14.2. Международные стандарты оценки

Международными стандартами оценки бизнеса рекомендуется применять три подхода оценки – затратный, сравнительный и доходный. Белорусские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Международная практика располагает рядом методов согласования результатов оценки. Наиболее распространенным способом согласования является механизм усреднения результатов оценки на основе весовых коэффициентов (удельных весов).

К методам выбора весовых коэффициентов относятся:

 метод логического анализа;

 метод анализа иерархий;

 метод расстановки приоритетов;

 метод согласования по критериям и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчета определяется предварительное значение весовых коэффициентов, полученные значения округляются.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х гг. в XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтер­натив. Представим ее следующим образом:

1. Уровень 0. цель – оценить вес подхода к оценке.

2. Уровень 1. Критерии следующие:

 надежность получаемых результатов;

 соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как:

 надежность, обусловленная достоверностью информации;

 надежность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т. д. На практике можно ограничиться и уровнем 1.

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице.

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных.

К достоинствам метода анализа иерархий относят следующее:

 использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;

 численную оценку превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы;

 возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы – довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное (между сильным и очень сильным), т. е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, еще раз логически оценить результаты расчетов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании.

В методе согласования по критериям для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет веса использованных методов проводится в несколько этапов:

 строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

 определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

 по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода в процентах;

 расчетный вес подходов округляется.

В стоимости активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.

При согласовании результатов оценки машин и оборудования учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:

 сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование;

 стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов;

 поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход.

При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу. В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса.