Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга67

Для расчета арендной платы за жилое помещение используются следующие исходные данные:

- Классификационная группа многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение.

- Общая площадь жилого помещения в квадратных метрах.

Расчет размера арендной платы за жилое помещение (А_ар ) производится по формуле:

А_ар = (А_ср ·К + I : S ∙ К_д : 12) ∙ S,

где:

А_ср - базовая ставка арендной платы за квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц;

К - коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения (табл.7.2);

Таблица 7.2

Коэффициенты, отражающие качество и благоустройство жилого помещения

№	Классификационные группы многоквартирных домов	Коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения
1	Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт	3,850
2	Дома дореволюционной постройки, не прошедшие капитальный ремонт	1,815
3	Дома постройки 1918-1930 гг. категории "Конструктивизм"	1,119
4	Дома постройки 1931-1956 гг. категории "Сталинские"	2,874
5	Дома постройки 1957-1970 гг. категории "Хрущевки кирпичные"	0,181
6	Дома постройки 1957-1970 гг. категории "Хрущевки панельные"	0,181
7	Дома постройки 1970-1980 гг. кирпичные	1,974
8	Дома постройки 1970-1980 гг. панельные	1,824
9	Дома, построенные после 1980 г., категории "Новое строительство кирпичные"	3,299
10	Дома, построенные после 1980 г., категории "Новое строительство панельные"	1,849

I – инвентаризационная стоимость жилого помещения по данным органов технической инвентаризации в рублях;

S – общая площадь жилого помещения в квадратных метрах;

К_д – коэффициент доходности аренды жилого помещения.

Глава 8. Управление земельными ресурсами города

8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации

Государственное регулирование отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Земельным законодательством⁶⁸. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Земельный участок как объект земельных отношений (сформированный участок) - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Сформированный участок подразумевает то, что в его отношении были совершены следующие действия:

1. Выполнены кадастровые работы и осуществлен государственный учет;

2. Определено разрешенное использование;

3. Определены технические условия подключения объектов к сетям инженерно технического обеспечения и платы за него;

4. Принято решение о проведении торгов в его отношении (либо решено предоставить без торгов)

Сегодня земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории⁶⁹:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья и пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями,имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Когда необходима площадь для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Земли населенных пунктов

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские поселения подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);

• крупнейшие города (1,3 млн. чел.);

• крупные города (250 тыс.,1 млн. чел.);

• большие города (100-250 тыс. чел.);

• средние города (50-100 тыс. чел.);

• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);

• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);

• большие сельские поселения (1-5 тыс. чел.);

• средние сельские поселения (200-1000 чел.);

• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:

• жилые;

• общественно-деловые;

• производственные;

• инженерных и транспортных инфраструктур;

• рекреационные;

• сельскохозяйственного использования;

• специального назначения;

• военных объектов;

• иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории:

• сельскохозяйственного производства,

• зоны отдыха населения,

• резервные земли для развития города.

Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят:

• лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);

• земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);

• земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).

Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

• правительством РФ в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

• органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

• органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Поэтому правительство Московской области предлагает на федеральном уровне ввести пошлину за перевод земель из одной категории в другую в размере 30% от новой кадастровой стоимости, платить которую будет собственник. Например, в среднем по Московской области госпошлина будет составлять 35 000 руб. за сотку. Сейчас при переводе земель в другую категорию собственник может получить десятки тысяч процентов дохода. Так, весной 2012 г. 35 лесных участков площадью более 500 га вошли в границы сельских поселений московской области. За счет близлежащих лесов приросли поселки Рублевки — Маслово, Таганьково, Новодарьино, Жуковка, Горки-2, Горки-10 и Желябино Красногорского района. С 1 июля 2012 г. подмосковные леса распоряжением президента переданы от Рослесхоза в ведение правительства Московской области⁷⁰.

Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.