- •Экзаменационные вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену
- •1. «Экономика недвижимости»
- •2. «Экономическая оценка инвестиций»
- •3. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью»
- •4. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью»
- •5. « Операции с недвижимым имуществом»
- •Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- •Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
- •Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •Ипотека, ее виды и перспективы ее развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- •Понятие о недвижимости. Виды и классификация объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
- •Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория.
- •Функции Агентства по управлению недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, при совершении операций с недвижимостью.
- •Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и технология приватизации.
- •Продажа государственного имущества на аукционе.
- •Продажа акций оао на специальном аукционе.
- •Продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе.
- •Продажа находящихся в государственной собственности акций оао за пределами рф.
- •Продажа акций на рынке ценных бумаг.
- •Продажа государственного и муниципального имущества в случае отсутствия конкурсности, когда продажа этого имущества путем публичного предложения не состоялась.
- •Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •II. «Экономическая оценка инвестиций».
- •Понятие «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, классификация цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
- •Инвестиционная деятельность, понятие и ее основные принципы. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности.
- •Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный капитал.
- •Инвестиционные проекты, их определение, жизненный цикл, характеристика и основные разделы, показатели экономической эффективности.
- •Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
- •Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
- •Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности.
- •Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта и его значение.
- •Основные источники формирования инвестиционных ресурсов, их характеристика и способы мобилизации.
- •Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их характеристика и значимость. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
- •Основные показатели характеризующие жизнеспособность инвестиционного проекта, их понятие и содержание.
- •Иностранные инвестиции, в том числе прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и направления приоритетного использования.
- •Показатели обоснования инвестиционного проекта, их назначение и порядок расчета.
- •Дисконтирование денежных потоков, его понятие, значение в расчетах потребности в инвестициях, методы определения.
- •Диверсифицированный портфель его понятие, основные свойства и преимущества.
- •III. «Экономика предприятия по операциям с недвижимостью».
- •Система показателей эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
- •1) Эффективность использования производственных ресурсов, имеющихся в распоряжении организации:
- •Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
- •Инновационная деятельность предприятия. Инвестиции и источники их финансирования.
- •Налогообложение операций с недвижимостью.
- •Доходы, расходы и прибыль риэлтерской фирмы. Виды прибыли.
- •Классификация себестоимости услуг риэлтерской фирмы.
- •Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
- •Оборотные средства предприятия: состав и классификация, показатели эффективности их использования.
- •Основные фонды предприятия: классификация, оценка, износ, показатели использования, воспроизводство.
- •Структура и инфраструктура рынка операций с недвижимостью. Виды деятельности риэлтерской фирмы.
- •Характеристика предприятия. Классификация предприятий. Организационно-правовые формы организаций.
- •Производственная и организационная структура предприятия. Качество и конкурентоспособность услуг фирмы.
- •Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
- •IV. «Управление предприятием по операциям с недвижимостью».
- •Сущность, содержание и методы управления.
- •Экономические методы управления.
- •Сравнительная характеристика методов управления.
- •Миссия и цели организации. Функции управления.
- •Основные свойства организационного управления.
- •Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
- •Компоненты системы управления организацией:
- •Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
- •Стадии становления команды (б. Басс):
- •Организационные структуры управления предприятием.
- •Методы руководства предприятием. Стили руководства.
- •Рекрутинг и мотивация персонала.
- •Технология и организация планирования деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности риэлтерской фирмы.
- •Управление основными и оборотными средствами.
- •Управление финансовым состоянием фирмы. Диагностика возможного банкротства организации.
- •Антикризисное управление предприятием.
- •V. «Операции с недвижимым имуществом».
- •Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
- •Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
- •Классификация нежилых помещений. Виды операций с нежилыми помещениями и особенности их осуществления.
- •Основные положения федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его значение для проведения операций с недвижимым имуществом.
- •Сущность сделок обмен, мена и дарение недвижимого имущества. Особенности их осуществления.
- •Порядок проведения экспертизы документов при проведении сделок с недвижимым имуществом.
- •Сделки наследование и рента: их сущность, виды и способы осуществления.
- •Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
- •Договор, как правовая форма осуществления операций с недвижимым имуществом, его структура и особенности заключения.
- •Сущность сделки приватизация. Порядок приватизации жилой недвижимости.
- •Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
- •Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
- •Определение понятия лизинг, его экономическая сущность и особенности. Виды лизинга. Порядок проведения лизинговой сделки.
Бизнес-план предприятия и его разделы. Методы установления цен на услуги риэлтерской фирмы.
Бизнес-план предприятия состоит из 2-х частей: описательной и расчетной. Расчетная часть – это финансовый раздел, остальные части излагаются в виде текстового обоснования.
В резюме бизнес-плана необходимо кратко изложить выводы и рекомендации, касающиеся всех основных аспектов инвестиционного проекта. Необходимо указать объем первоначальных инвестиций в т.ч. собственный капитал, количество продаж, точку безубыточности, внутреннюю норму рентабельности, срок возврата капитала, конкурентные преимущества товара, профессионализм управленческой команды. Т.о. резюме – это краткая справка основных показателей бизнес-плана.
По содержанию резюме инвестор судит о том, стоит ли ему терять время и читать бизнес-план. Поэтому необходимо четко и весьма убедительно изложить основные положения проекта, чтобы кредиторы смогли получить ответы на вопросы:
Что они получат от успешной реализации этого проекта;
Какова его окупаемость;
Какова возможная прибыль;
Каков возможный риск и потери.
Резюме характеризует все положительные стороны данного инвестиционного проекта. В конце резюме отражаются финансовые результаты, которые ожидаются от проекта в будущем.
Бизнес план, как правило, состоит из следующих разделов:
Описание продукта, который собирается производить предприниматель (разрабатывая инвестиционный проект);
Анализ рынка сбыта;
Оценка конкурентов;
Стратегия маркетинга;
План производства;
Организационный план;
Финансовый план.
Представленная структура бизнес-плана и формулировки разделов имеет рекомендательный характер.
1-й раздел бизнес-плана – Описание продукта. Это описание продукта (услуг), который собирается производить предприниматель. В этом разделе необходимо ответить на следующие вопросы:
Какие потребности вызван удовлетворить ваш продукт или услуга;
Какой полезный эффект можно получить от вашего товара (это то, ради чего приобретается товар);
Чем отличается ваш продукт (услуга) от товара конкурента.
2-й раздел бизнес-плана – Анализ рынка сбыта. Изучение рынка товара. Разработка этого раздела позволяет определить круг потребителей, емкость рынка данного товара, объемы производства и его реализации, а также необходимые для этого ресурсы.
3-й раздел – Оценка (анализ) конкурентов. В нем должен содержаться ответ на следующие вопросы:
Кто являемся вашим конкурентов сегодня, и в каком состоянии его дела (стабильные, на подъеме или идут на спад);
Каковы отличия вашего товара (услуги) от аналогичных товаров (услуг) ваших конкурентов;
Каковы, хотя бы в общих чертах, шансы и возможности появления новых конкурентов;
В чем вы рассчитываете их превзойти.
4-й раздел – План маркетинга. В наиболее общем виде маркетинг представляет собой взаимосвязь двух сторон:
Всеобъемлющее изучение рынка и потенциальных потребителей;
Всестороннее продвижение товара к этому потенциальному потребителю.
Маркетинг должен проходить под лозунгом «Производить то, что покупается, а не продавать то, что производится». В этом разделе бизнес-плана больше всего должно интересовать, как осуществить производство и довести свой продукт до потребителя.
5-й раздел – План производства. Содержит описание всего производственного процесса. Главная задача раздела – подтвердить расчетами, что создаваемая фирма (предприятие) в состоянии реально производить необходимое количество товаров (услуг) в нужные сроки, с требуемым качеством.
6-й раздел бизнес-плана – Организационный план. В нем идет речь о том, с кем вы собираетесь организовать свое дело, как планируете наладить его бесперебойное и успешное функционирование, какие специалисты вам понадобятся, как будет оплачиваться труд каждого работника фирмы, с кем будете иметь дело и кого взять в компаньоны. В целях четкости и согласованности работы необходимо определить организационную схему фирмы, указать, кто и чем будет заниматься; определить контроль и взаимодействие всех работников фирмы. Нередко этому важнейшему разделу бизнес-плана не уделяется должного внимания. Организационная неразбериха служит одной из неудач в бизнесе.
7-й раздел бизнес-плана – Финансовый план (наиболее сложная часть инвестиционного проекта). Финансовый план обобщает данные всех предыдущих разделов и представляет их в стоимостном выражении. Он содержит основные расчеты по проекту баланса, рентабельности капитала, прибыльности продаж, сроку возврата капитала. Для технико-экономического обоснования инвестиционных проектов необходимо иметь следующие исходные данные: стоимость инвестиций, цена изделия, по которой будет продаваться продукция, переменные и постоянные издержки производства, производственная программа по годам реализации проекта, % ставки по кредитам, налоговые ставки, предусмотренные законодательством.
Каждая риэлторская фирма сама выбирает способы определения оплаты за услуги риэлторской фирмы. Цена оплаты за услуги риэлторской фирмы может быть установлена в зависимости от стоимости недвижимого имущества, с которым совершаются сделки в интересах клиента, а может быть установлена в твердой фиксированной сумме. Например, при совершении сделок по переустройству (перепланировке), переоформлению права на земельный участок, цену услуги наиболее целесообразно устанавливать в твердой (фиксированной) сумме. При совершении сделок с недвижимым имуществом, цена за услуги зависит от стоимости недвижимого имущества.
Есть риэлторы, которые берут предоплату за оказываемые услуги, и есть те, которые берут оплату за свои услуги только после выполнения своей работы. В последнем случае, цена устанавливается в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которое является предметом «заказа» клиента. Например, 5 % от цены, за которую будет продана квартира клиента. В таком случае, важно учесть интересы клиента, который желает получить от продажи своей квартиры определенную сумму, поскольку риэлтор может продать ее вообще за любую цену. Поэтому, при определении цены услуг риэлтора, наиболее приемлемо для клиента будет согласиться с таким порядком оплаты: клиент устанавливает твердую сумму, за которую желает продать свою квартиру и, если, риэлтор продает ее за большею сумму, то вся разница в цене достается риэлтору, в качестве вознаграждения за оказанные услуги.
Услуги, оказываемые риэлторскими фирмами, оформляются между клиентом и риэлторской организацией договором на оказание услуг. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Клиент всегда может узнать о том, кто оказывает ему данный вид услуг, поскольку клиент будет нотариально оформлять доверенность на риэлтора, который будет заниматься его «делом». Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.