Глава IV. Основные нормативные требования к организации технической эксплуатации жилых и общественных зданий

§ 27. Основные нормативные документы по технической эксплуатации зданий

Организация технической эксплуатации зданий регламентируется рядом нормативных документов, среди которых основными являются «Правила и нор­мы технической эксплуатации жилищного фонда» (М.: Стройиздат, 1974. — 259 с.) и «Положение о проведе­нии планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» (М.: Стройиздат, 1965. — 126 е.).

Техническая эксплуатация производственных зда­ний осуществляется согласно «Положению о проведе­нии планово-предупредительных ремонтов сооружений общепроизводственного назначения» (М.: Стройиздат, 1974. —30 с).

Основной принцип организации комплекса меро­приятий по техническому обслуживанию и ремонту жилых и общественных зданий заключается в прове­дении в плановом порядке ремонтов и наладочных ра­бот в сроки, предупреждающие преждевременный из­нос и отказ элементов зданий. К основным работам относятся:

периодические капитальные ремонты; текущий ремонт и периодические осмотры зданий р их элементов.

Нормативными документами установлены сроки Яроведения текущих и капитальных ремонтов и осмот­ров зданий и их отдельных конструкций, инженерного вборудования, а также территорий домовладений.

Указанными документами на основе передового опыта и научно-технического прогресса определены та­кие технологические рекомендации и нормативы, ко­торые обеспечивают нормальное функционирование зданий в пределах нормативных сроков с наиболее эффективным использованием денежных средств, ма­териальных ресурсов и рабочей силы, выделяемых на цели технической эксплуатации зданий.

Все организации, имеющие на своем балансе зда­ния, обязаны строго соблюдать «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» и «По­ложение о проведении планово-предупредительного ре­монта жилых и общественных зданий». Исполкомы местных Советов, их соответствующие органы, мини­стерства и ведомства обязаны правильно организовать техническое обслуживание и ремонт объектов и обес­печить строгий контроль за выполнением правил и по­ложений подчиненными им эксплуатационными орга­низациями. Для этого работники эксплуатационных организаций и специализрованных служб, обеспечи­вающих техническую эксплуатацию на договорных на­чалах, должны изучить правила и положения (или со­ответствующие им разделы — для работников специа­лизированных служб) и сдать по ним экзамен.

Техническое состояние жилых домов и уровень ор­ганизации их эксплуатации определяют в процессе осмотра. Правилами и нормами технической эксплуа­тации зданий установлены три вида осмотра: общий -— осмотр всего здания; частичный — обследование от­дельных частей здания и инженерных систем; внеоче­редной осмотр после ливней, ураганов, сильных снего­падов и других стихийных явлений.

Подготовка к сезонной эксплуатации зданий за­ключается в выполнении ряда специфических работ, способствующих нормальному функционированию зда­ния в определенный период года. Например, для нор­мального функционирования зданий зимой выполняют работы по ремонту, наладке и регулировке систем отопления, котельных, а также работы по утеплению зданий и поддержанию нормального температурно- влажностного режима в помещениях. Эти работы на­чинают сразу после окончания отопительного периода. Задачей общего осеннего осмотра является определе­ние готовности зданий к эксплуатации в зимний пе­риод. Аналогично сразу после начала отопительного сезона определяют объем и очередность работ по под­готовке зданий к эксплуатации в весенне-летний пе­риод. Готовность здания и качество работ по подго­товке зданий к весенне-летнему периоду эксплуатации определяют при общем весеннем осмотре.

Таким образом, общие осмотры являются заключи­тельным этапом в выполнении мероприятий по подго­товке зданий к эксплуатации в соответствующий пе­риод года. Календарные сроки общих осмотров уста­навливаются приказом руководителя организации, |ёдомства, министерства или решением исполкома Местного Совета. Для осмотра создают комиссию в со­ставе: представитель вышестоящей организации (пред­седатель), руководитель эксплуатационной организа- зации, представители специализированных организа­ций, осуществляющих эксплуатацию соответствующих конструкций или инженерных устройств, и представи­тель общественности. По результатам обследования ко­миссия определяет готовность здания к соответствую­щему периоду эксплуатации, устанавливает уровень технической эксплуатации и высказывает свои заме­чания, касающиеся улучшения ее организации. На ос­новании осмотра составляют акт. Результаты осмотра тщательно анализируют, так как они являются основ­ным показателем уровня организации технической экс­плуатации зданий.

В процессе подготовки зданий к сезонной эксплуа­тации проводят частичные осмотры отдельных эле­ментов, конструкций и оборудования зданий.

Как ранее было сказано, осмотры необходимо про­водить в сроки, когда вероятность обнаружения и устранения неисправностей, предшествующих отка­зам, наибольшая, чтобы предупредить выход из строя конструктивных элементов, инженерных систем и обо­рудования. Таким образом, задача осмотров здания заключается не в формальном их освидетельствова­нии, а в выполнении плановых наладочно-регулировоч- ных работ. Объем и качество выполненных работ по йаладке и регулировке систем зданий подтверждает техник или квартиросъемщик.

После сильных снегопадов, ливней, ураганов и дру­гих стихийный бедствий все здания обязательно долж­ны быть обследованы, при этом особенно тщательно осматривают конструкции, которые наиболее были подвержены данному стихийному явлению (крыши — при сильном урагане и снегопаде, подвальные поме­щения — после ливней и т. п.). Такие осмотры называ­ются внеочередными.

Обязанности инженерно-технических работников и рабочих эксплуатационных организаций и специали­зированных служб определяются должностными ин­струкциями, разрабатываемыми и утверждаемыми ру­ководителями этих организаций. Инструкции должны быть составлены в соответствии с существующими «Правилами и нормами технической эксплуатации жи­лищного фонда», «Положением о проведении планово- предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», а также другими нормативными документа­ми и с учетом специфики технологических процессов, протекающих в здании, и его технического состояния.

При оформлении на работу в ремонтно-эксплуата- ционную организацию все вновь принимаемые рабо­чие, инженерно-технические работники и служащие должны изучить действующие инструкции и сдать за­четы по соответствующим разделам «Правил и норм технической эксплуатации» и «Положения о проведе­нии планово-предупредительного ремонта».

В своей деятельности ремонтно-эксплуатационные организации руководствуются действующими поста­новлениями партии и правительства и местных партий­ных и советских органов по вопросам улучшения ор­ганизации технического обслуживания и ремонта эле­ментов зданий, инженерных систем и оборудования, а также повышения культуры обслуживания насе­ления.

В повседневной деятельности ремонтно-эксплуата­ционные организации руководствуются действующи­ми указаниями по планированию и финансированию ремонтно-эксплуатационной, а также хозяйственной и финансовой деятельности.

Существующие нормативные документы устанав­ливают средний срок службы, определяемый как сред­нее арифметическое сроков службы некоторого коли­чества элементов одного и того же типа, эксплуати­руемых в сравнительно одинаковых условиях. Ранее отмечалось, что каждый конкретный срок службы рас­сматривается как случайная величина, зависящая от многих факторов. Когда говорят о конкретном сроке службы элемента здания, то имеют в виду продолжи­тельность его работы, при которой свойства элемента соответствуют всем эксплуатационным требованиям. Это означает, что находясь под воздействием различ­ных факторов, конструкции изнашиваются. Износ в процессе эксплуатации возможен до определенных пределов, после которых использование элементов по назначению невозможно.

В процессе эксплуатации осуществляют ряд меро­приятий по обеспечению нормативных сроков службы, предупреждающих преждевременный износ конструк­ций. Полностью исключить износ материалов невоз­можно. Однако осуществление мер по техническому обслуживанию и ремонту зданий гарантирует процесс нормального износа, т. е. такого износа, который про­исходит, несмотря на принимаемые технические мероприятия по защите элементов здания от воздей­ствия факторов окружающей среды и технологических процессов, протекающих в здании.

Сроки службы зданий и их элементов установлены нормативными документами и они достигают своих значений только при нормальном износе. Одни и те же элементы зданий с одинаковым сроком службы мо­гут иметь разные сроки ремонтов (рис. 133).

Несмотря на то, что средний срок службы в обоих случаях одинаковый и равен Т_х, потребность в плано­вом ремонте, предупреждающем массовый отказ кон­струкций, наступает в первом случае в момент А, тогда как во втором случае элемент здания может ра­ботать без ремонта до момента Б. Условия, способст­вующие значительному отклонению фактических сро­ков службы от их среднего значения, могут создаться при нарушении технологии производства строительных материалов, правил монтажа конструкций, правил и норм технической эксплуатации зданий. Помимо других факторов этому будет способствовать также низкая культура производства на предприятиях про­мышленности строительных материалов, в строитель­ных и эксплуатационных организациях.

При четком соблюдении технологии изготовления элементов полносборных зданий значения эксплуата­ционных параметров отдельно взятого элемента незна­чительно отличаются от средних параметров всей пар­тии данного типа элементов. В этом случае средне­квадратичное отклонение о мало (см. рис. 133).

Рис. 133. Зависимость разброса сроков службы элементов здания

от уровня их технического обслуживания и ремонта Г_ср — средний срок службы элемента здания; о — среднеквадратичное отклоненне сроков службы элементов здания от среднего значения

На всем сроке службы элементов здания поддер­жание их эксплуатационных свойств на заданном уров­не достигается выполнением необходимых мероприятий {плановых и неплановых ремонтов, регулировоч- но-наладочных работ). От своевременного и качест­венного выполнения указанных мероприятий зависит величина разброса эксплуатационных параметров, оп­ределяющих свойства элементов здания. При высоком уровне эксплуатации зданий величина этого разброса также мала.

При нарушении технологии изготовления деталей, монтажа зданий и их эксплуатации будет наблюдать­ся большой разброс эксплуатационных параметров по отношению к их среднему значению. В этом случае среднеквадратичное отклонение аг велико (см. рис. 133).

Строгий технический контроль за соблюдением тех­нологических процессов в период изготовления строи­тельных конструкций, а также контроль за качеством монтажа зданий на стадии приемки их в эксплуата­цию дает возможность снизить затраты на техничес­кую эксплуатацию за счет увеличения межремонтных сроков. В нашем примере (см. рис. 133) это увеличе­ние выражается отрезком л;=3(с2—Oi), т. е. увеличе­ние межремонтного срока пропорционально уменьше­нию среднеквадратичного отклонения фактических сроков службы от их средних значений.

Как отмечалось ранее, безотказность элементов здаиий — важнейший параметр, характеризующий их надежность.

В инженерно-технических системах и конструкциях зданий показателем, характеризующим уровень без­отказности, является коэффициент готовности:

К_г = Г₀/(Г₀ + Г_в), (113J

где То — среднее время между отказами, определяется статисти­ческими методами; Т_в — среднее время восстановления работо­способности элемента здания.

Однако в связи с тем, что время восстановления элементов здания мало по сравнению со средним сро­ком их службы, на практике это время часто не учи­тывают. Например, если средний срок службы труб систем горячего водоснабжения между очередными от­казами равен 120 мес, а среднее время восстановления (ремонта) систем горячего водоснабжения Т_в=2 мес, то коэффициент готовности систем /С_г=120/(120+ +2) =0,984.

Если в этом случае принять соответствующие орга­низационно-технические мероприятия по сокращению продолжительности ремонта, то оказывается, что да­же значительное увеличение производительности ре­монтно-эксплуатационных служб не дает заметного повышения коэффициента готовности. Если в нашем примере продолжительность ремонта сократить в 2 ра­за, то и в этом случае коэффициент готовности повы­сится всего на 1 % /С_г=120/(120+1) =0,991.

Однако приведенный вывод сделан из условия, что все п отказов не устраняются и вызывают немедлен­ный отказ системы. В этом случае за некоторый про­межуток времени Т_р среднее время между отказами определяют из выражения

Т₀ = Гр/n или Гр = пТ₀. (П4)

Если же в эксплуатационном подразделении функ­ционирует аварийно-диспетчерская служба, опера­тивность которой оценивается некоторой вероятностью

20 370 ₃₀₅ устранения возникающих неисправностей в пределах допустимого времени т_д [Р(т_д) =0...1], то не все возни­кающие отказы и неисправности будут влиять на нор­мальное функционирование инженерных систем и дру­гих элементов зданий, а только те, которые не будут устранены в пределах допустимого времени т_д, что можно выразить следующей математической зависи­мостью:

п₀ = п —tlP(Тд) = Л [ 1 — Р (Тд) ] , (115)

где п — число отказов за определенный промежуток времени; пРт_д —число отказов, которые с вероятностью Р (т_д) будут уст­ранены в предельно допустимое время т_д; по — число отказов, не устраненных в предельно допустимое время и влияющих на безот­казность элемента (системы) здания.

Приведенные выше соображения верны для боль­шинства систем и элементов зданий, отказ которых не приводит к немедленной потере их работоспособности. Например, останов отопительной системы не приведет к немедленному охлаждению здания, так как конст­рукции здания и отопительная система обладают ак­кумулирующей способностью. Если за предельно до­пустимое время, в течение которого после прекраще­ния функционирования системы здание не охладится ниже минимальных пределов, ее неисправность будет своевременно устранена, то пользующиеся зданием практически не ощутят отказа. В этом случае среднее время между фактическими отказами (с учетом толь­ко тех отказов, которые не будут устранены в пре­дельно допустимое время) определяют из выражения

Топ = 7У"° = ⁿ⁷V{" 11 - Р (Тд)]} = Т₀1[ 1 - Р (Тд)]. (116)

Из выражения (116) следует, что чем выше опера­тивность ремонтно-эксплуатационных служб, тем больше выигрыш в безотказности элементов зданий. Если обозначить коэффициент выигрыша в безотказ­ности вследствие оперативности ремонтно-эксплуата­ционных служб через т), то его значение можно опре­делить по формуле

Л⁼ Т_оя/Т₀/{[1 — Р (тд)] Г₀} = 1/[1_Р(т_д)]. (117)

Если, например, оперативность ремонтно-эксплуа­тационных служб Р(т_д)=0,9, т. е. в 90 случаях из 100 возникающие в системе неисправности могут быть устранены в предельно допустимое время, то коэффи­циент выигрыша t) = 1/(1—0,9) =10.

Это значит, что если ремонтно-эксплуатационные службы будут выполнять все поступающие заявки на неисправности в пределах того времени, которое ука­зано в правилах и нормах технической эксплуатации зданий, то это равносильно техническому резервирова­нию по повышению практической безотказности эле­ментов.

Необходимость ремонта может быть вызвана мо-

Йьпьным старением конструкций и зданий в целом, оральный износ жилых зданий разрешается устра- яять при очередных плановых ремонтах.

; В процессе эксплуатации зданий выполняют два |яда ремонтов: капитальный и текущий. Положением 9 проведении планово-предупредительных ремонтов установлены дифференцированные нормы затрат на текущий ремонт зданий в зависимости от их назначе­ния. Для жилых зданий эти затраты составляют 0,75... 1,5 % их балансовой стоимости в зависимости от груп­пы капитальности здания: чем выше группа капиталь­ности, тем меньше удельный вес затрат. Например, для Жилых домов, отнесенных к первой группе капиталь­ности, удельный вес затрат на текущий ремонт состав­ляет 0,75 % балансовой стоимости. Для общественных вданий эти затраты равны 1,1...5 % балансовой стои­мости.

Работы по текущему ремонту финансируются из собственных доходов эксплуатационных организаций. В жилищном хозяйстве структура этих доходов при- йерно следующая: квартирная плата — 69%, аренд­ная плата —17%, сбор с арендаторов — 8%, прочие вдходы — 6 %.

Нормы затрат на капитальный ремонт жилых до­мов государственного жилищного фонда устанавлива­ют в зависимости откапитальности зданий в размере 1,1...3,3 % балансовой стоимости. Капитальный ремонт основных фондов жилищного хозяйства финансируется из государственного бюджета, средств предприятий и организаций, на балансе которых находятся дома, отчислений от арендной платы за нежилые помещения R свободных остатков средств жилищных органи­заций.

20*

307

Изменения в техническом состоянии здании и до­мовладений учитывают в паспорте здании, в котором приводят сведения о земельном участке, составе, тех­ническом состоянии, площади, объемах, стоимости, из­носе и другие данные о строении и элементах благо­устройства домовладения, а также инженерных ком­муникациях жилого дома. Эти данные периодически обновляют путем проведения паспортизации и инвен­таризации основных фондов — не реже одного раза в три года. Для зданий паспорт заменяет инвентари­зационные ведомости, поэтому при наличии паспорта на здание в процессе текущей инвентаризации эти ве­домости не составляют.

Паспорта на здание составляют районные или го­родские бюро технической инвентаризации при непо­средственном участии инженерно-технических работ­ников эксплуатационных организаций. Для заполне­ния паспорта проводят:

сверку всех строений и сооружений на домовом участке с инвентаризационными планами;

осмотр находящихся на участке сооружений и эле­ментов благоустройства (покрытий, заборов, спортив­ных сооружений, зеленых насаждений и т. п.);

обследование основных конструктивных элементов зданий (фундаментов, стен, лестниц, крыш, фасадов);

обследование состояния полов, перекрытий, запол­нения оконных и дверных проемов, внутренней сети во­допровода, канализации, центрального отопления, га­зоснабжения, санитарно-технических устройств.

По результатам технического обследования элемен­тов зданий определяют необходимость ремонта.

Стоимость капитального ремонта элементов зданий рассчитывают по укрупненным и усредненным расцен­кам на ремонт и замену конструктивных элементов и оборудования зданий, составляемым проектно-смет- ными организациями. Если стоимость ремонта не пре­вышает амортизационного износа за период после последнего капитального ремонта, то уровень органи­зации технического обслуживания и ремонта здания следует считать удовлетворительным. Так, если пас­портизацией в здании первой группы капитальности потребность в ремонте определена в 9 % балансовой стоимости, а последний ремонт в здании проводился 9 лет назад и нормативный износ для данной группы капитальности здания установлен 1,1 % в год, то до­пустимый износ за весь межремонтный период состав­ляет 1,1-9=9,9%. Поскольку фактический износ, оп- ^ределенный в ходе паспортизации, ниже допустимого, jo уровень технической эксплуатации здания следует признать удовлетворительным.

Степень износа конструктивных элементов и зда­ния в целом устанавливают в соответствии с «Пра­вилами оценки физического износа жилых зданий РСН 53-86 (р)» (Госгражданстрой. — М.: Прейску- рантиздат, 1988. — 72 с). Физический износ определя­ют по таблицам, приведенным в Методике, при этом износ всего элемента подсчитывают путем суммирова­ния износов отдельных его участков, по удельному ве­су их в общем объеме элемента. Износ здания в целом определяют путем сложения физического износа от­дельных конструкций элементов, взвешенных по удель­ному весу восстановительной стоимости каждого из иих в общей стоимости здания.