10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. Они разделяются на макроэкономические (связанные с общей конъюнктурой рынка) и микроэкономические (связанные, например, с правовым характером сделки: «черная», «белая»). В отдельную группу можно выделить факторы, связанные с феноменом массового сознания: инфляционные ожидания, влияние рекламы и т. п.

Местонахождение – наиболее важный фактор (магазины, офисы, для фабрик – подъездные пути).

Архитектурно-конструктивные решения проекта (естественное освещение, соответствие климатическим условиям, внешний вид, специальные перекрытия для размещения оборудования).

Планировочные решения проекта (соответствие требуемому виду деятельности).

Наличие коммунальных услуг.

Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием (оборудование для наилучшего использования здания; машины и оборудование, используемые в промышленных и коммерческих целях, должны оцениваться отдельно от здания).

Состояние здания (затраты на ремонт).

Сейсмические факторы (соответствие сейсмичности района).

Объем оцениваемых имущественных прав (есть ли арендаторы, способны ли платить и т.д.).

Экологические факторы (можно ли устранить источник или потенциальную опасность загрязнения, какие затраты потребуются, каковы риски за беспокойство, возобновления загрязнения и т.д.).

Факторы спроса и предложения

10.4. Основные виды сделок с недвижимостью

Аренда – право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Залог (ипотека) недвижимости – кредит, полученный под залог недвижимости (предприятия, строения, здания, сооружения вместе с соответствующим земельным участком или правом пользоваться им). Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника.

Наследование – в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность. Законом установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, имущества несовершеннолетних, на дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Специальный вид дарения – пожертвования в общеполезных целях.

Мена – в соответствии с договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По существу это встречная купля-продажа и все вопросы регулируются по правилам купли-продажи.

Доверительное управление – новое явление в России. По договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Управляющий действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления.

Безвозмездное пользование имуществом – современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом, поэтому теперь можно заключить договор на безвозмездное временное пользование любым объектом недвижимости.

Страхование имущества производится на случай его утраты, недостачи или повреждения.

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель – принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение или другие объекты недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Законом защищены требования проживающих в жилых помещениях граждан при продаже жилья.

В какой бы форме не совершались сделки с имуществом, обязательно подлежат государственной регистрации:

1) права собственности;

2) вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право оперативного управления имуществом);

3) ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, доверительное управление, аренда).

Таким образом, объектами государственной регистрации являются права, ограничения, сделки. Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. То есть право на имущество возникает с момента регистрации прав на него.

Право на имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре прав в специальных учреждениях юстиции (ТОРЦ). Книги учета являются вечными.