8. Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.

Цель изучения дисциплины «Экономика недвижимости» – получение необходимых теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в функционировании рынка недвижимости и экономике России, а также практических навыков в области классификации объектов недвижимости.

В качестве объекта изучения дисциплины «Экономика недвижимости» автор выделяет все процессы на рынке недвижимости на макро-, мезо- и микроуровнях.

Предметом дисциплины являются экономические механизмы взаимодействия объектов и субъектов рынка недвижимости.

ГК РФ (ст. 130)  определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

До введения в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». 

Основные фонды делятся на 2 группы:

1) основные производственные фонды, которые участвуют в процессе производства прямо или косвенно;

2) непроизводственные основные фонды, которые имеют косвенное отношение к производству и выполняют вспомогательные функции, создают нормальные условия для воспроизводства рабочей силы работников предприятия (общежития, рабочие столовые, профилактории).

ОПФ делятся на 2 подгруппы:

1) активная часть (в РФ – 54%) – это объекты основных средств, которые непосредственно участвуют в процессе производства (оборудование, вычислительная техника, транспортные средства);

2) пассивная часть (в РФ – 46%) – создают условия для процесса производства (здания – цеха, склады; инженерные сооружения на территории предприятия).

Основной базовый объект недвижимости – земля. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов, поколений, основным фактором в сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех иных товаров и благ.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В теории и практике следует различать н/д как материальный (физический) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Недвижимость как физический объект имеет следующие характеристики:

5. местоположение;

6. площадь и границы;

7. объем;

8. размер (высота, длина, ширина) и др.

Недвижимость как объект экономических отношений:

6. товар;

7. капитал в вещной форме;

8. полезность;

9. доходность;

10. как финансовый актив – стоимость, цена.

Недвижимость как объект правовых отношений:

7. право собственности;

8. право пожизненного наследования и владения;

9. право постоянного пользования;

10. право хозяйственного ведения и оперативного управления;

11. право залога;

12. право аренды и т. д.

Недвижимость как объект общих социальных отношений:

5. место обитания людей всех поколений;

6. условия жизни людей;

7. источники благ;

8. престижность.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических и интеллектуальных потребностей людей.