8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции

Предоставления земельных участков под строительство может осуществляться как на торгах, так и целевым назначением.

Начиная с 2011 года в Санкт-Петербурге участки предоставляются только в долгосрочную аренду целевым назначением или посредством торгов (с предварительным согласованием мест размещения объектов или без него) в соответствии с Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 №1813 "Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования".

При этом изыскательские работы и подготовка документации по планировке и межеванию территории осуществляются заблаговременно за счет бюджетных средств, а не за счет средств инвестора, как это ранее предусматривали торги на право разработки документации (так называемый «короткий пакет»).

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий по созданию и использованию результата инвестирования, связанных не только с перечислением денежных средств. В частности, предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры, градостроительства, культуры, социально значимых проектов.

Когда объектом недвижимости является земельный участок, предметом торгов является земельный участок либо право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К числу инвестиционных условий относятся:

1) правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования:

- предоставление земельного участка:

• на инвестиционных условиях с правом его застройки;

• в аренду;

• в собственность;

• постоянное (бессрочное) пользование;

• безвозмездное срочное пользование;

• на праве ограниченного пользования (сервитута);

• с возникновением права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) инвестора на результат инвестирования.

- предоставление подлежащих реконструкции или завершению строительством зданий, строений, сооружений для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования;

2) в случае, если объектом недвижимости является земельный участок:

• начальная цена при продаже земельного участка;

• размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях);

• плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования).

3) в случае, если объектами недвижимости являются подлежащие реконструкции (завершению строительством) здания, строения, сооружения, - стоимость права на заключение инвестиционного договора;

4) возложение на инвестора обязанности завершить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока.

К числу инвестиционных условий могут относиться:

1) возмещение убытков и иных затрат за снос объектов недвижимости, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

2) обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий;

3) иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга.

Виды гражданско-правовых платежей за предоставление объектов недвижимости:

1) при продаже земельных участков - стоимость объекта недвижимости;

2) при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях - арендная плата;

3) при заключении с сособственником земельного участка соглашения о порядке использования земельного участка - компенсация за пользование земельным участком;

4) при заключении соглашений об установлении сервитутов - плата за пользование земельным участком.

Размеры платежей устанавливаются:

1) при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.

При этом победитель возмещает организатору торгов сумму затрат и вознаграждения по организации и проведению торгов в размере (табл.8.6):

Таблица 8.6

Размер выплачиваемой победителем торгов Фонду имущества суммы в зависимости от предмета торгов

№	Предмет торгов	Состав выплачиваемой Фонду суммы	Размер выплачиваемой суммы
1	Продажа права на заключение договора на инвестиционных условиях	Сумма затрат на организацию и проведение торгов, а также вознаграждение	3% от стоимости права аренды
2	Продажа права аренды участка для КОТ в целях жилищного строительства		2 % от стоимости права аренды
3	Продажа участка под ИЖС	Сумма затрат на подготовку документации, организацию и проведение торгов, а также вознаграждение	цена более 1 500 000 руб. – 7%
			цена менее 1 500 000 руб. – 10%

Как видно из таблицы, размеры выплат определяются в процентах от стоимости права аренды или покупки участка в собственность, т.е. их размер основывается не на фактических затратах Фонда, связанных с конкретным объектом, которые затруднительно было бы определить, т.к. учет затрат ведется не по каждому объекту, а по статьям калькуляции.

Если аукцион не состоялся, затраты Фонда компенсации не подлежат. Затраты также не компенсируются при подготовке документации по продаже участка для ИЖС, в которой были найдены недостатки, либо районная администрация обоснованно решила не проводить аукцион.

2) при целевом предоставлении - на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

По решению Правительства Санкт-Петербурга платежи, взимаемые городом за предоставление объектов недвижимости, могут быть уменьшены на размер денежных средств, направляемых инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора (договора аренды на инвестиционных условиях):

- на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга;

- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения граждан, проживающих в предоставляемом инвестору объекте недвижимости;

- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир для расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

- на строительство (реконструкцию) объектов физической культуры и спорта;

- на иные обязательства инвестора.