5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода

Д остоинства и недостатки доходного подхода, а также области применения следующие:

6Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход предполагает использование методов, позволяющих произвести сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект собственности, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды. В настоящее время это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнительного анализа продаж или метод сделок заключается в анализе характеристик сопоставимых объектов, проданных в последнее время, и в сравнении их с оцениваемым объектом. Эксперт-оценщик анализирует сделки в соответствующем секторе рынка и делает поправки в цене на различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта так, если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

С тоимость объекта собственности по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

где V_k – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например, для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.

Особенности внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж

Этап 1. Выяснение недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлторских фирм, банки данных нотариальных контор, службы БТИ, территориальные агентства Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и другие источники.

При анализе недавних продаж объектов необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, величину, те же финансовые условия сделки, представляет ли те же удобства и пр.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером, сопровождавшим данную сделку, и оценщиком. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке в договоре купли-продажи указывается меньшая величина, тогда как фактическая цена сделки гораздо выше. Уменьшение фактической величины сделки в договоре купли-продажи объясняется непомерно большими налоговыми госпошлинами и незначительными льготами по налогообложению доходов от сделок.

Проблема «двойной цены» – это государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта осуществляется по цене значительно ниже рыночной стоимости, принимается решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене. В нашей стране проблему «двойных цен» можно решить с помощью изменения в системе налогообложения, а также предусмотрев регистрацию сделок при наличии заключения о цене объекта, выполненного независимым аттестованным экспертом-оценщиком.

Особенно тщательно должны проверяться цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными взаимными интересами сторонами, например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т. д. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам, продажам имущества умерших лиц и, как правило, отвергать их.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Поправки в процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму мог бы быть продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый?». Например, если сопоставимый жилой дом расположен в более живописной местности, чем оцениваемый, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 50000 руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 50000 руб. Когда сравнимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за которую он был бы продан, обладая, более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ, расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.