9. Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.

В соответствии с ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ).

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

– договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);

– договор мены помещений жилого назначения;

– договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в т.ч. договоры пожизненного содержания с иждивением;

– договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;

– договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

– договор аренды на срок не менее 1 года;

– договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Договор должен содержать следующие пункты:

1. Участники сделки. Если одна из сторон – физическое лицо, необходимо указать фамилию, имя, отчество, паспортные данные (номер, когда и кем выдан, адрес места жительства), если человек действует по доверенности – номер доверенности, когда и кем она выдана. Если стороной договора является юридическое лицо, то следует указать наименование юридического лица, его организационно-правовую форму, адрес, когда и кем была зарегистрирована организация, ИНН, ОГРН.

2. В договоре с риелторской фирмой должен быть прописан предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет клиенту организация.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, и оформление сделки.

3. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента от стоимости квартиры, что включает:

– расходы на рекламу квартиры;

– расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;

– расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

4. В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

5. Цена объекта недвижимости. В документе должны быть указаны две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить клиенту, и та, за которую он собирается продать квартиру.

6. В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и паспортные данные клиента.

7. Если клиент оставляет на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов по вине агентства недвижимости.

8. Перечень документов, необходимых для проведения сделки и наименование лица, которое занимается их сбором.

9. Ответственность сторон. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент.

10. В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора.