Градостроительный регламент

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минималь­ные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные пара­метры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельные участки можно использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В любом городе есть два вида территорий - на одни действие градо­строительных регламентов распространяется, на другие - нет. Что это значит?

Город - это совокупность земельных участков, территорий, как за­строенных, так и незастроенных и не подлежащих застройке. Все ли земельные участки могут принадлежать частным лицам? Например, парки, скверы, бульвары, набережные, площади, улицы? Оче­видно, что нет. Значит, в городе есть два вида земельных участков - одни принадлежат или могут принадлежать частным лицам, другие не принадлежат частным лицам и не могут быть приватизированы.

Для первого вида земельных участков в составе Правил устанавливаются градостроительные регламенты.

Может ли применяться градостроительное зо­нирование в отношении второго вида земельных участков? Предполо­жить такое - значит допустить, что парк перестанет быть парком и превратится в стоянку, улица может быть застроена и т.д. Очевидно, что допустить такое нельзя. Значит, в отношении второго вида земельных участ­ков должен применяться иной способ регулирования - способ целевого указания на единственно возможное использование без права выбора. Парки, скверы, бульвары, набережные, площади, улицы являются территориями общего пользования, которые не подлежат приватизации и используются только для целей, для кото­рых они предназначены.

Поскольку использование второго вида земельных участков градо­строительным зонированием не регламентируется, в Правилах необхо­дима четвёртая часть.

Правовой режим использования земельных участков определяют две составляющие: градостроительные регламенты и сервитуты.

Сервитуты устанавливаются в случае не­обходимости. Сервитуты — это ограничения использования земельных участков, устанавливаемые главным образом для обеспечения прохода, проезда, а также для обслуживания инженерных коммуникаций (ремонт, эксплуатация). Такого рода сервитуты существуют в определённые гра­ницах, которые могут устанавливаться органами власти посредством планировки территории.

Градостроительные регламенты складываются из трёх составляющих:

• виды разрешённого использования недвижимости;

• предельные (максимальные и/или минимальные) параметры — пре­дельные размеры земельных участков и предельные параметры объектов капитального строительства;

• ограничения использования недвижимости. Такие ограничения распространяются либо от объектов — источников потенциального вреда другими (вредное производство), либо от объекта-ценности (памятник, река), подверженного вредному воздействию со стороны других.

Примеры предельных параметров:

• размеры земельных участков;

• предельная этажность зданий;

• площадь земельного участка, которая может быть застроена;

• предельное количество мест для сто­янок автомобилей на соответствую­щих земельных участках.

Предельные параметры могут быть минимальными и/или максимальными.

Минимальные - это значит, что, например, здание ниже пяти этажей строить не­льзя. Максимальные - это значит, что, например, выше девяти этажей строить нельзя. Одновременное наличие двух указанных значений означает, что можно строить с этажностью в пределах от пяти до девяти этажей.

Ограничения устанавливаются в пределах «зон с особыми условия­ми использования территорий». Такими зонами являются, в частности, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия.

Ограничения — это указание на то, чего делать нельзя.

Например, нельзя строить жилые здания в санитарно-защитных зонах. Причина очевидна: в противном случае будет наноситься вред здоровью людей. В водоохранной зоне нельзя размещать отходы производства. В зоне охраны объектов культурного наследия нельзя строить, реконструи­ровать здания выше определённого предела, чтобы не закрывать вид на памятники.

Власти города сами такие ограничения не устанавливают. Ограниче­ния по безопасности людей устанавливает федеральная власть. Это зна­чит, что в Правилах должны отображаться ограничения из других доку­ментов, например:

-технические регламенты безопасности, а до их принятия — СНиПы (строительные нормы и правила). В част­ности, СНиП, в соответствии с которым устанавливаются санитарно-защитные зоны для промышленных предприятий и других объектов;

-утверждённые границы зон охраны объектов культурного наследия.

Категории видов разрешённого использования недвижимости:

-основные - их может самостоятельно выбирать правообладатель при условии обязательного соблюдения требования безопасности. Например, при строительстве многоквартирного жилого дома должны соблюдаться требования об обеспечении подъезда для машин скорой помощи и других служб определенной ширины, другие требования;

-условно разрешённые - факт наличия их в Правилах ещё не позволяет использовать недвижимость. Для этого надо получить специальное разрешение с учётом итогов публичных слушаний. Например, присутс­твие кафе в жилой застройке сопряжено с потенциальными неудобствами для жителей - шум, автомо­били на дворовых территориях, грузовые машины, привозящие продукты и увозящие мусор... Такое соседство не только неудобно - оно может снизить стоимость квартир в многоквартирных домах, то есть причинить имущественный ущерб. В то же время правильно расположенное кафе может поднять престиж места и повысить стоимость квартир и удобс­тво проживания. Невозможно решить посредством Правил вопрос о том, хорошо это или плохо. Поэтому возникает необходимость в условно раз­решённых видах, решения в отношении которых должны приниматься с учётом публичных слушаний – с учётом мнения населения.;

-вспомогательные - дополняют основные и условно разрешённые виды использования недвижимости. Например, вспомогательным видом должен быть гараж для легкового автомобиля, размещаемого на земельном участке индивидуального жилого дома. Очевидно, что без наличия такого вспомогательного вида индивидуальный жилой дом будет «неполноценным».

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Чтобы увидеть территориальные зоны необходимо воспользоваться картой градостроительного зонирова­ния, на которой отображены различные виды территориальных зон. Для удобства пользования каждому виду территори­альных зон присвоен свои индекс.

Для различных территориальных зон установлены свои градостроительные регламенты. Чтобы понять, для какой территориальной зоны какие градострои­тельные регламенты установлены, необходимо прочитать их описание, которое представлено в соответствующих статьях Правил.

Например, в территориальной зоне Ж-1 располагаются и могут быть построены многоквартирные жилые дома этажностью четыре этажа и выше, общежития, аптеки, физкультур­но-оздоровительные учреждения, стоянки легковых автомобилей и т.д. В этой территориальной зоне не мо­гут появиться, например, промышленные и автосервисные предприятия, склады и другие подобные объекты, для которых имеются другие терри­ториальные зоны - зоны производственно-коммунальных объектов.

В Правилах может быть определено, что производственное предпри­ятие располагается не в промышленной, а в общественно-деловой зоне. Для общественно-деловой зоны предписаны градостроительные регла­менты, в которых нет упоминания о производственной деятельности. Это означает следующее.

Во-первых, производственные мощности данного предприятия не могут наращивать­ся - может производиться капитальный ремонт без увеличения площади и обьема производственных строений. Предприятие «консерви­руется» в его нынешнем виде. То есть предприятие уже не может приносить «дополнительный вред окружающей среде.

Во-вторых, реконструкция (предполагающая изменение объёма и площади строений) может производиться только путём перепрофили­рования - превращения производственного объекта в непроизводс­твенный.

Однако ПЗЗ — это не единственный документ, определяющий порядок планирования и регулирования застройки.

Помимо ПЗЗ для регулирования градостроительной деятельности существует генеральный план, докумен­тация по планировке территории — проекты планировки и проекты меже­вания, которые необходимы по следующим причинам.

Во-первых, необходима актуальная информация о право­вом режиме использования земельных участков — это отражают Правила.

Во-вторых, важно знать, что будет с городом через 20 или более лет. Ответ на этот вопрос должен дать генеральный план — документ территориального планирования.

В-третьих, надо знать, где и что будет строиться в ближайшие два-три года, не подвержены ли в связи с планируемым строитель­ством риску утраты существующие скверы, бульвары, городские леса. На эти вопросы отвечают проекты планировки территории.

Поэтому важно знать, как соотносятся ПЗЗ с ге­неральным планом и документацией по планировке территории.

Пример злоупотребления служебным положением в сфере градостроительного регулирования.

Председателю думской комиссии по этике, депутату ЕР принадлежит участок в Санкт-Петербурге, на котором он хочет «воссоздать родовое гнездо». Этому мешает запрет на жилую застройку участка, а также предусмотренное на этом месте размещение дорожной трассы. Депутат попросил местные власти перевести участок в не указанный в генплане вид «условно-разрешенного» использования. Хотя градостроительное законодательство запрещает рассматривать такие вопросы, власти инициировали проведение по этому поводу публичных слушаний. Это обнаружили представители оппозиции, которые назвали действия депутата частью «хорошо прикрытого коммерческого проекта», который позволит продать землю государству под строительство трассы по повышенной стоимости (около 75 млн руб.). Слушания не состоялись. Источник: http://www.kommersant.ru/doc/2024976