11.4. Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:

 методом сравнения продаж;

 методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3–6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупа-телях. Необходимо установить следующее: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

 выбор объектов недвижимости – аналогов (не менее 3–5 сопоставимых продаж);

 оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:

 единицам сравнения;

 элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения:

 цена за 1 м² – в деловых центрах городов и для офисов;

 цена за 1 лот – идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застроек;

 цена за 1 ед. плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;

 цена за 1 га – для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

 предоставляемые имущественные права;

 условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);

 условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);

 месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

Ц

S_ан

Ц_ан

_он ,

где Ц_он – стоимость оцениваемого объекта;

Ц_ан – цена продажи объекта-аналога;

Ф – поправка на проведенный ремонт;

S_ан – площадь аналога;

S – площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод предполагает три этапа:

1. оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости.

2. определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

Ц_он = РД  М_вр,

где Ц_он – стоимость оцениваемого объекта;

РД – рентный доход оцениваемого объекта;

М_вр – валовой рентный мультипликатор.

Рентный доход оцениваемого объекта определяется по формуле

Ц_ан

ПВД_ан

,

где Ц_ан – цена продажи аналога;

ПВД_ан – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.