11. Определение понятия аренда и субаренда, их виды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.

Аренда – форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Стороны договора:

Арендодатель – физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю.

Арендодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование арендованным имуществом, производить проверку состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором, давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан, требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды, расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и принимать участие в надлежащем содержании и ремонте арендованного имущества.

Арендатор имеет право:

– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;

– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя);

– предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт;

• своевременно вносить плату за арендованное имущество.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя:

• при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

• если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

• если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение 6 месяцев;

• если арендатор систематически нарушает обязанности по договору;

• в случае ликвидации предприятия-арендатора;

• в других случаях по закону.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут:

• если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине арендатора, арендодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнут договор аренды;

• если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением.

В практической деятельности применяются три основных вида аренды:

•   долгосрочная (на срок от трех до пяти лет, иногда до 15–20 лет), получившая название лизинг (финансовая аренда);

По договору лизинга лизингодатель (лизинговая компания) обязуется приобрести в собственность определенное лизингополучателем имущество у указанного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

•   среднесрочная (на срок от одного  года до двух-трех лет), называемая хайринг;

•   краткосрочная (от нескольких часов до года), которую называют рейтинг.

В соответствии с законодательством РФ, аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий.

Субаренда – передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Наем – один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. При социальном найме жилая площадь предоставляется малоимущим гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также иным категориям граждан, признанным по закону нуждающимся в жилых помещениях на основании ордера или выписки из решения органа исполнительной власти в порядке очередности.

При коммерческом найме из государственного или муниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется:

• без ограничения площади;

• за договорную коммерческую плату;

• на определенный срок – до 5 лет (а не бессрочно).

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

По договору коммерческого найма наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.

Договор аренды нежилого помещения, который должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору превышает один год.

В договоре об аренде нежилого помещения должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и другие технические характеристики помещения и его состояния.

После заключения договора аренды нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. По окончании срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение должно быть возвращено арендодателю. Договор аренды может заключаться на любой срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения сделки.