6. Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. Ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Однако ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состоянии ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Роль ипотеки особенно велика, когда состояние экономики является неудовлетворительным. Ипотека способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, помогает решать социальные и экономические проблемы (обеспечение населения жильем). Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.

2. Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную – долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Впервые понятие ипотеки было введено в 1992 г. законом РФ «О залоге». В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Виды ипотеки:

Ипотека (залог) в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке.

Ипотека (залог) в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности на имущество, если иное не установлено договором, в следующих случаях:

1. При приобретении жилого помещения (земельного участка) за счет средств кредита либо целевого займа (если иное не предусмотрено законом или договором).

Залогодержатель – банк или иная кредитная организация, юридическое лицо, предоставившие кредит (займ).

2. На здание, строение, расположенное на земельном участке, переданном в ипотеку (если иное не установлено договором ипотеки земельного участка).

Залогодержатель – лицо, выступающее залогодержателем по договору ипотеки земельного участка.

3. По договору купли-продажи с условием о рассрочке (отсрочке) платежа (если иное не предусмотрено договором купли-продажи).

Залогодержатель – продавец.

4. По договору ренты, в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением.

Залогодержатель – получатель ренты.

Иные случаи возникновения ипотеки могут быть установлены законом.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

В связи с развитием ипотечного кредитования в России формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации – долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования больших строительных проектов.

Перспективы развития ипотеки в России.

Приоритетной задачей, стоящей в настоящее время перед Правительством Российской Федерации, является обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Механизмом, позволяющим решить данную проблему, является ипотечное кредитование. Однако становление системы ипотечного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:

• низкий уровень доходов населения, что не позволяет заемщикам не только погашать ипотечный кредит, но и накопить сумму первоначального взноса;

• недостаточность финансовой поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования в России со стороны государства;

• низкие темпы строительства жилья в России;

• несовершенство нормативно-законодательной базы, регулирующей процессы, протекающие на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также деятельность участников этого рынка;

• неблагоприятная экономическая ситуация в стране (рост инфляции, увеличение стоимости денег на международных рынках, что способствует росту уровня ставок кредитования внутри страны);

• отсутствие у банков долгосрочной ресурсной базы для предоставления ипотечных кредитов;

• ставка рефинасирования, по которой Центральный банк Российской Федерации выдает кредиты коммерческим банкам, на сегодняшний день составляет 8,25%. При такой процентной ставке ипотечные кредиты подешеветь не смогут (для сравнения, ставка рефинансирования в США равна 0,25%);

• неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья.

Однако в настоящее время в России созданы условия как на федеральном, так и региональном уровнях для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования:

• принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», составляющий основу правовой базы для функционирования системы ипотечного кредитования;

• приватизировано более 85% жилья;

• разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

• законодательно оформлена деятельность основных профессиональных субъектов ипотечного рынка (банковских, оценочных, риелторских, страховых компаний).

В настоящее время в поисках способов расширения аудитории клиентов с каждым днем банки сокращают свои требования к заемщикам: начинают пересматривать кредитные истории каждого обратившегося в банк клиента, обращают внимание на доходы других членов семьи, рассматривают возможность введения ипотеки без первоначального взноса для постоянных клиентов, сокращают список документов, необходимых для подачи заявки на ипотечный кредит. Кроме того, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит, а в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. По мнению специалистов, внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья.