8.4. Аренда государственных земельных участков

8.4.1. Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности: принципы и порядок определения арендной платы86

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

• принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

• принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

• принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

• принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

• принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Размер арендной платы при аренде государственных земельных участков, расположенных на территории РФ, в расчете на год определяется ФАУГИ одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

а) 0,01 % в отношении:

• земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога или уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога;

• земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;

• земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

• земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в РФ.

б) 0,3 % в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте.

в) 0,6 % в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а  также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства.

г) 1,5 % в отношении:

• земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения;

• земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

• земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства;

д) 2 % в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если:

• земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов;

• право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

• земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

В случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе.

5. Арендная плата рассчитывается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными Министерством экономического развития РФ, в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения:

• автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

• инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

• линий метрополитена;

• линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

• трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

• объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

• нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов;

• гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства;

• объектов космической инфраструктуры;

• объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

• аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

• инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных выше, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С х Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития РФ. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства