Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость

12.1. Технический учет недвижимости

Большое значение технического учета обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых операций с объектом недвижимости, в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе оборота недвижимости.

В России процесс становления и развития государственного технического учета имеет древнюю историю (табл.12.1).

Таблица 12.1

Становление и развитие системы технического учета объектов недвижимости

Период	Содержание и цели учета
середина 13 века	опись имущества
1555 год	царем Иваном Грозным утвержден первый государственный наказ, который содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей
С 18 по 19 в.в.	инвентаризация земель и строений проводилась для целей учета и совершения сделок, а после отмены крепостного права усилилась значимость для налогообложения
1927 год	начало истории бюро технической инвентаризации (БТИ) с постановления Экономического совещания РСФСР «Об инвентаризации имущества местных советов», которым предписывался учет основных фондов коммунальных предприятий в связи с разработкой и принятием пятилетнего плана развития страны
1930 год	установлены правила заполнения инвентарных карточек, ставших основой современных технических паспортов. Тогда же была издана инструкция, определившая порядок производства оценочных работ, обмера строений и составления поэтажных планов.
1939–1940 годы	новые нормы оценки зданий, учитывающие стоимость строительных материалов
С 1945 г.	учет, паспортизация и переоценка всех сохранившихся зданий и сооружений, составлены реестровые книги на: коммунальную собственность местных Советов, собственность государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций, а также на собственность частных владельцев
1958 год	в службе технической инвентаризации сформировался отдел землепользования, землеустройства и охраны земель. Он занимался инвентаризацией отдельных земельных участков
1975 год	организации технической инвентаризации были переведены на хозрасчёт, сохранив за собой право юридического лица, проводили учёт жилого и нежилого фонда, необходимый для планирования расходов по строительству, ремонту и эксплуатации зданий
1985 год	учёт и регистрация жилищного фонда в сельской местности
начала 90-годов	ликвидация Минжилкомхоза РСФСР, исполкомов Советов народных депутатов, разрушение государственной системы технической инвентаризации
1997 год	положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301.
2000 год	Постановление Правительства РФ от 4.12.2000 г. № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", ведется реестр объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В отношении земельных участков уполномоченным органом государственной власти осуществлялся и осуществляется кадастровый учет. При осуществлении государственного технического учета объектов капитального строительства «привязка» объекта к земельному участку не производится.
2007 год	Федеральной закон от 24.07. 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» - поэтапное создание единой федеральной системы в сфере госрегистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.
с 1 января 2013 года	вместо государственного технического учета объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в отношении указанных объектов будет осуществляться государственный кадастровый учет на основе технического плана объекта недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости будут являться основой для исчисления налога на недвижимость

В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», ранее учтенные объекты недвижимости - объекты капитального строительства, в отношении которых организациями технической инвентаризации осуществлен государственный технический учет, а также объекты недвижимости, в отношении которых органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация (рис.12.1).

До 01.01.2013

Рис.12.1 Ранее учтенные объекты недвижимости

Государственный технический учет объектов капитального строительства и государственная регистрация прав на недвижимое имущество приравниваются к государственному кадастровому учету, поэтому указанные объекты и будут считаться ранее учтенными объектами недвижимости, и в отношении них не потребуется осуществление дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с 1 января 2013 года переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета. Таким образом, сведения об объектах капитального строительства, которые будут поставлены на государственный технический учет, а также об объектах, в отношении которых была осуществлена государственная регистрация прав, перенесены в государственный кадастр недвижимости.

С 1 января 2013 года государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении тех объектов, которые не являются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения об объектах учета (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) при осуществлении государственного учета вносятся в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

Содержание Единого государственного реестра объектов капитального строительства

1) вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер объекта учета и дата его внесения в Единый государственный реестр;

3) описание местоположения объекта учета на земельном участке;

4) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение, описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа;

5) площадь.

Дополнительные сведения об объекте учета:

1) ранее присвоенный государственный учетный (кадастровый, инвентарный или условный) номер, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер;

2) кадастровый номер объекта учета, в результате раздела которого, выдела из которого был образован другой объект учета;

3) кадастровый номер объекта учета, образуемого из данного объекта учета;

4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

5) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом учета является комната;

6) адрес объекта учета или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта учета;

 7) литера объекта учета, если государственный учет объекта учета был осуществлен в порядке, действовавшем до вступления в силу нового Порядка;

8) инвентаризационная стоимость объекта учета и дата, на которую определена инвентаризационная стоимость;

9) сведения о кадастровой стоимости объекта учета, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

10) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом);

11) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом учета является помещение;

12) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом учета является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

13) назначение сооружения, если объектом учета является сооружение;

14) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом учета является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

15) материал наружных стен, если объектом учета является здание;

16) наименование сооружения, если объектом учета является

17) тип основной характеристики сооружения, ее значение;

18) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта учета, обладателем иных вещных прав на объект;

19) сведения о лице, подготовившем документы, необходимые для осуществления государственного учета в отношении объекта учета:

20) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом учета является здание или сооружение;

21) сведения о прекращении существования объекта учета (дата снятия с государственного учета).

Для осуществления государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимы будут технические планы указанных объектов недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет указанных объектов недвижимости либо для учета изменений такого объекта недвижимости. Структура технического плана приведена на рис.12.2.