости.

Подвиды стоимости обмена следующие:

 Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.

 Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость.

 Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

 Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

 Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

2. Стоимость в использовании выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать.

Подвиды стоимости в использовании следующие:

 Инвестиционная стоимость – это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

 Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

 Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

 Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

 Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

 В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, так как на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

 Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения.

Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени.

Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов.

Экономические факторы следующие:

 экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;

 тенденции в изменении дохода, кредитная политика, ставки процента, арендной платы;

 стоимость строительства;

 тарифы на электроэнергию, транспортные и коммунальные услуги.

Физические факторы следующие:

 земля, климат, ресурсы, почва, местоположение;

 дороги, коммунальные объекты, здания, сооружения;

 общий вид, привлекательность.

Социальные факторы следующие:

 тенденции в отношении численности населения, его омоложение или старение,

 стиль и уровень жизни, размер семьи;

 уровень образования населения, уровень преступности.

Административные факторы следующие:

 ограничительное или либеральное зонирование;

 строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика, услуги муниципальных служб;

 дороги, инженерные сооружения, общественный транспорт, противопожарная служба;

 защита окружающей среды.

При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленных, преходящих событий. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.