3.2. Методы управления государственной недвижимостью. Особые экономические зоны

Метод управления - это способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей.

Своеобразие управления городской недвижимостью заключается в том, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль: с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка; с другой – выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. В основе методологии управления государственной и муниципальной недвижимостью города лежат организационно-правовые и организационно-экономи­ческие методы (рис. 3.2.).

Рис. 3.2. Методы управления государственной и муниципальной недвижимостью города

Организационно-правовые методы – это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы – это воздействие субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих городскую недвижимость.

Рассмотрим эти группы подробнее.

Организационно-распорядительные (административные) методы основаны на использовании различных способов распоряжения имуществом. Преимущества и недостатки некоторых способов распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью приведены в таблице 3.1.

Правовое регулирование – регулирование, основанное на праве, отражающее нормы права. При этом управленческие решения оформляются и наделяются силой закона. Некоторые законодательные акты Российской Федерации, регулирующие сферу управления государственной и муниципальной недвижимостью:

- Гражданский кодекс;

- Градостроительный кодекс;

- Земельный кодекс;

- Налоговый кодекс;

- Федеральные законы: «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

- «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»;

- « Об унитарных предприятиях»;

- «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением недвижимостью, субъекты Российской Федерации на основе федерального законодательства принимают свои законы.

Основные вопросы, которые решаются на региональном уровне и являются предметом законодательного регулирования субъектами Российской Федерации, это: формы и порядок распоряжение недвижимостью; приватизация; аренда (организация конкурсов, аукционов и расчет арендной платы); регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; разработка концепций и программ социально-экономического развития территории; государственное регулирование рынка недвижимости; строительство, эксплуатация и ремонт объектов недвижимости; государственная поддержка инвестиционной деятельности; учетная политика; налогообложение; формирование бюджета; жилищные субсидии, займы и кредиты.

Основными законами Санкт-Петербурга, регулирующими сферу недвижимости, являются:

- «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга»;

- «О Реестре собственности Санкт-Петербурга»;

- «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург»; 

- «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»;

- «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»;

- «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»;

- «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга».

Таблица 3.1.

Преимущества и недостатки некоторых способов распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью

Способ распоряжения собственностью	Преимущества	Недостатки
Продажа	Сравнительно быстрое получение относительно крупной суммы денежных средств единовременно. Получение в будущем дополнительного дохода в виде налога на имущество.	1. Потеря возможных доходов от использования объекта в будущем. 2. Трудности в поиске покупателей, которые обладали бы достаточно крупными средствами для полного выкупа.
Передача в аренду	Появление стабильного источника доходов. Возможность использования объектов в будущем для целей развития муниципального образования.	1. Потеря возможных доходов в виде налога на имущество. 2. Распределение денежных поступлений от использования собственности в долгосрочном периоде, при фиксированной ставке возможны потери от инфляции.
Создание государственного или муниципального унитарного предприятия	1. Получение доходов в долгосрочном периоде в виде отчислений от прибыли и платы за пользование муниципальным имуществом. 2. Решение задач социально-экономического развития территории	1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 2. В некоторых случаях искусственная поддержка нерентабельных предприятий.
Внесение доли в уставный капитал акционерных обществ	1. Получение дохода в долгосрочном периоде в виде дивидендов. 2. Возможность продать акции или доли дочернего предприятия в будущем. 3. Сохранение контроля над предприятиями, экономически и социально значимыми для территории.	1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 2. Появляется солидарная ответственность по обязательствам акционерного общества.
Инвестирование, развитие объекта недвижимости	1. Решение задач социально-экономического развития территории. 2. Увеличение налогооблагаемой базы. 3. Возможность получения дохода в будущем от использования объектов (продажа или аренда).	Необходимость больших по объему единовременных вложений.

Правовое регулирование базируются на силе государственной власти и включают в себя меры запрета, разрешения и принуждения. Например, запрет на строительство новых промышленных предприятий в пределах жилой застройки или исторического центра города, запрет на строительство зданий высотой, не соответствующей установленному высотному регламенту.

Мерами принуждения являются, например:

• необходимость установки системы пожаротушения, очистных сооружений при строительстве промышленных и гражданских объектов;

• принудительное прекращение прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования земельными участками ввиду их ненадлежащего использования;

• соблюдение установленных требований к магазину пешеходной доступности при предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, земельных участков для размещения магазинов пешеходной доступности²⁷. В случае невыполнения арендатором установленных требований к магазину пешеходной доступности договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Организационно-экономические методы управления – экономические инструменты государственного управления в сфере недвижимости, основанные на стимулировании рыночной активности с помощью средств бюджетной и налоговой политики.

Одним из экономических методов государственного управления и в том числе в имущественной сфере является государственное программирование. Его задача – системное использование имеющихся ресурсов для достижения поставленной цели.

Государственная экономическая программа – это комплекс соподчиненных целей народнохозяйственного значения и средств их достижения, а также правовое, финансовое и организационное обеспечение.

Виды государственных программ

Государственные программы подразделяются на:

по времени действия: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные;

по основаниям принятия: обычные и чрезвычайные;

по масштабу: общегосударственные, региональные.

Все программы имеют сугубо целевой характер.

Чрезвычайные программы разрабатываются в критических ситуациях, например, в условиях кризиса, массовой безработицы, инфляции, достигшей опасных масштабов.

Обычные программы направлены на решение различных социально-экономических задач государства.

Правовое поле в сфере недвижимости формируют программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, федеральная целевая программа «Жилище».

Региональные программы отражают острые проблемы конкретного региона и могут финансироваться как из федерального бюджета, так и из регионального.

Целевые программы Санкт-Петербурга являются специфической формой организации расходования средств бюджета Санкт-Петербурга. Их правовой статус регулируется Законом Санкт-Петербурга «О целевых программах Санкт-Петербурга» от 06.11.97 № 179-58 (с изменениями на 25 апреля 2003 года)²⁸. В 2007 г. городским правительством принят проект закона «О целевых программах Санкт-Петербурга», который повышает результативность целевых программ, определяет критерии достижения поставленных целей, повышает ответственность заказчиков и исполнителей программ в расходовании  средств городского бюджета.

Целевая программа Санкт-Петербурга - комплекс мероприятий, утвержденных законом Санкт-Петербурга и направленный на достижение конкретных целей в сфере социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга, улучшение качества жизни его населения.

Программа должна содержать следующие обязательные разделы:

• основные цели программы;

• ожидаемые конечные результаты реализации программы;

• сроки реализации программы;

• общий необходимый объем финансирования и разбивка финансирования по годам в том случае, если сроки реализации программы не заканчиваются в одном финансовом году;

• перечень основных мероприятий программы с указанием сроков исполнения, источников финансирования;

• наименование организации, уполномоченной в установленном порядке выступать заказчиком программы от имени Санкт-Петербурга.

Из перечисленных требований следует, что в форме целевой программы не может финансироваться перманентная деятельность, а так же содержание структур, решающих широкий или строго не определенный круг задач. Целевые программы - организационная форма осуществления качественных изменений, которые не могут быть проведены одним подразделением Администрации города в рамках профиля его основной деятельности.

Перечень долгосрочных целевых программ (ДЦП), действующих В Санкт-Петербурге в 2012 году (табл.3.1а).

Таблица 3.1.а

Наименование ДЦП	Нормативно-правовой акт	Предусмотрено в ДЦП на 2012 год (тыс. руб.)	Лимит финансирования (Закон о бюджете СПб от 02.11.2011 № 658-120 (в ред. от 29.05.2012) тыс. руб.
Отрасль «КОММУНАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО»
«О завершении строительства Юго-Западных очистных сооружений»	Закон Санкт-Петербурга от 21.06.2002 № 263-22	488 520,0	241 520,0
«Реконструкция системы обработки осадка на Северной станции аэрации с применением технологии сжигания осадка»	Закон Санкт-Петербурга от 21.06.2002 № 265-23	430 560,0	252 560,0
«Строительство и реконструкция системы теплоснабжения в Петроградском районе Санкт-Петербурга»	Закон Санкт-Петербурга от 26.12.2005 № 708-108	688 350,0	688 350,0
«Строительство и реконструкция системы теплоснабжения в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга»	Закон Санкт-Петербурга от 26.09.2007 № 474-90	3 600 000,0	672 230,0
«Строительство и реконструкция системы теплоснабжения в Курортном районе Санкт-Петербурга»	Закон Санкт-Петербурга от 26.09.2007 № 445-69	766 750,0	766 750,0
«Проектирование и строительство Юго-Западной теплоэлектроцентрали по адресу: Кировский район, Угольная гавань, Элеваторная площадка, участок 1»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2009 № 456	8 255 000,0	960 000,0
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в системе наружного освещения Санкт-Петербурга на период до 2015 года»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2010 № 931	73 900,0	50 900,0
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности систем водоснабжения Южной зоны Санкт-Петербурга на период до 2012 года»	Постановление Правительства Санкт Петербурга от 10.08.2010 № 1057	49 600,0	78 841,0
«Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности в системах наружного освещения при новом строительстве и реконструкции парков, садов и скверов Санкт-Петербурга, на период до 2020 года»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.08.2010 № 1058	86 700,0	86 700,0
«Реконструкция и развитие газораспределительных сетей в целях повышения энергетической эффективности и безопасности системы газоснабжения Санкт-Петербурга»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2010 № 1119	478 400,0	478 400,0
«Строительство и реконструкция объектов теплоснабжения в Адмиралтейском и Центральном районах Санкт-Петербурга на период до 2025 года»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 07.06.2011 № 733	2 131 810,0	210 500,0
«Строительство и реконструкция объектов теплоснабжения в районе «Малая Охта» на период до 2018 года»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 № 947	1 332 770,0	285 118,5
Итого по отрасли		18 382 360,0	4 771 869,5
Отрасль «ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО»
«Жилье работникам бюджетной сферы»	Закон Санкт-Петербурга от 12.12.2005 № 648-91	0,0	0,0
«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»	Закон Санкт-Петербурга от 26.10.2001 № 707-90	300 000,0	300 000,0
«Молодежи-доступное жилье»	Закон Санкт-Петербурга от 26.04.2001 № 315-45	2 526 000,0	2 578 148,2
«Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»	Закон Санкт-Петербурга от 02.11.2007 № 513-101	9 458 000,0	1000 000,0
Итого по отрасли		12 284 000,0	3 878 148,2
Отрасль «ТРАНСПОРТ»
«Финансирование создания в Санкт-Петербурге автомобильной дороги "Западный скоростной диаметр» на 2011-2019 годы»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2011 № 105	16 067 900,0	3 765 100,0
Итого по отрасли		16 067 900,0	3 765 100,0
Отрасль «ЗДРАВООХРАНЕНИЕ»
«Профилактика заболевания, вызываемого вирусом иммунодефицита человека (ВИЧ-инфекции), в Санкт-Петербурге на 2010-2012 годы»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2009 № 834	561 919,7	513 347,8
Итого по отрасли		561 919,7	513 347,8
Отрасль «ФИЗИЧЕСКАЯ КУЛЬТУРА И СПОРТ»
Долгосрочная целевая программа Санкт-Петербурга «Программа развития физической культуры и спорта в Санкт-Петербурге на 2010-2014 годы»	Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 91	8 785 750,9	6 831 491,8
Итого по отрасли		8 785 750,9	6 831 491,8
Итого:	56 081 930,6		23 300 436,4

Источник: КЭРП СПб

Нормативное регулирование

В процессе управления объектами недвижимости, находящихся в государственной собственности, используются экологические, социальные и антимонопольные нормы, а также нормативы, отражающие эффективность работы государственных унитарных предприятий, результативность деятельности административных структур.

Основная цель разработки норм и нормативов в управлении государственной недвижимостью – создание таких экономических условий для пользователей объектов, когда им становится невыгодно содержать излишние площади помещений, территории, оборудование, находящиеся в государственной собственности.

Некоторые из действующих социальных норм и нормативов приведены в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Социальные нормативы и нормы²⁹

Показатель	Единица Измерения	Количественная величина	Примечания
1	2	3	4
Культура
Норматив обеспеченности населения учреждениями культуры по их видам			Нормативы обеспеченности объектами культуры на г. Москву и Санкт-Петербург не распространяются
Библиотеки
1. Населенные пункты с числом жителей от 500 чел. До 3 тыс. чел.	Учреждений культуры	1	На территории РФ могут создаваться и действовать библиотеки, различающиеся по формам собственности, целевому назначению, контингенту пользователей, возрастным группам, тематическому и видовому составу фондов и по др. основаниям.
2. Населенные пункты с числом жителей свыше 3 тыс. чел.			Количество библиотек определяется исходя из расчета: 1 библиотека 3-5 тыс. человек
Парки культуры и отдыха
1. Населенные пункты с числом жителей от 10 тыс. чел. До 100 тыс. чел.	Учреждений культуры	1
2. Города с числом жителей свыше 100 тыс. чел.	—	1 парк культуры и отдыха на 100-200 тыс. жителей
Кинотеатры и киноустановки
1. Населенные пункты с числом жителей свыше 50 тыс. чел.	Мест на 1 тыс. жителей в постоянно действующих кинотеатрах	12	Киноустановка действует в каждом клубе
2. Населенные пункты с числом жителей свыше 100 тыс. чел.	Видеосалонов и видеозалов на 100 тыс. жителей	6
Здравоохранение
Норматив обеспеченности больничными учреждениями	Коек на 10 тыс. жителей	134,7	В том числе: больничных – 102; полустационарных – 14,2; в домах сестринского ухода – 18; хосписах – 0,5.
Норматив обеспеченности амбулаторно-поликлиническими учреждениями	Посещений в смену на 10 тыс. жителей	181,5	Снижение норматива связано со снижением реальной обращаемости за последние 5 лет с 12 до 9 посещений на 1 жителя в год
Норматив обеспеченности аптеками
В том числе:
В сельской местности	учреждений	1 на 6,2 тыс. жителей
В городах с числом жителей до 50 тыс. чел.	—	1 на 10 тыс. жителей
В городах с числом жителей от 50 тыс. до 100 тыс.	—	1 на 12 тыс. жителей
В городах с числом жителей от 100 тыс. до 500 тыс. чел.	—	1 на 13 тыс. жителей
В городах с числом жителей от 500 тыс. до 1 млн. чел.	—	1 на 15 тыс. жителей
В городах с числом жителей более 1 млн. чел.	—	1 на 20 тыс. жителей
Нормативы обеспеченности врачами	Человек на 10 тыс. жителей	41	Снижение норматива связано со снижением реальной обращаемости за последние 5 лет с 12 до 9 посещений на 1 жителя в год
Норматив обеспеченности средним медицинским персоналом	Человек на 10 тыс. жителей	114,3
Норматив оснащения санитарным транспортом:
Станция скорой неотложной медицинской помощи	Санитарных автомобилей на 1 учреждение или на 1 тыс. жителей	1 (с носилками) на 10 тыс. жителей
Медицинская помощь на дому	—	1 (без носилок) на 4 тыс. жителей
Кожно-венерологические диспансеры	—	1 (без носилок) на 1 учреждение: дополнительно 1 на 500 тыс. жителей
Психоневрологические диспансеры	—	1 на 75 тыс. жителей; 1 на учреждение или отделение; дополнительно 1 на 500 тыс. жителей диспансеров
Травматологические пункты	—	1 на 1 пункт
сельские участковые больницы, поликлиники, врачебные амбулатории	—	1 (с носилками) на 1 учреждение
Больницы, госпитали на 200 коек	—	1 (с носилками) на 1 учреждение; дополнительно 1 (с носилками) на больницы, имеющие отделение для грудных детей
На 300 коек	—	1 (с носилками) на 1 учреждение дополнительно 1 (с носилками) на больницы, имеющие отделение для грудных детей
Больницы, находящиеся в ведении субъектов Российской Федерации	—	1 (с носилками) и 1 без носилок на 200 тыс. жителей
Физическая культура и спорт
Норматив обеспеченности спортивными сооружениями
По их видам:
Спортивные залы	Тыс. кв. м. На 10 тыс. чел.	3,5
Плоскостные сооружения	Кв. м. На 10 тыс. чел.	19494
Норматив единовременной пропускной способности спортивных сооружений	Чел.	1,9
Норматив производства товаров туристского и спортивного назначения (в ценах 1993 г.)	год	15000
Норматив охвата занимающихся в детских и юношеских спортивных школах	Процентов от числа детей и подростков в возрасте 6-15 лет	20
Норматив охвата занимающихся в системе подготовки спортивных резервов	Процентов от числа молодежи в возрасте 16-20 лет	0,25
Норматив численности тренерско-преподавательского состава	Человек на 10 тыс. чел.	26
Норматив потребности в санаторном обеспечении	Коек на 10 тыс. чел.	58,7
	Коек на 10 тыс. детей	30,65
Нормативы наполняемости классов и групп в образовательных учреждениях
1. норматив числа мест в дошкольных учреждениях			Установлен Типовым положением о дошкольном образовательном учреждении, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 1 июля 1995 г. № 677
В группах детей: от 2 месяц3ев до 1 года	человек	10
От 1 года до 3 лет	—	15
От 3 лет до 7 лет	—	20
В разновозрастных группах при наличии в группе детей:
Двух возрастов (от 2 месяцев до 3 лет)	—	8
Любых трех возрастов (от 3 до 7 лет)	—	10
Любых двух возрастов от 3 до 7 лет)	—	20
2. норматив наполняемости классов и групп в общеобразовательном учреждении			Установлен Типовым положением об общеобразовательном учреждении, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 31 августа 1994 г. № 1008
Наполняемость классов	человек	25
Наполняемость групп продленного дня	—	25	При наличии необходимых условий и средств возможно комплектование классов и групп продленного дня с меньшей наполняемостью, что определяется уставом общеобразовательного учреждения
Нормативы удельных показателей общей площади образовательных учреждений
Нормативы удельных показателей общей площади основных видов дошкольных учреждений :			Утверждены Приказом Министерства образования РФ от 22 апреля 1994 г. № 110
1. Норматив удельных показателей общей площади основных видов дошкольных учреждений для городского строительства:
На 4 группы (до 80 мест)	Кв. м.	15,99 (23,49)
На 6 групп (до 120 мест)	—	15,37 (20,91)
На 8 групп (до 160 мест)	—	14,51 (19,06)
На 10 групп (до 180 мест)	—	15,12 (19,06)
На 12 групп (до 200 мест)	—	13,89 (17,22)
2. Норматив удельных показателей общей площади основных видов малокомплектных дошкольных учреждений с разновозрастными группами:
На 1 группу (до 10 мест)	Кв. м.	15,86 (14,76)
На 1 группу (до 15 мест)	—	14,02 (12,66)
На 2 группы (до 25 лет)	—	13,15 (12,42)
На 2 группы (до 35 мест)	—	14,96 (13,77)
На 3 группы (до 45 мест)	—	15,81 (14,88)

В отраслевом разрезе (промышленность, в том числе ВПК, строительство, комплекс жизнеобеспечения, научно-исследова­тельские организации, образовательные и медицинские учреждения) необходимы:

 нормы допустимого удельного расхода ресурсов на содержание государственной собственности (вода, тепло, газ, эксплуатационные расходы);

 минимально приемлемые отчисления в бюджет и внебюджетные фонды, приходящиеся на 1 кв. м используемой площади.

Необходимо связать достижение значений перечисленных нормативных показателей с размером арендной платы, взимаемой за помещения и землю, а также с предоставлением налоговых льгот и других форм поддержки предпринимательской деятельности.

Наличие обоснованных нормативно закрепленных (формализованных) критериев для целевых программ Санкт-Петербурга - обязательное условие оценки эффективности их исполнения. Иными словами, должна быть шкала сравнения ситуации, существовавшей до принятия программы и сложившейся после ее реализации.

В концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга предусмотрены следующие мероприятия в целях совершенствования инфраструктурного обеспечения системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга:

 разработка критериев и методики оценки эффективности системы управления недвижимостью;

 разработка методики определения совокупного эффекта от использования недвижимости для принятия управленческих решений;

 разработка системы нормативов обеспечения недвижимым имуществом органов государственной власти и управления, государственных учреждений и организаций.

Налоговое регулирование

В соответствии с Налоговым кодексом в Российской Федерации установлены и взимаются следующие виды налогов и сборов:

 федеральные налоги и сборы;

 налоги и сборы субъектов Российской Федерации (далее – региональные);

 местные налоги и сборы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства предметы ведения находящихся на их территориях муниципальных образований, в том числе установленные федеральным законом объекты муниципальной собственности, источники доходов местных бюджетов определяются законами субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» (с учетом изменений, вступающих в 2011 году)³⁰ предоставляются налоговые льготы в части налогов, зачисляемых в бюджет Санкт-Петербурга:

От уплаты налога на имущество организаций освобождаются:

1) организации, основным видом деятельности которых является изготовление специального оборудования, обеспечивающего жизнедеятельность инвалидов, а также технических и

2) органы государственной власти Санкт-Петербурга и государственные учреждения, которые созданы органами государственной власти Санкт-Петербурга и деятельность которых осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга на основе сметы доходов и расходов;

3) жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья, товарищества домовладельцев - в отношении жилых помещений, а также общего имущества жилого дома и имущества, используемого для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома;

4) религиозные организации в отношении зданий и сооружений, иного имущества, специально предназначенного для богослужений, молитвенных и религиозных собраний, религиозного почитания (паломничества), имущества монастырей, дацанов, подворий;

5) садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан - в отношении имущества, используемого в целях обеспечения социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

6) организации - в отношении объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и (или) местных бюджетов;

7) организации - в отношении объектов социально-культурной сферы, используемых ими для нужд культуры и искусства, образования, физической культуры и спорта, здравоохранения и социального обеспечения;

8) научные организации Российской академии наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии образования, Российской академии архитектуры и строительных наук, Российской академии художеств - в отношении имущества, используемого ими в целях научной (научно-исследовательской) деятельности;

9) государственные учреждения, осуществляющие аварийно-спасательные работы в соответствии с Федеральным законом "Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей"

10) организации, осуществившие начиная с 1 января 2007 года на территории Санкт-Петербурга на протяжении любых трех календарных лет подряд ввод в эксплуатацию объектов основных средств, на сумму не менее 3 млрд.руб., и     осуществляющие производство: компьютеров, волоконно-оптических кабелей, электронно-оптических преобразователей, усилителей изображения, фотоэлектронных приборов, СВЧ-приборов, полупроводниковых элементов, приборов передающей аппаратуры для радиотелефонной, радиотелеграфной связи, радиовещания или телевидения, медицинской диагностической и терапевтической аппаратуры, хирургического оборудования, приборов на жидких кристаллах, лазеров, а также разработку программного обеспечения, готового к использованию.

11) организации, осуществляющие деятельность городского электрического транспорта, в области электросвязи;

12) органы местного самоуправления в Санкт-Петербурге - в отношении имущества детских и спортивных площадок, ограждений газонов и иных зеленых насаждений;

13) гаражно-строительные кооперативы - в отношении находящегося на их балансе имущества;

14) в отношении объекта культурного наследия регионального значения в течение следующих сроков: в случае выполнения работ в соответствии с договором на сумму от 700 млн до 1,5 млрд руб. - в течение одного календарного года; в случае выполнения работ в соответствии с договором на сумму от 1,5 млрд до 3 млрд руб. - в течение двух календарных лет.

Установлена льготная ставка налога на прибыль:

1) для организаций - резидентов особой экономической зоны, расположенной на территории Санкт-Петербурга, в размере 13,5 % на весь период существования данной особой экономической зоны;

2) для юридических лиц, осуществивших на протяжении любого календарного года, начиная с 1 января 2005 года, вложения для производственных целей на территории Санкт-Петербурга:

в размере 15,5 %, если они осуществили вложения на сумму от 150 млн. рублей до 300 млн. рублей;

в размере 13,5 %, если они осуществили вложения на сумму от 300 млн. рублей (включительно) и более.

Кроме того, организации, осуществившие на протяжении любого календарного года, начиная с 1 января 2005 года на сумму не менее 50 млн. рублей вложения в основные средства для производственных целей, уплачивают налог на прибыль размере 13,5 %.

Право на применение пониженной налоговой ставки предоставляется налогоплательщику на срок, составляющий 3 налоговых периода.

В размере 13,5 % при условии осуществления ими вложений на сумму от 3 млрд руб. и более. Под вложениями понимаются объекты основных средств (включая объекты основных средств, по которым на территории Санкт-Петербурга осуществлена реконструкция и(или) модернизация), в том числе полученные в качестве вклада в уставный капитал и введенные в эксплуатацию на территории Санкт-Петербурга. Льгота предоставляется на 5 налоговых периодов.

Инвестиционное стимулирование

В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» от 8 июля 1998 года (в ред. от 08.05.2001 № 348-46) существуют следующие формы государственной поддержки инвестиционной деятельности:

- предоставления инвесторам поручительств Санкт-Петербурга в обеспечение возврата привлекаемых инвесторами средств для осуществления инвестиционной деятельности в объеме средств, предусматриваемых ежегодно в бюджете Санкт-Петербурга на эти цели;

- предоставления инвесторам налоговых льгот в пределах сумм, зачисляемых в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством;

- предоставления льгот по налогу на прибыль предприятий и организаций банкам и кредитным учреждениям, предоставляющим инвестиционные кредиты для осуществления инвестиционной деятельности, в пределах сумм, зачисляемых в бюджет Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством;

- предоставления инвесторам льгот при аренде недвижимого имущества Санкт-Петербурга в целях осуществления инвестиционной деятельности в отношении арендуемого имущества;

- предоставления инвесторам отсрочек и рассрочек на срок не более 5 лет по платежам за предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и прав на них на инвестиционных условиях в порядке, установленном Администрацией Санкт-Петербурга;

- осуществления поддержки инвесторов с использованием средств бюджета Санкт-Петербурга;

- участия Санкт-Петербурга в разработке, экспертизе и реализации городских инвестиционных программ, а также отдельных инвестиционных проектов.

Методом инвестиционного стимулирования является создание особых экономических зон³¹.

Особая экономическая зона (ОЭЗ) - определяемая Правительством РФ часть территории РФ, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности.

Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей, производства новых видов продукции, транспортной инфраструктуры, а также туризма и санаторно-курортной сферы.

На территории РФ могут создаваться особые экономические зоны следующих типов:

1) промышленно-производственные;

2) технико-внедренческие;

3) туристско-рекреационные;

4) портовые.

В особой экономической зоне, за исключением туристско-рекреационной особой экономической зоны, не допускается размещение объектов жилищного фонда.

На территории особой экономической зоны не допускается:

1) разработка месторождений полезных ископаемых, их добыча и металлургическое производство;

2) переработка полезных ископаемых и переработка лома цветных и черных металлов;

3) производство и переработка подакцизных товаров (за исключением легковых автомобилей и мотоциклов).

Особые экономические зоны, за исключением портовых особых экономических зон, могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности.

На момент создания портовой особой экономической зоны на земельных участках, образующих эту особую экономическую зону, могут быть расположены объекты инфраструктуры, которые находятся в государственной, муниципальной, частной собственности и которые используются при осуществлении портовой деятельности

Особая экономическая зона, за исключением портовой особой экономической зоны, создается на двадцать лет. Портовые особые экономические зоны создаются на сорок девять лет. Срок существования особой экономической зоны продлению не подлежит.

Резидентом промышленно-производственной особой экономической зоны признается коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, зарегистрированная в границах особой экономической зона, и заключившая с органами управления особыми экономическими зонами соглашение о ведении промышленно-производственной деятельности.

Резидентом технико-внедренческой особой экономической зоны признаются индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Резидентами туристско-рекреационной особой экономической зоны признаются индивидуальный предприниматель, коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).

Земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды.

Арендаторы земельных участков в границах особой экономической зоны - собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством РФ.

Земельный участок, расположенный в границах портовой особой экономической зоны, может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов

Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду и передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Налогообложение резидентов особой экономической зоны осуществляется в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Особая экономическая зона – это свободная таможенная зона, т.е. таможенный режим, при котором иностранные товары размещаются и используются в пределах особой экономической зоны без уплаты таможенных пошлин и НДС, а также без применения к указанным товарам запретов и ограничений экономического характера, установленных в соответствии с законодательством РФ о государственном регулировании внешнеторговой деятельности. Российские товары размещаются и используются на условиях, применяемых к вывозу в соответствии с таможенным режимом экспорта с уплатой акциза и без уплаты вывозных таможенных пошлин.

Закон обеспечивает гарантию от неблагоприятного изменения законодательства РФ о налогах и сборах: акты законодательства РФ и субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления о налогах и сборах, ухудшающие положение налогоплательщиков - резидентов особых экономических зон (за исключением актов, касающихся налогообложения подакцизных товаров), не применяются в отношении резидентов особых экономических зон в течение срока действия соглашения.

В соответствии со ст. 284 Налогового кодекса РФ для организаций - резидентов ОЭЗ законами субъектов РФ может устанавливаться пониженная налоговая ставка налога на прибыль, подлежащего зачислению в бюджеты субъектов РФ, от деятельности, осуществляемой на территории ОЭЗ, при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) от деятельности, осуществляемой на территории особой экономической зоны (рис.3.3).

Рис.3.3. Действующие налоговые преференции для ОЭЗ

В Санкт-Петербурге формируются следующие ОЭЗ³² (табл.3.3.):

Таблица 3.3.

Примерный перечень территорий, предполагаемых для создания особых экономических зон в Санкт-Петербурге

N п/п	Наименование территорий	Тип ОЭЗ	Наименование района Санкт-Петербурга
1	"Металлострой"	Промышленно-производственный	Колпинский
2	Район территории "Нойдорф" (пос.Стрельна)	Технико-внедренческий (12 компаний, занимающиеся исследованиями и разработками в сфере IТ-технологий)	Петродворцовый (18,9 гектара)
3	Район севернее лесопарка Ново-Орловский	Технико-внедренческий	Приморский (112 гектаров)

Резиденты ОЭЗ в Санкт-Петербурге исчисляют налог на прибыль организаций, сумма которого зачисляется в бюджет Петербурга, по ставке 13,5 %³³. Эта льгота предоставляется на весь период существования ОЭЗ. Кроме того, указанные организации освобождены от уплаты транспортного налога на пять лет с момента регистрации на них средства передвижения. Однако эта льгота не применяется в отношении водных и воздушных транспортных средств.

Решение о создании в Петербурге ОЭЗ технико-внедренческого типа правительство РФ приняло в декабре 2005 года (по итогам конкурса, проводимого Минэкономразвития РФ). Соответствующее соглашение между федеральными и городскими властями было заключено в январе 2006 года.

Постановлением правительства РФ установлено, что арендная плата в петербургской ОЭЗ не может превышать 2% от кадастровой стоимости земли. Более того, на первые два года определен понижающий коэффициент для компаний-резидентов. Т.о., на территории «Нойдорф» арендная плата за 1 га земли будет составлять около 100 тыс. рублей в год, что является, символической суммой. В дальнейшем резидент получит приоритетное право выкупа на льготных условиях земли, на которой построены его объекты. Значительную экономию можно получить и за счет того, что на территории ОЭЗ резидентам не придется платить за присоединение к электрическим и другим инженерным сетям.

Т.о., строительство объектов в зоне «Нойдорф» обойдется намного дешевле, чем на других территориях города, на общих для всех инвесторов условиях. Но, как свидетельствует западный опыт, далеко не все высокотехнологичные компании, даже весьма крупные, готовы отвлечь из оборота финансовый ресурс на строительство недвижимости, то есть на деятельность неспецифическую, не являющуюся предметом их компетенции. К примеру, такая огромная международная компания, как Nokia, нигде не строит и не владеет недвижимостью, выступая лишь в качестве ключевого арендатора в различных технопарках.

С учетом утвержденного проекта планировки территории ОЭЗ и установленного для нее временного регламента застройки (в том числе ограничений по высотности на уровне 16 м и плотности застройки) предусматривается создание бизнес-инкубатора площадью около 20 тыс. кв. м. Претенденты получат те же льготы, что и все остальные резиденты ОЭЗ.

Городское правительство приняло постановление о создании ОАО «Особая экономическая зона технико-внедренческого типа «Санкт-Петербург». Доля города в уставном капитале компании составит 49%, а 51% акций будет принадлежать федеральной структуре – ОАО «Особые экономические зоны» (ОАО «ОЭЗ»).

В Петербурге было создано ОАО «Особая экономическая зона технико-внедренческого типа „Санкт-Петербург“, которое выступает в роли управляющей компании, обеспечивающей создание и эксплуатацию всей инфраструктуры на территории зоны. Ставка арендной платы за землю для этой компании определяется с применением понижающего коэффициента. Благодаря этому арендная плата для компаний, находящихся на территории бизнес-инкубатора, окажется гораздо ниже рыночной, но при этом и ОАО сможет зарабатывать деньги и окупать свои расходы.

Примером неэффективности решения создания ОЭЗ является туристско-рекреационная зона "Куршская коса", которая будет досрочно ликвидирована. Зона была создана в 2007 году в Зеленоградском районе Калининградской области, но за все время своего существования она не сумела привлечь инвестиции и в ней не было зарегистрировано ни одного резидента. Акцент планировалось сделать на развитие экотуризма. регион не привлекателен из-за визового режима. Бизнес отпугивает неподготовленность территорий и низкая окупаемость инвестиций. Тем не менее концепция развития особой экономической зоны, проект планировки и проектная документация на строительство ряда объектов инфраструктуры для ОЭЗ были разработаны.

Согласно действующему законодательству, ОЭЗ может быть досрочно ликвидирована, если в течение трех лет с момента ее создания в зону не приходят инвесторы.