V. «Операции с недвижимым имуществом».
Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Гражданский Кодекс РФ. В нем рассмотрены вопросы, касающиеся прав собственности, перехода этих прав от одного лица к другому, разнообразные виды собственности.
Жилищный Кодекс РФ. Этот свод законов рассматривает различные характеристики жилых и нежилых помещений, вопросы, касающиеся перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Также предусмотрены законодательные акты, регулирующие вопросы по перепланировке жилья и в его переустройстве.
Закон РФ от 04.07.91 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определяет порядок и процедуру приватизации муниципального жилья. О том, как государственное жилье передается на правах собственности квартиросъемщикам и в каких долях.
Федеральный закон «Об ипотеке» (от 16.07.1998 №102-ФЗ ред. от 17.07.2009) рассматривает вопросы приобретения жилья, используя специальные ипотечные программы. Определяются виды жилья, подходящие под такие программы, размеры, ставки и прочие аспекты ипотечного кредитования.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 27.12.2009). В законе прописана процедура оценки недвижимости, рассмотрены вопросы, касающиеся разнообразными методами такой оценки и о способах их применения.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) Этот закон прописывает гарантии прав участников долевого строительства, а также призван регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав» от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) – самый важный закон, касающийся регистрации прав собственности). Также закон прописывает процедуры передачи, отчуждения, приобретения прав собственности на объект сделки.
Налоговый кодекс РФ (часть вторая). Налоговый Кодекс прописывает процедуру и стоимость уплаты государственного налога (подоходного налога) при продаже недвижимости.
Определение понятия сделка, виды и классификация сделок с недвижимым имуществом.
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление – внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (схема 1, 2, 3).
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная но решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий.
Схема 1. Классификация сделок с объектами недвижимости
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.
Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:
воли;
субъектного состава;
формы;
содержания, а также кабальные сделки.
Последствия недействительных сделок:
двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;
односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;
никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.
При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.