5.2 Основные этапы оценки доходным методом

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнительных объектов.

Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

Например, при оценке недвижимости необходимо учесть фазу развития рынка на данном этапе. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (например, сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, его динамики. Если оценивается новый объект, велика вероятность недогрузки объекта в начале эксплуатации. В последующие периоды объем недогрузки снижается, но процент потерь все же остается.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода, давая чистый доход.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1. капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

2. дисконтированных денежных потоков.

5.3 Определение чистого дохода

Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования объекта собственности.

1. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте собственности. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиры, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а выручка за пользование гаражом, телевизионной антенной, стиральной машиной – дополнительным доходом.

При определении потенциального валового дохода необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости использования оцениваемых фондов, например, месячную арендную плату за 1 кв. метр жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стояки автомашины или за аренду гаража в данном месте). Кроме того, на данном этапе необходимо внести поправки в удельные стоимости, например, поправка на отсутствие балкона вносится в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 кв. метра общей площади.

ПВД = S  Ар.ст.  12(мес).

2. Далее определяется поправка на недоиспользование объекта. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а в 1992 – 1994 гг. – около 60%. При оценке методом капитализации дохода гостиницы необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода от основного вида деятельности на 40%. Добавив к полученной величине дополнительный доход, мы получим действительный валовой доход.

3. Далее из действительного валового дохода вычитаются расходы по эксплуатации объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

К постоянным (фиксированным) издержкам относятся, например, отчисления на страхование имущества от несчастных случаев, проценты за кредит, амортизационные отчисления, некоторые налоги (например, на прибыль).

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации и предоставлению услуг пользователю. В их состав входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций и др.), представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта оборудования, мебели и других принадлежностей.

Расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений.

В результате получается чистый операционный доход (ЧОД).

4. От ЧОД отнимается сумма, отчисляемая на обслуживание долга (проценты и выплата основной суммы) и капитальные затраты. Полученная величина называется поток денежных средств до налогообложения и используется в расчете как I.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используется главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы.