§ 4. Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи

Ранее отмечалось, что нормативный срок службы обеспечивается в том случае, если выполняются необ­ходимые ремонтно-наладочные работы в здании в пла­новом порядке, а также своевременно устраняются возникающие неисправности в межремонтный период. Периодичность ремонтных и наладочных работ зави­сит от долговечности материалов, из которых изготов­лена конструкция или инженерная система, интенсив­ности нагрузки и воздействия окружающей среды, а также технологических и других факторов. Прове­дение перечисленных работ в установленные сроки яв­ляется задачей технической эксплуатации зданий.

В комплекс мероприятий по технической эксплуата­ции зданий входят: текущий плановый ремонт и на­ладка оборудования; непредвиденный текущий ремонт;

капитальный плановый ремонт; выборочный (неплано­вый) капитальный ремонт.

В совокупности перечисленные мероприятия состав­ляют систему технического обслуживания и ремонта зданий.

Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере ра­бот, но и в их целях.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изме­няет физического состояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ремонту имеют своей целью как бы консервацию материала конструкции в его про­ектном состоянии. На первый взгляд может показать­ся, что эти мероприятия не имеют существенного зна­чения для обеспечения нормативного срока службы конструкции. Однако несвоевременное проведение ра­бот по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт. Вы­ше был приведен пример, из которого видно, что из-за несвоевременно проведенной окраски металлической кровли срок ее службы сократился в 3...4 раза. Проч­ностные свойства и физическое состояние кровли до окраски и после нее не меняются, но окрасочный слой как бы консервирует свойства металлического листа, т. е. значительно удлиняет срок его службы по срав­нению с неокрашенным.

В практике нет четкого деления работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принци­пиальное их различие заключается в цели, преследуе­мой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремон­ту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной об­лицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не преследует целей восстановления износа стен зда­ния. В связи с тем, что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение от­дельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, ра­боты по текущему ремонту не оказывают существенно­го влияния на общие прочностные и физические харак­теристики стены. Но если не заменять отдельные раз­рушенные кирпичи облицовки стен, то под воздейст­вием факторов окружающей среды кирпичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочност­ных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, уст­раняют при текущем ремонте.

К текущему ремонту относятся также работы по наладке инженерных систем и приборов (техническое обслуживание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетиче­ских ресурсов и воды, а также предупреждает прежде­временный выход из строя всей конструкции (инженер­ной системы). Например, плохая регулировка системы отопления может привести к нерациональному расхо­дованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопроводов и выходу из строя всей системы.

К текущему ремонту относятся мероприятия, кото­рые предупреждают преждевременный износ конструк­ций и инженерных систем.

Текущий ремонт следует проводить в плановом по­рядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормаль­ной работы элементов конструкции. Например, очеред­ную окраску стен лестничных клеток надо выполнять не при потере окрасочной пленкой своих защитных и декоративных свойств, а в наиболее вероятные мо­менты, предупреждающие ее.

Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются выходы из строя в случайные моменты времени отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной рабо­ты инженерных систем или мелкие дефекты конструк­ций. Выполнение этих работ также относится к теку­щему ремонту зданий. Например, согласно действую­щим Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (М.: Стройиздат, 1974.— 259 е.), 75% всех затрат на текущий ремонт должно направ­ляться на плановый ремонт, а 25 % — на непредвиден­ные работы.

Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не мо­гут обеспечить устранение физического износа эле­ментов здания, вызванного воздействием на материа­лы конструкций и инженерных систем факторов окру­жающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предше­ствующие началу ускоренного износа элементов зда­ний. На этот вид ремонта затрачивается не менее 50 % средств, выделяемых на капитальный ремонт зданий.

Неисправности, снижающие эксплуатационные свой­ства конструкций и инженерных систем, если их ре­монт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в про­цессе выборочного (непланового) ремонта.

Внедрение четкой системы планово-предупреди­тельного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача тех­нической эксплуатации состоит в обеспечении безот­казной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение не менее чем нормативного срока службы. В связи с этим следует считать ошибочными следующие определения задач технической эксплуата­ции, встречающиеся иногда в литературе: устранение неисправностей; продление срока службы здания. Пер­вое определение неверно, так как устранение неисправ­ностей является только одним из мероприятий всего комплекса работ технического обслуживания и ремон­та. В качестве самостоятельного этот метод эксплуа­тации не может быть рекомендован, так как от момен­та обнаружения неисправности до ее устранения должно иройти какое-то время, необходимое для орга­низации работ (доставка материалов, перевод рабо­чих к месту работы и др.). В этом случае узаконивает­ся наличие в здании неисправностей на весьма продолжительное время. Неправомочно и второе опре­деление — продление срока службы здания. Норма­тивный срок службы элементов здания устанавливают с учетом проведения всех технических мероприятий. Несвоевременное выполнение мероприятий техничес­кого обслуживания и ремонта может привести к со­кращению установленного (нормативного) срока слу­жбы элементов здания.

Рис. 3. Мероприятия по эксплуатации зданий

Содержание мероприятий по эксплуатации жилых зданий может быть представлено в виде схемы (рис. 3). Задачи технической эксплуатации описаны выше. Рассмотрим теперь основные мероприятия по обслу­живанию зданий. В зависимости от типа и назначения здания задачи обслуживания меняются, но в принципе могут быть разбиты на две группы:

обслуживание граждан, проживающих в жилом доме, или работников, работающих в данном учреж­дении, на данном предприятии;

техническое обслуживание конструкций и инженер­ных систем.

Первая группа задач обслуживания ясна. Более подробно рассмотрим вторую группу задач — техниче­ское обслуживание конструкций и инженерных систем здания.

Каждую систему и конструкцию, каждый конст­руктивный элемент здания проектируют для опреде­ленных условий, которые учитывают при расчете нор­мативных сроков службы элементов. Изменение этих условий или несоблюдение их приводит к быстрому изнашиванию и выходу из строя конструкции. Напри­мер, долговечность элементов крыши и кровли зависит в значительной мере от температурно-влажностного режима чердачного помещения. Несоблюдение допу­стимых перепадов температур на чердаке сопровожда­ется обильным выпадением конденсата и, как следст­вие, усиленной коррозией деталей крыши и кровли.

Систему отопления проектируют с учётом норма­тивных перепадов давлений, так как иначе не обеспе­чивается нормальное функционирование системы, а превышение предельных напоров в трубопроводах может привести к аварии.

Основания и фундаменты имеют расчетные допус­тимые нагрузки для определенной влажности грунтов, поэтому вокруг здания устраивают отмостки, прини­мают меры, исключающие переувлажнение грунтов ос­нования. Невыполнение этих мер (несвоевременные удаление от стен снега, отвод талых вод, удаление по­рослей деревьев и кустарников, разрушающих отмост- ку, и др.) может привести к потере несущей способно­сти основания или фундамента и вследствие этого — к деформации здания.

Прочность масляной окраски поверхностей стен в значительной степени зависит от состава воздушной среды. Систематическая уборка помещений — протир­ка и мытье стен и полов — создает нормальные усло­вия, гарантирующие нормативный срок службы окра­сочного покрытия. И, наоборот, нарушение в течение длительного периода режима уборки стен способствует ускоренному разрушению слоя краски под влиянием кислотных и щелочных оксидов в присутствии влаги воздуха.

Таким образом, кроме текущего и капитального ремонта для безотказной работы элементов зданий не­обходимо выполнять работы, обеспечивающие проект­ные условия эксплуатации. Хотя указанные работы и не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, невыполнение их может привести к из­менению свойств конструкции, созданию условий для усиленной коррозии материала, разрегулировке и от­казу инженерных систем. Комплекс работ по созданию проектных условий эксплуатации элементов зданий следует отнести к мероприятиям технического обслу­живания.

Таким образом, техническое обслуживание конст­рукций и инженерных систем предусматривает прове­дение необходимых мер по созданию проектных усло­вий эксплуатации элементов здания.

В технической литературе встречаются выражения «содержание зданий», «содержание частей зданий» вместо термина «техническое обслуживание и ремонт здания», который более полно и правильно определя­ет смысл эксплуатации объектов. Под термином «со­держание» понимают только те работы, которые воз­действуют на элементы здания, но не относятся к при­емам использования этих элементов для определенных целей. Ясно, что даже при технически грамотном со­держании, например инженерных систем, но при не­правильных приемах пользования ими могут создать­ся условия для преждевременного выхода из строя элементов, приборов или полностью всей системы.

Неправомерно также встречающееся иногда в лите­ратуре выражение «техническая эксплуатация и ре­монт здания», так как мы установили, что техническая эксплуатация включает в себя все виды ремонта.

Необходимо особо отметить, что если элементы здания эксплуатируются в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (М.: Стройиздат, 1965. — 125 с.)^I, то объем работ по техническому обслу­живанию и ремонту зависит в основном от двух фак­торов: ремонтопригодности и продолжительности экс­плуатации элемента без ремонта. Это значит, что если ремонт выполнять в запланированные сроки, соответ­ствующие началу роста интенсивности отказов, то ис­ключается прогрессирующий износ конструкций и объ­ем ремонтных работ практически постоянен для дан­ного элемента, хотя число ремонтируемых элементов при каждом очередном ремонте меняется и общий объ­ем затрат на ремонт возрастает. При этом, если пери­оды между очередными ремонтами выбраны не произ­вольно, а установлены как оптимальные, стоимость ремонта минимальная. *

Мероприятия по технической эксплуатации выпол­няются собственными силами эксплуатационных орга­низаций, а также силами специализированных и ко­оперативных организаций на договорных началах. Подрядный способ ведения работ по техническому обслуживанию и ремонту зданий имеет ряд преиму­ществ перед хозяйственным способом (выполнение работ собственными силами).

Вместе с тем при хозяйственном способе техничес­кой эксплуатации зданий повышается ответственность да качество выполняемых работ. В последнее время разрабатываются и внедряются новые формы органи­зации эксплуатации зданий, которые учитывают преи­мущества названных выше методов технического об­служивания и ремонта зданий (см. § 28).