9Оценка земельных участков

9.1.Особенности земли как товара

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772 – 1823) сделал весьма важные выводы.

1) Расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока, потому что высока рента землевладельцев,  ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

2) Налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

3) Стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно произвести, в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли) и как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный фонд обеспечивает экологическую безопасность населения (земли лесного и водного фонда), поэтому государство регулирует использование земли;

г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поэтому стоимость земли со временем, как правило, увеличивается.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки – одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату.

Цель единичной оценки – определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и правилами.

Результаты кадастровой оценки городских земель могут использоваться для следующих целей:

• формирование налогооблагаемой базы земель поселений;

• уточнение схемы территориально-экономического зонирования;

• установление ставок арендной платы за муниципальные земли;

• установление стартовых цен на конкурсах и аукционах;

• определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

• создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки и пр.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка.