8. Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Право собственности возникает у приобретателя с момента госу­дарственной регистрации сделки.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор куп­ли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обя­занности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обя­зательств продаваемого предприятия, и делается это на основе не­зависимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредито­ров на продажу, а если долги были переведены на покупателя пред­приятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Спо­собы купли-продажи: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий кон­курс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкуре, неорганизованные сделки,

Выбор способа продажи зависит от целей:

1) быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аук­ционных торгах.

2) Инвестиционный конкурс преследует цель - подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом.

3) Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

4) Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетво­рить ряду условий (социальных и/или инвестиционных), выдвигае­мых организаторами конкурса.

5) Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижи­мости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предпри­ятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предпри­ятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и вне­сение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта не­движимости, обеспечение занятости, финансирование и использо­вание объектов, социальной сферы и пр.), а также дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретае­мого объекта.

Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комис­сию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога и копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложе­ниях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда закан­чивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей:

1) права собственности на недвижимость;

2) вещные права на не­движимость (право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком, право постоянного бессрочного пользования зе­мельным участком, право хозяйственного ведения имущества, пра­во оперативного управления имуществом);

3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управ­ление, аренда и др.).