13. Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.

В соответствии со ст. 19.Жилищного Кодекса РФ.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3. муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2. специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3. индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4. жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Способы приобретения жилья.

Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, - первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина.

Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.

Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством покупки жилья на первичном рынке является то, что пройдет большое количество времени, прежде чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.

Каждый человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать свое жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.

К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще строящихся домах, можно отнести:

1. привлекательная цена за 1 кв. м;

2. возможность изменения планировки квартиры;

3. широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работ и др.

К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

1. на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;

2. быстрое оформление квартиры в собственность и др.

Однако при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой период времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет историй и легенд, это не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут возникнуть при ремонте или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.

Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю не нужно будет проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Да и цены на жилье в строящихся домах ниже, чем в уже готовых.

Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в счет новой. В подобных ситуациях клиент теряет около 20% рыночной стоимости своей прежней квартиры, зато избавляется от проблем, которые сопровождают процесс самостоятельной продажи. Однако существует опасность, что строительство задержится, и покупатель не сможет въехать в новую квартиру в установленный срок.

Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит реализация альтернативных квартир, т.е. там совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, например, съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.

С жильем можно осуществлять разнообразные операции.

Выделяют несколько видов операций:

1. простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой квартиры);

2. простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой);

3. мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее);

4. обмен квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);

5. съезд с квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается одна новая);

6. разъезд посредством купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более новые);

7. дарение (носит безвозмездный характер);

8. рента, пожизненное содержание с иждивением.

Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых, неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность подобрать наилучший вариант обмена. Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и обменять ее, скорее всего, не удастся.

Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и вновь въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру приватизировать.

Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по договору долевого участия в строительстве, поручения или комиссии, в результате уступки доли инвестирования или права требования.

Способы получения права собственности на жилье в РФ:

1. Возмездно:

• покупка по договору купли-продажи

• выплата полной суммы ЖСК

• привлечение инвесторов в строительство жилья

• мена

• постоянная/пожизненная рента

• использование гос. субсидий на строительство жилья

• выкуп свободного помещения в крупной квартире

• аренда с правом выкупа

2. Безвозмездно:

• приватизация (гос./муницип. назначения)

• наследование (квартиры, дома и др. объекты)

• получение жилья в дар.

Право собственности на НД жилое имущество, в зависимости от способов его получения, подтверждается различными документами.