10.7.2.Методы оценки торговых помещений

В отдельных случаях можно определить стоимость магазина прямым сопоставлением, если предлагается магазин с возможностью его приобретения в собственность и имеются достоверные цифры о продаже аналогичных объектов. Однако в большинстве случаев для сравнения доступны лишь данные об арендных ставках.

Стандартным методом следует считать оценку по чистой прибыли и капитализацию ее с помощью подходящей ставки годового дохода.

Оценивая встроенно-пристроенные помещения, следует с большой осторожностью использовать данные о стоимости участка и здания. Величина затрат в этом случае – довольно ненадежный ориентир. Владелец может потратить непомерно большие деньги, чтобы приспособить помещение для своего собственного бизнеса, хотя торговец сделал бы то же самое, но намного дешевле. Затраты, например, на установку специальной витрины могут не иметь значения для других торговцев. Поэтому необходимо проводить оценку, основываясь на реальной ситуации.

Рентная стоимость. Определение рентной стоимости может потребоваться для проверки уже принятого решения по сделке, при ведении переговоров об аренде магазина или для расчета возможной чистой прибыли при предполагаемой покупке магазина.

Аренда магазинов в долгосрочном плане зависит от торговой прибыли. Поэтому целесообразно опираться на данные об аренде, уплачиваемой другими торговцами в том же здании. При оценке рыночной рентной стоимости необходимы следующие данные:

1. отношение общей ренты к общей площади, рассчитанной по аналогичным магазинам;

2. рента на квадратный метр «с поправкой на зону А».

При расчете на основе зонирования первые шесть метров глубины считаются зоной А, следующие шесть – зоной Б и т. д. с приданием коэффициента эффективности 0,5 и 0,25 соответственно. Первые шесть метров будут иметь максимальную стоимость с двукратным убыванием вглубь на каждые шесть последующих метров. Однако для больших магазинов такое зонирование не всегда применимо.

Капитальная стоимость. Норма капитализации чистой прибыли зависит от перечисленных выше факторов, а также от сравнения с результатами сегодняшних продаж. Большие инвестиции в обустройство магазина не вызывают возражений у покупателя, стоимость магазина при этом, как правило, растет, и покупатель предполагает, что его вложения в недвижимость скорее возрастут в цене, чем обесценятся.

Нормы капитализации зависят и от динамики розничной торговли, и от макроэкономической конъюнктуры на инвестиционном рынке.

По данным Великобритании объекты с наилучшим положением, находящиеся в хороших руках, могут иметь норму капитализации 4 – 5%. Тот же объект в руках мелкого местного торговца может приносить собственнику 6 – 8% чистой прибыли при нормальных арендных ставках.

Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным торговцем, может давать 9 – 10%.

Частные магазины с не самым благоприятным местоположением, например, в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, может приносить 11 – 13%.

В России доходность магазинов должна следовать указанным тенденциям с поправками на иное соотношение инвестиционных альтернатив, инфляцию и ценовой порог для возможных покупателей.