11.5. Доходный, рыночный и затратный подходы к оценке

рыночной стоимости машин и оборудования

Наряду с определением рыночной стоимости объектов недвижимости устанавливают стоимость машин и оборудования, входящих в имущественный комплекс предприятия.

Машины и оборудование характеризуют следующие признаки:

 не связаны жестко с землей;

 обладают свойством перемещения в другие места без нанесения невосполнимого ущерба зданиям и сооружениям, где их вновь устанавливают;

 могут быть как функционально самостоятельными, так и формировать технологические комплексы.

Исходя из целей оценки ее объектом могут выступать:

 одна отдельно взятая машина или оборудование (для страхования, купли-продажи, сдачи в аренду);

 множество условно независимых друг от друга единиц техники (переоценка машин и оборудования);

 производственно-технологические системы – комплекс технических средств.

В первом случае оценку осуществляют «россыпью»; во втором – «потоком»; в третьем случае – это «системная оценка». Оценку машин и оборудования также осуществляют с помощью трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Для реализации доходного подхода целесообразно определить ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Расчет осуществляют в несколько этапов:

 вычисляют операционный доход от использования производственной системы (предприятия, цеха, участка);

 методом остатка устанавливают ту часть дохода, которую можно отнести к машинному парку системы;

 с помощью метода капитализации или метода дисконтирования вычисляют стоимость всего машинного парка.

Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования выражен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, а также конструкторско-технологическое средство, что и оцениваемый.

Расчет методом прямого сравнения продаж производят в два этапа:

 поиск объекта-аналога;

 внесение корректировок в цену аналога.

Используют два вида корректировок:

 абсолютные, вносимые прибавлением или вычитанием суммы поправки;

 коэффициентные, вносимые посредством умножения абсолютной величины стоимости на соответствующий коэффициент.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования устанавливают по формуле

С_мо = С_ан ,

где С_мо – стоимость машины или единицы оборудования;

С_ан – стоимость объекта-аналога;

К₁, К₂, К₃, К_п – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объектов и аналогов;

С_доп – стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При использовании метода прямого сравнения продаж в первую очередь вносят коэффициентные корректировки, а затем абсолютные поправки.

Затратный подход при оценке стоимости машин и оборудования базируется на принципе замещения. Для вычисления стоимости восстановления или замещения, которая является базой для расчетов в затратном подходе, требуется определить затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемых машин и оборудования.

Под стоимостью восстановления оцениваемых технических средств подразумевают стоимость воспроизводства их точного аналога в текущих ценах на дату оценки либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному, также в текущих ценах.

Остаточную стоимость выражают восстановительной стоимостью объекта за вычетом начисленного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемых машин и оборудования понимают номинальную стоимость приобретения аналогичных новых объектов, максимально похожих на оцениваемые в текущих ценах.

Остаточную стоимость замещения устанавливают как стоимость замещаемого объекта за вычетом износа. Следовательно, в первом варианте речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных.

Для выявления того, какие объекты относятся к идентичным, а какие – к аналогичным, целесообразно дать характеристику потребительских свойств машин и оборудования и их параметров:

 функциональные показатели (производительность, мощность, грузоподъемность и др.);

 эксплуатационные показатели (долговечность, безопасность, сохраняемость и др.);

 конструктивные показатели (масса, вес, состав важнейших конструктивных материалов);

 показатели экономичности эксплуатации (затраты ресурсов на единицу мощности, времени эксплуатации и др.);

 эстетические показатели.

Для вычисления остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости исключают суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ измеряют с помощью:

 метода срока жизни;

 метода укрупненной оценки технического состояния объекта.

Метод укрупненной оценки технического состояния реализуют с помощью специальных оценочных шкал.

Функциональный износ выражает потерю стоимости объекта, вызванную внедрением более дешевых технических средств либо выпуском более экономичных и производительных аналогов. Его устанавливают экспертным путем.

Внешний износ определяют методом связанных пар продаж. Сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж выражает внешний (экономический) износ.