4. Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат такие права как: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Государственная регистрация проводится в порядке, установленном ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и включает следующие регистрационные действия:

– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью.

5. Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.

Термин «обмен» используется, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений по договору социального найма.

Термин «мена» используется, когда сторонами договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, оформленных в собственность квартир ЖСК). Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон). При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен.

По правилам обмена, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, оформленного в письменной форме, вправе обменять занимаемое им жилое помещение на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на соответствующий обмен. Наймодатель оформляет согласие или отказ в даче согласия в письменном виде и должен выдать его обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно для заключения новых договоров с гражданами, которые вселяются в данные жилые помещения в связи с обменом в соответствии с договором. Наймодатель расторгает и заключает указанные договоры социального найма не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им документов.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое.

Договор мены жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

Мена жилыми помещениями осуществляется, как прави­ло, гражданами собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жи­лыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмени­ваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обя­занная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, дол­жна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и пе­рехода прав собственности.

По договору дарения одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При этом  на стороне дарителя, также как и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц:

– если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность, то несколько лиц будут выступать на стороне одаряемых;

– если квартира находится в совместной собственности, то на стороне дарителя окажутся все участники общей собственности – дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности. При передаче в дар доли, находящейся в общей долевой, а не совместной  собственности, даритель может выступать в единственном лице.

При составлении договора дарения необходимо указать:

1. Стороны договора: дарителя и одаряемого (фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт).

2. Предмет договора дарения – в данном случае недвижимое имущество. Необходимо перечислить его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж, кадастровый и инвентарный номера и т.д.

3. Основание возникновения права собственности дарителя на указанный объект недвижимости, т.е. какие документы позволяют дарителю распоряжаться недвижимостью  (это может быть договор купли-продажи, договор завещания, договор дарения, договор приватизации и т.п.)

4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, обязательно указывается ее реестровый номер.

Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, поскольку данный документ является основанием для признания права собственности на объект недвижимости. Договор дарения не требует нотариального удостоверения, но по желанию сторон возможно его заверение.

С момента государственной регистрации договор дарения недвижимости считается заключенным. Помимо регистрации самого договора дарения, необходимо зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости от дарителя к одаряемому.