5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов

Метод рыночной экстракции для идентичных объектов основан на статистической обработке рыночной информации о величине чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

г де j – количество идентичных объектов;

R _j – коэффициент капитализации j-го объекта:

Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объекты оценки по основным ценнообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)

Особенностью данного метода является то, что при расчете общего коэффициента капитализации две составляющие коэффициента – ставка дохода на капитал и ставка возмещения капитала – рассчитываются отдельно. Ставка дохода на капитал разбивается на отдельные компоненты, которые затем суммируются. В качестве базовой используется безрисковая ставка дохода (она обычно равна ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации, а если они отсутствуют – то на среднесрочные правительственные облигации). Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого объекта собственности. Риск считается низким, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов. По объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таких, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств, риск считается высоким. Общее правило формулируется следующим образом: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность объекта собственности. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями.

Кроме того, должна быть внесена поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением объектом собственности, которое предусматривает ежедневный контроль и затраты на которое включаются в эксплуатационные расходы. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а, например, управленческие расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны. Размер этой поправки может быть от 1% до 5%.

Таким образом, процентная ставка дохода равна сумме безрисковой ставки, поправки на дополнительный риск, поправки на неэффективное управление и поправки на низкую ликвидность.

При кумулятивном построении учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции) (безрисковая ставка);

• компенсация за риск (в т.ч. страновой);

• компенсация за низкую ликвидность;

• компенсация за инвестиционный менеджмент;

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости активов.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается величина, как обратная числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки дохода, полученной кумулятивным методом, и ставки капитализации собственного капитала, включающей в себя ставку дохода на собственный капитал и ставку возмещения собственного капитала. Если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата собственного капитала может приниматься со знаком «минус».