- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
II. «Экономическая оценка инвестиций».
Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
Инвестиции (в переводе с латинского вкладывать) – долгосрочное вложение капитала в какие-либо предприятия с целью получения прибыли.
Термин «инвестиции» в России стал широко использоваться в годы рыночных реформ и трактуется более широко, чем «капитальные вложения».
В отечественной и зарубежной литературе имеется ряд определений понятия инвестиции. Наиболее распространенное из них:
Инвестиции – это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты и другие в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта.
В ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестициям дается следующее определение: инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, в т. ч. имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Инвестиции как один из видов накопления капитала является необходимым условием экономического роста и повышения благосостояния общества. Объем и результативность инвестиций по существу определяется жизнеспособностью экономики. чем эффективнее протекают процессы расширенного воспроизводства капитал, тем успешнее развивается производственный потенциал и социальная инфраструктура страны.
Инвестиции предприятия обеспечивают простое и расширенное воспроизводство капитала, создание новых рабочих мест, прирост з/п и покупательской способности населения, приток налогов в государственные и местные бюджеты.
Слова «инвестиции» и «капитальные вложения» являются близкими по смыслу и некоторые авторы считают их синонимами, хотя инвестиции имеют более широкий смысл.
Термин «капитальные вложения» применялся в директивной советской экономике. Экономическая категория «инвестиции» используется в рыночной экономике.
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» введено разделение инвестиций по целям на:
Капиталообразующие инвестиции, обеспечивающие создание и воспроизводство основных фондов. В науке и практике эти инвестиции трактуются как реальные инвестиции в форме капитальных вложений.
Реальные инвестиции – вложение средств в основной капитал (здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства) - вложение в создание новых, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий. В этом случае, предприятие-инвестор, вкладывая средства, увеличивает свой производственный капитал – основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства. Реальные инвестиции – это средства, направляемые как в основной, так и в оборотный капитал.
Реальные инвестиции представляют собой совокупность капитальных вложений и вложений капитала в нематериальные активы.
Капитальные вложения – основная часть инвестиций (80-85%) – это затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, различного инструмента, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Затраты, вложенные в оборотные средства, не являются капитальными вложениями, а, следовательно, понятие «инвестиции» шире, чем понятие «капитальные вложения».
Формы капитальных вложений:
новое строительство — строительство предприятий, зданий и сооружений на новых земельных участках по первоначальному, установленному в утвержденном порядке проекту;
реконструкция — обновление основных фондов и объектов непроизводственного назначения на более совершенной технической основе. К реконструкции относятся полное или частичное переоборудование и переустройство производства (без строительства новых и расширения действующих цехов) с заменой морально и физически устаревшего оборудования, Целями реконструкции являются: увеличение производственной мощности и объемов производства интенсивными методами, расширение ассортимента и улучшение качества продукции, повышение комфортности помещений, снижение затрат на эксплуатацию объектов и др.;
техническое перевооружение — один из элементов реконструкции. Оно включает комплекс мероприятий по повышению технического и экономического уровня производства на основе внедрения прогрессивной техники и технологии, механизации и автоматизации, компьютеризации, замены устаревшего оборудования и др.;
модернизация — один из элементов технического перевооружения, состоящий в усовершенствовании и приведении активной части основных фондов в соответствие современному уровню технологических процессов путем конструктивного изменения машин, механизмов и оборудования, используемых предприятием в производственной деятельности;
расширение действующего предприятия — вторая и последующие очереди строительства; дополнительные производственные комплексы и производства, новые вспомогательные и обслуживающие производства на территории действующего предприятия; увеличение пропускной способности действующих производств, хозяйств и коммуникаций на территории действующего предприятия и примыкающих к ней площадках.
Инвестиции в нематериальные активы представляют собой вложения средств в научные исследования, подготовку кадров, рекламу, приобретение лицензий на использование новых технологий, ноу-хау и другого, приобретение патентов, авторских прав, объектов интеллектуальной собственности, товарные знаки и др.
Портфельные (финансовые) инвестиции – это капитал, вкладываемый в ценные бумаги (акции, облигации и др.), т. е. средства, помещаемые в финансовые активы.
С появлением ценных бумаг происходит как бы раздвоение капитала: с одной стороны существует реальный капитал, представленный производственными фондами, с другой – его отражение в ценных бумагах.
Действительный капитал вложен в производство и функционирует в этой сфере. Ценные бумаги представляют собой бумажный дубликат капитала (практически фиктивного мнимого капитала). Появление фиктивного капитала, т. е. ценных бумаг, связано с развитием потребности привлечения все большего объема предпринимательских ресурсов вследствие расширения коммерческого производства.
Величина портфельного капитала определяется путем капитализации доходов по ценным бумагам:
Цель портфельных инвестиций в ценные бумаги – получение прибыли.
Кроме того, выделяют венчурные инвестиции и инвестиции аннуитеты.
Венчурные инвестиции – инвестиции в форме выпуска новых акций производства в новых сферах деятельности, связанных с большим риском. они сочетают в себе различные формы капитала: ссудного, акционерного, предпринимательского и др.
Аннуитеты – инвестиции, приносящие вкладчику регулярный доход через равные промежутки времени и представляющие собой вложения средств в страховые и пенсионные фонды.
По формам собственности инвестиции классифицируются:
государственные — это вложения, осуществляемые государственными органами власти и управления, а также предприятиями государственной формы собственности (направляются в основном в оборонную промышленность, малодоходные отрасли, инфраструктуру и отрасли, определяющие безопасность страны) (16,7%);
муниципальные (3,0%);
частные - вложения средств частных инвесторов: граждан и предприятий негосударственной формы собственности (направляются в те отрасли, где можно извлечь большую прибыль (промышленность, торговля и др.) (59,4%);
инвестиции общественных объединений (кооперативные) – направляются в переработку торговых продуктов и т. д.;
смешанные формы без иностранного капитала (7,0%);
иностранные инвестиции – вложения иностранного капитала в объекты предпринимательской деятельности на территории РФ в виде денег, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку, интеллектуальной деятельности, услуг и информации (косвенное вложение в ценные бумаги, в производство) (5,3%);
смешанная форма с иностранным участием (7,8%).
Иностранные нефинансовые инвестиции – это неденежные инвестиции в форме вложений прав, ноу-хау, научные исследования, лицензии.
По цели инвестирования выделяют прямые и косвенные инвестиции.
Прямые инвестиции выступают как вложения в уставные капиталы предприятий (фирм, компаний) с целью установления непосредственного контроля и управления объектом инвестирования. Они направлены на расширение сферы влияния, обеспечение будущих финансовых интересов, а не только на получение дохода.
По срокам вложений выделяют:
краткосрочные,
среднесрочные,
долгосрочные инвестиции.
Под краткосрочными инвестициями понимаются обычно вложения средств на период до одного года. Данные инвестиции носят, как правило, спекулятивный характер.
Среднесрочные инвестиции представляют собой вложения средств на срок от одного года до трех лет.
Долгосрочные инвестиции — на срок свыше трех лет.
По формам собственности инвестиции классифицируются:
государственные — это вложения, осуществляемые государственными органами власти и управления, а также предприятиями государственной формы собственности (направляются в основном в оборонную промышленность, малодоходные отрасли, инфраструктуру и отрасли, определяющие безопасность страны) (16,7%);
муниципальные (3,0%);
частные - вложения средств частных инвесторов: граждан и предприятий негосударственной формы собственности (направляются в те отрасли, где можно извлечь большую прибыль (промышленность, торговля и др.) (59,4%);
инвестиции общественных объединений (кооперативные) – направляются в переработку торговых продуктов и т. д.;
смешанные формы без иностранного капитала (7,0%);
иностранные инвестиции – вложения иностранного капитала в объекты предпринимательской деятельности на территории РФ в виде денег, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку, интеллектуальной деятельности, услуг и информации (косвенное вложение в ценные бумаги, в производство) (5,3%);
смешанная форма с иностранным участием (7,8%).
Иностранные нефинансовые инвестиции – это неденежные инвестиции в форме вложений прав, ноу-хау, научные исследования, лицензии.
По региональному признаку различают инвестиции:
внутри страны
и за рубежом.
Внутренние (национальные) инвестиции включают вложения средств в объекты инвестирования внутри данной страны.
Инвестиции за рубежом (зарубежные инвестиции) понимаются как вложения средств в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны.
По отраслевому признаку выделяют инвестиции в различные отрасли экономики:
промышленность (топливная, энергетическая, химическая, нефтехимическая, пищевая, легкая, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, черная и цветная металлургия, машиностроение и металлообработка и др.),
сельское хозяйство,
строительство,
транспорт и связь,
торговля и общественное питание и пр.
По рискам различают:
агрессивные,
умеренные,
консервативные инвестиции.
Данная классификация тесно связана с выделением соответствующих типов инвесторов.
Агрессивные инвестиции характеризуются высокой степенью риска. Они характеризуются высокой прибыльностью и низкой ликвидностью.
Умеренные инвестиции отличаются средней (умеренной) степенью риска при достаточной прибыльности и ликвидности вложений.
Консервативные инвестиции представляют собой вложения пониженного риска, характеризующиеся надежностью и ликвидностью.
По сферам вложений:
производственные,
непроизводственные инвестиции.
Определяющее значение для экономической системы имеют производственные инвестиции, обеспечивающие воспроизводство и прирост индивидуального и общественного капитала.
По конечному результату:
на увеличение количества рабочих мест;
на экономию ресурсов (снижение себестоимости);
на увеличение количества продукции,
на рост объемов производства.
По источникам финансирования:
собственные,
заемные,
привлеченные
По составу участников инвестиционного процесса и их вкладу в разработку и реализацию:
бюджеты разных уровней (фед, рег, мест),
ком банки,
акционеры,
предприятия.
Цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный риск.
На инвестирование оказывают воздействие различные факторы:
временной;
инфляционный;
фактор неопределенности или риска.
Временной фактор. Инвестирование по сути означает отказ от использования дохода на текущее потребление, чтобы в будущем иметь большую сумму. Другими словами, инвестор намерен получить в будущем сумму денег, превосходящую отложенную в текущий момент, как плату за то, что он не потратил деньги на себя, а предоставил их в долг.
Инфляционный фактор. Инфляция это устойчивое, неуклонное повышение общего уровня цен. Инвестор, ожидая, что цены на необходимые ему товары и услуги повысятся, должен компенсировать подобное повышение цен, когда он вкладывает свои средства в тот или другой вид инвестиций. В противном случае ему невыгодно осуществлять инвестирование.
Фактор риска. Под риском понимается возможность не получения от инвестиций желаемого результата. Когда инвестирование сопряжено с риском для инвестора, то для последнего важно возмещение за риск при вложении средств в инвестиционный объект.
На общеэкономическом уровне инвестиции требуются для :
расширенного воспроизводства;
структурных преобразований в стране;
повышения конкурентоспособности отечественной продукции;
решения социально-экономических проблем, в частности проблем безработицы, экологии, здравоохранения, развития системы образования и др.
На микроуровне инвестиции способствуют:
развитию и упрочнению позиции компании;
обновлению основных фондов;
росту технического уровня фирмы;
стабилизации финансового состояния;
повышению конкурентоспособности предприятия;
повышению квалификации кадрового состава;
совершенствованию методов управления.
