Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко79:

- при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для целей КО, арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления;

- изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются;

- досрочное расторжение договора аренды земельного участка для целей КО, заключенного на любой срок, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1—3, 6—9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК, должны быть указаны:

• предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

• цена выкупа земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

• начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его КО в целях жилищного строительства);

• размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его КО в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

• способы обеспечения обязательств по КО земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

• максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его КО в целях жилищного строительства;

• максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

• максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Следует обратить внимание на то, что ЗК не устанавливает обязанностей арендатора, а определяет содержание извещения о проведении торгов, исполнение которых для арендатора не представляется возможным. Таким образом, речь идет не об обязанности исполнения указанных выше пунктов, а об обязательном закреплении данных требований в заключаемом на торгах договоре аренды земельного участка. Другими словами, для того, чтобы у пользователя участка возникла обязанность выполнения установленных требований, указанные условия должны быть закреплены договором аренды, как основным документом, устанавливающим права и обязанности арендатора.    

Таким образом, исходя из указанных в ст.38 ЗК положений договор аренды земельного участка для КО должен содержать следующие условия:

• максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его КО в целях жилищного строительства;

• максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

• максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Лицу, осуществившему КО земельного участка, предоставлено право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом предусмотрено заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что КО, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

В то же время исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях КО земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам ГК РФ и ЗК РФ о договоре.

При переходе права аренды земельного участка, в том числе для КО, к приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права. Кроме того, исходя из содержания КО участков, при приобретении прав на земельный участок обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков может перейти к новому правообладателю при условии незавершения строительства прежним владельцем участка. При этом предполагается соблюдение данного требования и при приобретении земельного участка в собственность (такое нормативное условие является новеллой).

Основания, по которым права на земельные участки могут быть принудительно прекращены (право аренды и право собственности на земельные участки), предусмотрены ст.44, 46 ЗК РФ; кроме того, право собственности на земельные участки может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным ст.284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в том числе в тех случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.

В случае неисполнения своих обязанностей по срокам осуществления жилищного строительства, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены. При этом взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.