Добавил:
Upload
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:d8.doc
X
- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •12.1. Виды стоимости 185
- •Введение
- •1Основные понятия оценки
- •1.1 Общие определения
- •1.2 Дата оценки
- •1.3 Виды имущества, подлежащего оценке
- •1.4 Цели оценки
- •1.5 Виды стоимости
- •1.6 Принципы оценки
- •1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника
- •1.1.1.Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией
- •1.1.2.Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику
- •2Правовые аспекты оценки собственности
- •2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества
- •2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю
- •2.2.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
- •2.3.Оценка прав собственности
- •2.4.Особенности права собственности на жилое помещение
- •2.5.Защита вещных прав
- •2.6.Особенности права собственности на земельные участки
- •2.6.1. Регулирование земельных отношений
- •2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки
- •2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
- •2.7.Частичные права собственности
- •2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
- •3Основные подходы и этапы проведения оценки
- •3.1.Этапы проведения оценки
- •3.1.1. Подготовительный этап
- •3.1.2. Этап сбора информации
- •3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки
- •3.1.4. Заключительный этап
- •4Шесть функций денежной единицы
- •4.1.Основные понятия
- •4.2.Начисление простых процентов
- •4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы
- •4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •4.5.1 Обычный аннуитет
- •4.5.2 Авансовый аннуитет
- •4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета
- •4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов
- •4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5Доходный подход к оценке собственности
- •5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу
- •5.2 Основные этапы оценки доходным методом
- •5.3 Определение чистого дохода
- •5.4 Метод капитализации доходов
- •Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
- •Прогнозируется снижение стоимости капитала.
- •5.1.1.Стоимость капитала (основной суммы) не меняется
- •5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.1.3. Частичное возмещение капитала
- •5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)
- •5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)
- •5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода
- •5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)
- •5.4.1. Общая характеристика и область применения
- •5.4.2. Прогнозирование денежных потоков
- •5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта
- •5.4.4. Определение ставки дисконта
- •5.4.5. Определение взвешенного дохода
- •5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода
- •6Сравнительный (рыночный) подход
- •6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж
- •6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта
- •6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов
- •6.1.6. Единицы сравнения
- •6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •7Затратный подход к оценке собственности
- •7.1.Область применения
- •7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами
- •7.1.2.Оценка объектов специального назначения
- •7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка
- •7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования
- •7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства
- •7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости
- •7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода
- •7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости
- •7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения
- •1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
- •2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)
- •3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости
- •Строительно-монтажные работы.
- •7.5.Определение износа объекта недвижимости
- •7.5.1. Физический износ
- •7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта
- •7.5.3.Внешний (экономический) износ
- •7.6.Достоинства и недостатки затратного подхода
- •8Согласование результатов оценки и оформление отчета
- •8.1.Согласование результатов оценки
- •8.2.Содержание и порядок сдачи отчета об оценке
- •9Оценка земельных участков
- •9.1.Особенности земли как товара
- •9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки
- •9.3.Категории использования земли
- •9.4.Зонирование городских земель
- •9.5.Факторы, определяющие цену городских земель
- •9.6.Виды стоимости земельного участка
- •9.7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки
- •9.7.2. Методы оценки
- •2. Метод выделения
- •9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта
- •9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •10Оценка недвижимости
- •10.1.Особенности рынка недвижимости
- •10.2.Классификация объектов недвижимости
- •1. Происхождение
- •2. Назначение
- •3. Масштаб
- •4. Готовность к использованию.
- •10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •10.4. Основные виды сделок с недвижимостью
- •10.5.Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости
- •10.6.Методика оценки квартир
- •10.7.Оценка торговых помещений
- •10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений
- •10.7.2.Методы оценки торговых помещений
- •10.8.Методы оценки гостиниц
- •10.9.Оценка офисов
- •11Ипотечное кредитование
- •11.1.Кредиты с «шаровым» платежом
- •11.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы
- •11.3.Совместное участие
- •11.4.Нарастающие платежи
- •11.5.Обратный аннуитет
- •11.6.Переменная ставка
- •11.7.Канадский ролл-овер
- •11.8.Завершающая ипотека
- •12Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •12.1.Виды стоимости
- •12.2.Цели оценки и виды стоимости
- •12.3.Классификация и идентификация машин и оборудования
- •12.4.Виды износов машин и оборудования
- •12.5.Физический износ машин и оборудования
- •12.5.1.Диагностика износа
- •12.5.2.Экспертные методы диагностики
- •12.5.3.Экономико-статистические методы диагностики
- •12.5.4.Экспериментально-аналитические методы диагностики
- •12.6.Функциональное и экономическое устаревание
- •12.6.1.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами
- •12.6.2.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •12.6.3.Экономическое устаревание
- •12.7.Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •12.7.1.Метод капитализации прибыли
- •Определение базы прибыли
- •Выбор временного периода
- •Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли
- •12.7.2.Метод дисконтирования чистых доходов
- •12.7.3.Метод равноэффективного аналога
- •12.8.Рыночный подход
- •12.8.1.Информационное обеспечение
- •12.8.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •12.8.3.Определение поправок или корректировок
- •12.8.4.Метод статистического моделирования
- •12.9.Затратный подход
- •12.9.1.Расчет по цене однородного объекта
- •12.9.2.Поэлементный (поагрегатный) расчет
- •12.9.3.Анализ и индексация затрат
- •12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
- •12.9.5.Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования
- •13Оценка и переоценка основных фондов
- •13.1.Метод прямой оценки
- •13.2. Индексный подход к переоценке основных фондов
- •13.3.Полная и остаточная восстановительная стоимость
- •14Оценка инвестиционных проектов
- •14.1.Технология оценки инвестиционных проектов
- •14.2.Сравнение инвестиционных проектов
- •Литература
Литература
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1997. – 480 с.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга-сервис, 2002. – 240 с.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 1997. – 320 с.
Козодаев М., Пылов М. Оценка и бизнес. – М.: ОЛМА-ПРЕСС Инвест: Институт экономических стратегий, 2003. – 128 с.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 240 с.
Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб: Питер, 2002. – 128 с.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]