- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
Платежеспособность предприятия может рассматриваться как внешняя форма проявления его финансовой устойчивости.
Платежеспособность – это способность своевременно выполнять свои обязательства по всем видам платежей за короткий период времени.
Анализ и оценка платежеспособности осуществляется по данным баланса на основании характеристики ликвидности его оборотных активов. Однако понятие ликвидности в финансовом анализе относится не только к оборотным активам. Различают ликвидность активов, ликвидность баланса и ликвидность предприятия.
Ликвидность активов – это их способность превращения по срокам в денежные средства.
Ликвидность баланса определяется путем сравнения средств по активу (сгруппированных по времени быстрого их превращения в денежные средства) с обязательствами по пассиву (сгруппированных по срокам предстоящей оплаты).
Ликвидность предприятия – более широкое понятие, чем ликвидность баланса и определяется местом предприятия на рынке, его брендом, привлекательностью его активов.
Платежеспособность и ликвидность – понятия близкие, но имеющие некоторые отличия. Считается, что платежеспособность предприятия оценивается на основании ликвидности его баланса.
Важной характеристикой финансового положения предприятия является платежеспособность.
Платежеспособность может рассматриваться как внешняя форма проявления финансовой устойчивости предприятия.
Под платёжеспособностью предприятия подразумевают:
Его способность в срок и в полном объёме удовлетворять платёжные требования поставщиков техники и материалов в соответствии с хозяйственными договорами, возвращать кредиты, производить оплату труда персонала, вносить платежи в бюджет.
Возможность регулярно и своевременно погашать долговые обязательства определяются в конечном итоге наличием у предприятия денежных средств, что зависит от того, в какой степени партнёры выполняют свои обязательства перед предприятием. Кроме того, при определённом размере источников средств у предприятия тем больше денег, чем меньше других элементов активов. В процессе оборота средств деньги то высвобождаются, то снова направляются как затраты на пополнение внеоборотных и оборотных активов.
Это основной показатель стабильности финансового состояния предприятия. Индикатором платежеспособности компании является ее ликвидность, т. е. способность своевременно в полном объеме погашать денежные обязательства перед собственниками, поставщиками, налоговыми органами, банками, страховыми институтами и другими участниками хозяйственного оборота.
В более тесном, конкретном смысле платежеспособность - это наличие у предприятия денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей погашения в ближайшее время.
Платежеспособность и финансовая устойчивость являются важнейшими характеристиками финансово-экономической деятельности предприятия в условиях рыночной экономики. Если предприятие финансово устойчиво, платежеспособно, оно имеет преимущество перед другими предприятиями того же профиля в привлечении инвестиций, в получении кредитов, в выборе поставщиков и в подборе квалифицированных кадров. Наконец, оно не вступает в конфликт с государством и обществом, т.к. выплачивает своевременно налоги в бюджет, взносы в социальные фонды, заработную плату — рабочим и служащим, дивиденды — акционерам, а банкам гарантирует возврат кредитов и уплату процентов по ним.
Чем выше устойчивость предприятия, тем более оно независимо от неожиданного изменения рыночной конъюнктуры и, следовательно, тем меньше риск оказаться на краю банкротства.
Анализ платёжеспособности необходим не только для предприятия с целью оценки и прогнозирования финансовой деятельности, но и для внешних инвесторов (банков). Прежде чем выдавать кредит, банк должен удостовериться в кредитоспособности заёмщика. То же должны сделать и предприятия, которые хотят вступить в экономические отношения друг с другом. Особенно важно знать о финансовых возможностях партнёра, если возникает вопрос о предоставлении ему коммерческого кредита или отсрочки платежа.
Платёжеспособность оказывает положительное влияние на выполнение производственных планов и обеспечение нужд производства необходимыми ресурсами. Поэтому платёжеспособность направлена на обеспечение планомерного поступления и расходования денежных ресурсов, выполнение расчётной дисциплины, достижение рациональных пропорций собственного и заёмного капитала и наиболее эффективного его использования.
Чтобы выжить в условиях рыночной экономики и не допустить банкротства предприятия, нужно хорошо знать, как управлять финансами, какой должна быть структура капитала по составу и источникам образования, какую долю должны занимать собственные средства, а какую — заёмные.
1. Группируются активы и пассивы баланса по степени срочности превращения в денежные средства и сроком предстоящей оплаты.
Для этого активы делятся на четыре группы:
А1 – абсолютно ликвидные – денежная наличность краткосрочные финансовые вложения, денежные средства.
А2 – быстрореализуемые активы – отгруженные товары, дебиторская задолженность до 12 месяцев.
А3 – медленно реализуемые активы – незавершенное производство, готовая продукция, запасы, долгосрочная дебиторская задолженность.
А4 – труднореализуемые активы – устаревшие основные средства, нематериальные активы, внеоборотные активы.
А5 – неликвидные активы – залежалые материальные ценности, дебиторская задолженность свыше 12 мес.
Пассивы делятся на следующие группы:
П1 – наиболее срочные обязательства – кредиторская задолженность и кредиты банков, сроки возврата которых уже наступили.
П2 – среднесрочные обязательства – займы и краткосрочные кредиты.
П3 – долгосрочные обязательства - долгосрочные займы.
П4 – постоянные пассивы – собственный капитал.
П5 – предстоящие обязательства – доходы будущих периодов.
Баланс считается ликвидным, если активы и пассивы находятся в следующем соотношении:
А1 ≥ П1;
А2 ≥ П2;
А3 ≥ П3;
А4 ≤ П4;
А5 ≥ П5.
При этом, П4 Должно быть больше А4 на величину собственного оборотного капитала. Данное соотношение рассчитывается за разные периоды времени.
Для характеристики платежеспособности предприятия рассчитываются следующие коэффициенты:
Коэффициент абсолютной ликвидности – показывает какая часть краткосрочных обязательств покроется за счет наиболее ликвидных активов (денежных средств)
Коэффициент быстрой ликвидности – показывает способность предприятия погасить краткосрочные обязательства за счет быстрореализуемых активов.
Коэффициент текущей ликвидности – показывает способность предприятия покрыть краткосрочные обязательства за счет реализованных активов.
Общий коэффициент ликвидности - характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет всех текущих активов.
В случае утраты платежеспособности на каком-то отрезке времени рассчитывается коэффициент утраты или восстановления платежеспособности:
,
где:
Ктек. л. нач. п., Ктек. л. к. п. – коэффициент текущей ликвидности на начало периода, на конец периода
Т – отчетный период в месяцах
При анализе платежеспособности важно учитывать факторы, которые влияют на нее:
Несвоевременное осуществление всех операций, предусмотренных в финансовых планах;
Замедление скорости оборачиваемости оборотных средств (требует вовлечения дополнительных оборотных средств);
Снижение прибыли и повышение затрат на предприятии;
Отрицательное соотношение в притоке и оттоке денежных средств.
