§ 29. Изменение планировки и повышение степени благоустройства жилых домов

Здание постепенно стареет не только физически, ио и морально. Планировка зданий со временем не удовлетворяет новым нормативным требованиям по­вышенного комфорта проживания или не соответст­вует прогрессивной технологии, связанной с использо­ванием здания, что вызывает необходимость его пере­устройства.

Различают три вида переустройства: полная перепланировка, предусматривающая уст­ройство новых квартир с набором жилых комнат, раз­мерами и степенью благоустройства удовлетворяю­щих требованиям действующих СНиП; полная пере­планировка может осуществляться только в зданиях, техническое состояние фундаментов и стен которых обеспечивает остаточный срок безотказной службы не менее 75 лет;

частичная перепланировка, предусматривающая упорядочение существующей планировки с устройст­вом новых туалетов, отсутствующих ванных комнат, кухонь» как правило, такой вид переустройства про­водят в домах дореволюционной постройки, имеющих достаточно свободную планировку;

повышение степени благоустройства квартир в зданиях, которые по техническому состоянию не под­лежат сносу в ближайшие 5 лет; наиболее распростра­ненным видом обновления зданий является оборудо­вание их всеми видами благоустройства—водопро­водом, канализацией, газом, централизованным или местным отоплением и т. д.

Как правило, при устройстве новых инженерно- технических систем требуется частично изменить пла­нировку помещений.

Полная перепланировка в старых домах в боль­шинстве случаев совмещается с заменой несущих внутренних конструкций: перекрытий, крыш, лестниц. Изменение планировки, связанное с разделением больших комнат, переносом дверей, устройством обо­собленных входов, выполняют по просьбе проживаю­щих.

Частичную перепланировку выполняют и в про­изводственных помещениях, размещенных в отдельно стоящих зданиях или встроенных в жилые дома. Та­кая перепланировка вызывается, как правило, изме­нением назначения помещений, а также когда требу­ется внедрение нового оборудования, техники или более совершенной технологии, увеличение освещен­ности, кондиционирования воздуха и т. д.

Переоборудование помещений, изменение их наз­начения, устройство новых видов благоустройства до­пускаются при условии,если:

проводимые работы не вызовут нарушения проч­ности здания или его конструкций;

здание не подлежит сносу по ветхости или рекон­струкции независимо от срока этого сноса (опорные дома);

здание не подлежит сносу в течение ближайших 5 лет после оборудования в нем нового вида благоуст­ройства.

При выполнении работ в помещениях не допуска­ется пробивать несущие перегородки, капитальные и противопожарные стены без специальных проектов их усиления.

Запрещается закрывать дымоходы и вентиляцион­ные каналы, устанавливать перегородки, упирающи­еся в оконные проемы. При разделении жилых ком­нат не допускается устраивать неотапливаемые или неосвещенные комнаты, а также комнаты шириной ме- nee 2 м. He допускается устраивать входы в жилые комнаты и туалеты из кухонь. Запрещается переобо­рудовать под жилье действующие душевые и ванные комнаты, кухни, коридоры и другие нежилые помеще­ния, если это не связано с полной перепланировкои дома, меняющей местоположение этих помещений.

Переоборудовать помещения или устраивать новьк виды благоустройства допускается только по утверж денным проектам. Техническую документацию на ре­конструкцию жилых и общественных зданий разраба тывают и утверждают в том же порядке, как и на новое строительство.

Полная перепланировка разрешается при капи тальном ремонте жилых зданий. Проект на полнук перепланировку помещений утверждает архитектурно планировочное управление по согласованию с испол­комом районного Совета народных депутатов и го­родским жилищным управлением. Объекты с полным изменением планировки помещений включают в ти­тульные списки, утверждаемые исполкомом районно­го Совета народных депутатов или городского Совета по представлению его жилищного органа. В титуль­ные списки включают только те объекты, на которые имеется техническая документация.

В принятой классификации видов обновления зда­ний ремонт с перепланировкой зданий называют ре­конструкцией. Другие виды перепланировки (частич­ная перепланировка, повышение степени благоустрой­ства) — модернизацией.

Реконструкция жилых зданий финансируется по утвержденному порядку для зданий-новостроек.

Техническая документация на повышение благо­устройства жилищ согласовывается с организациями, снабжающими здание теплотой, водой, газом, элект­роэнергией в зависимости от вида проектируемого благоустройства, а также с органами пожарного и са­нитарного надзора и утверждается проектной органи­зацией.

Частичное изменение планировки выполняют с раз­решения междуведомственной комиссии при исполко­ме местного Совета народных депутатов. В состав ко­миссии входят заместитель председателя исполкома местного Совета (председатель комиссии), главный инженер городского (районного) жилищного органа, представители архитектурного отдела, пожарного и санитарного надзора. По заявлениям о переустрой­стве зданий, принадлежащих министерствам, ведом­ствам, на заседания комиссии приглашают представи­телей этих организаций. При необходимости на засе­дание могут быть приглашены представители и других заинтересованных организаций.

Для рассмотрения вопроса о переустройстве поме­щений владелец здания должен представить между­ведомственной комиссии следующие документы: заявление;

поэтажный план и выкопировку из генерального плана (в случае пристройки), выполненные бюро тех­нической инвентаризации;

проект переустройства помещения; заключение эксплуатирующей организации о воз­можности выполнения проектируемых работ;

справку, заверенную эксплуатационной организа­цией, о согласии всех заинтересованных жильцов квартиры или дома на проведение проектируемых ра­бот;

другие необходимые документы по требованию комиссии.

Решение комиссии может быть обжаловано в ис­полком местного Совета народных депутатов. Все ре­шения, касающиеся изменения назначения помеще­ний— переоборудования жилых помещений в нежи­лые или нежилых в жилые, — должны утверждаться решением исполкома городского Совета народных де­путатов. Жилищные органы на основании этого ре­шения производят соответствующие изменения в ба­лансах, лицевых счетах, паспортах зданий.

После переустройства зданий или помещений рабо­ты принимает комиссия в установленном порядке, ис­полнительную документацию оформляет бюро техни­ческой инвентаризации. Эта документация является основанием для изменения учетных данных по жилой или нежилой площади, вызванных переустройством зданий (помещений).

Снос зданий по ветхости, а также в связи с рекон­струкцией города выполняют на основании решения исполкома городского Совета народных депутатов. Для списания здания с баланса основных фондов на каждое сносимое здание должен быть составлен акт, подписанный специальной комиссией, в состав кото­рой входят: главный инженер районного жилищного органа (председатель), руководитель эксплуатацион­ной организации, на балансе которой находится зда­ние, представитель общественности жилого микрорай­она. В акте указывают причину сноса, техническое состояние конструкций, перечень и количество годных материалов и оборудования, которые могут быть по­лучены от разборки. В заключении комиссии реко­мендуется метод сноса: обрушение или поэлементная разборка. Акт утверждает заместитель председателя исполкома районного Совета народных депутатов. Ут­вержденный акт является разрешением для подготов­ки и последующего сноса здания. До начала работ по сносу здания следует отключить его от всех городских коммуникаций, для чего эксплуатационная организа­ция уведомляет все службы, к коммуникациям кото­рых подключено здание. Соответствующие комму­нальные специализированные организации письменно уведомляют эксплуатационную организацию о нали­чии коммуникаций, находящихся на их балансе, и не­обходимых подготовительных работах, которые следу­ет произвести для отключения этих коммуникаций. О выполнении работ по отключению коммуникаций специализированная служба делает на уведомлении соответствующую отметку.

После отключения коммуникаций эксплуатацион­ная организация обязана демонтировать все приборы и оборудование, годные для ремонта жилищного фон­да. Разбирают здание в соответствии с проектом ор­ганизации работ, в котором учтены правила техники безопасности. Все годные материалы сортируют и оформляют актом. Акт сноса строения с указанием выхода материалов и их стоимости утверждает заме­ститель председателя исполкома местного Совета на­родных депутатов, и он служит основанием для спи­сания дома с баланса. Снос здания, а также переуст­ройство помещений контролируют инженерно-техни­ческие работники организаций, эксплуатирующих зда­ния. Эти работники обязаны требовать от подрядных организаций выполнения проектов организации работ, правил техники безопасности, а при переустройстве помещений — проектов, утвержденных междуведомст­венной комиссией.

В случае нарушения установленного порядка или отступления от проекта организации работ, опасных для жизни граждан или нарушающих прочность кон­струкций сохраняемых частей зданий, работы должны быть немедленно прекращены.

Если граждане или организации, нарушившие по­рядок работ по переустройству помещений или сносу зданий, уклоняются от немедленного выполнения требований эксплуатационной организации, к ним принимают меры административного воздействия вплоть до привлечения к судебной ответственности.

Контрольные вопросы

1. Назовите основные нормативные документы, регламентиру­ющие мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту зданий.

2. Изложите содержание основных мероприятий системы пла­ново-предупредительного ремонта зданий.

3. Чем определяется взаимосвязь мероприятий системы пла­ново-предупредительного ремонта?

4. Расскажите о порядке назначения зданий на капитальный ремонт.

5. Изложите обязанности инженерно-технических работников ремонтно-эксплуатацнонных служб в организации капитального ремонта зданий.

6. Объясните основные положения порядка планирования и ор­ганизации текущего ремонта зданий.

7. Расскажите о новых организационных формах ведения ра­бот по техническому обслуживанию и текущему ремонту зданий.

8. Объясните зависимость износа элементов зданий от уров­ня их технического обслуживания и ремонта.

9. Изложите основные требования, при которых допускается изменение планировки помещений, надстройка или пристройка зданий, а также повышение степени благоустройства помещений.

10. Расскажите об обязанностях инженерно-технических ра­ботников ремонтно-эксплуатационных служб по контролю за вы­полнением технологических правил и проекта производства работ в ходе реконструкции здания, надстройки и пристройки.