Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
В настоящее время Законодательным Собранием Санкт-Петербурга принят в первом чтении Проект закона Санкт-Петербурга от 06.05.2010 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства»81.
Земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, расположенные на территории Санкт-Петербурга, предоставляются в собственность на торгах либо без проведения торгов в соответствии с федеральными законами и законами Санкт-Петербурга. Земельные участки предоставляются однократно по решению Правительства Санкт-Петербурга по цене, составляющей 15 % кадастровой стоимости земельных участков, в собственность гражданам, имеющим особые заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения.
В собственность за цену в размере 15 % кадастровой стоимости земельных участков гражданам Российской Федерации, имеющим место жительства в Санкт-Петербурге и проживающим на территории Санкт-Петербурга (Ленинграда) не менее 20 лет, предоставляются земельные участки площадью:
- не превышающей 0,24 га, - удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации или являющимся полными кавалерами ордена Славы;
- не превышающей 0,12 га, - удостоенным звания Героя Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы, награжденным орденом Святого апостола Андрея Первозванного, орденом "За заслуги перед Отечеством" I, II, III и IV степени, почетным гражданам Санкт-Петербурга, а также гражданам, награжденным почетным знаком "За заслуги перед Санкт-Петербургом ".
В исключительных случаях в целях недопущения возникновения недостатков в расположении указанных в настоящей статье земельных участков (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании) гражданам Российской Федерации могут предоставляться в собственность земельные участки площадью, превышающей площадь, установленную настоящим Законом Санкт-Петербурга, менее чем на 0,03 га.
Правительство Санкт-Петербурга ежегодно устанавливает количество земельных участков, предоставляемых в собственность гражданам Российской Федерации.
Решения о продаже участков принимаются исключительно при наличии разработанной и утвержденной в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ документации по планировке территорий, в границах которых предполагается продажа земельных участков.
В соответствии с градостроительными регламентами, установленными для жилых зон, размещение индивидуального (одноквартирного) жилого дома возможно в границах нижеперечисленных территориальных зон82:
«Т1Ж1» - жилая зона коллективных садоводств. Минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального жилого дома в данной зоне - 300 квадратных метров.
«Т1Ж2-1» - жилая зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров,
«Т1Ж2-2» - жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров,
«Т2Ж1» - жилая зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторических пригородов Санкт-Петербурга. Минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома в данной зоне - 300 квадратных метров.
Продажа участков под ИЖС осуществляется только 8 районах Санкт-Петербурга: Выборгском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом, Пушкинском и Приморском. На рисунке 8.2 эти районы обозначены зеленым цветом.
Рис. 8.2 Районы Санкт-Петербурга, в границах которых предоставляются участки под ИЖС
В остальных территориальных зонах жилой застройки предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов среднеэтажных и многоэтажных в соответствии с высотным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга (приложение 4 к Закону Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»).
Право на предоставление бесплатно в собственность земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства в соответствии с Законом от 09.11.2011 №710-136 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей» имеют граждане Российской Федерации, имеющие трех и более детей в возрасте до 18 лет, проживающих совместно с ними, являющихся членами семьи указанных граждан, которые имеют место жительства в Санкт-Петербурге и не лишены родительских прав в отношении указанных детей.
Законом предусмотрено первоочередное предоставление земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам Российской Федерации, имеющим пять и более детей.
Земельные участки для дачного строительства предоставляются бесплатно в собственность многодетным гражданам, не имеющим в собственности земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства.
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются бесплатно в собственность многодетным гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.
Целевое предоставление земельного участка
Целевое предоставление - предоставление объектов недвижимости без проведения торгов или в случае признания торгов несостоявшимися83.
Целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях:
1) лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от Санкт-Петербурга заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации
линий электропередач, связи и трубопроводов и иных инженерных коммуникаций, обеспечивающих деятельность городского хозяйства;
2) на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с уставными целями;
3) при предоставлении в соответствии с земельным и градостроительным законодательством с предварительным согласованием места размещения объекта недвижимости;
4) при предоставлении для строительства в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
В Санкт-Петербурге принята Адресная программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»84, главными задачами которой являются:
1. Повышение уровня обеспеченности жилыми помещениями горожан.
2. Улучшение социальных и экономических параметров городского жилищного фонда.
3. Повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых аварийными домами, подлежащими сносу или реконструкции или не отвечающими современным требованиям к качеству проживания.
4. Реконструкция и развитие городских систем инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
Реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий позволит предотвратить аварийное состояние жилищного фонда в будущем.
Категории домов, включенных в адресную программу.
В Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» включены 32 квартала. Многоквартирные дома, расположенные на этих территориях, планируются сносу или реконструкции в случае, если они:
признаны аварийными;
относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 гг. (дома первых массовых серий);
относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года;
имеют высокую – более 70% степень физического износа вне зависимости от времени постройки;
не соответствуют градостроительным регламентам и иной действующей градостроительной документации Санкт-Петербурга.
Другие многоквартирные дома, не относящиеся к перечисленным категориям, сносить или реконструировать не предполагается.
При развитии застроенной территории переселение граждан из освобождаемых квартир будет осуществляться в новые благоустроенные многоэтажные дома, расположенные в границах этой же территории. Переезд жителей в другие районы города станет возможным только с их письменного согласия. Новые комфортные жилые дома будут отвечать всем действующим санитарным и техническим нормам.
Целевое предоставление земельных участков, зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, кроме того, допускается в случаях:
1) в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с РФ, субъектами РФ, иностранными государствами, стратегическими инвесторами, а также в соответствии с соглашениями между РФ и иностранными государствами;
2) в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;
3) единственному участнику несостоявшихся торгов;
4) целевое предоставление зданий, строений и сооружений для осуществления инвестиционной деятельности допускается арендатору объекта недвижимости, если договор аренды не предусматривает возможности его расторжения в связи с реконструкцией объекта.
Целевое предоставление земельных участков в собственность не допускается, за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
Диапазон ставок арендной платы при предоставлении земельных участков под строительство целевым назначением в 2008 г. (Евро/кв.м/год)85:
- промышленность – 5-25 Евро/кв.м/год;
- торговля – 50-300 Евро/кв.м/год;
- жилищное строительство – 100-500 Евро/кв.м/год.