9.6.Виды стоимости земельного участка

Нормативная цена земельного участка – это установленная правительством РФ минимальная цена земли, параметр, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (Из инструкции Госналогслужбы РФ от 17.04.95 г.).

Нормативная цена земельного участка была определена постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. г. "О порядке определения нормативной цены земли". Параметр нормативной цены земли был введен на всей территории Российской Федерации для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях:

• при передаче земли в собственность (при этом введен коэффициент 200 к ставкам земельного налога на единицу земельного участка);

• при установлении долевой и совместной собственности на землю (если в этих сделках участвует земля, принадлежащая государству или муниципалитету);

• при предоставлении земли гражданам и предприятиям при кредитовании и налогообложении;

• при передаче по наследству, дарении;

• при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

Нормативная цена земли рассчитывалась, как мы отметили выше, исходя из ставки земельного налога, ежегодно устанавливаемого Правительством РФ. Например, в 1996 г. индекс повышения ставки земельного налога установлен в размере 1,5 ставке 1995 г.

Рассчитанная по ставкам земельного налога нормативная цена земли могла быть скорректирована органами исполнительной власти субъектов Федерации в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного назначения с помощью повышающих коэффициентов. В этом случае нормативная цена земли не должна была превышать 75% уровня рыночных цен, сложившихся на соответствующем местном земельном рынке для аналогичных участков. Администрация района или города могла понижать или повышать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли конкретного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам при регистрации земли, при сделках с ней или в других случаях.

Цена земельных участков, продаваемых юридическим и физическим лицам, определяется на аукционах и конкурсах, проводимых в соответствии с "Порядком организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. №2.

Потребительские стоимости земельного участка рассчитываются на базе либо инвестиционной стоимости, которая определяется исходя из данных по величине чистого дохода, по профилю использования и по ставкам дохода, сформулированных инвестором, либо потребительской стоимости участка с учетом его текущего использования (когда величина чистого дохода рассчитывается исходя из существующего использования оцениваемого земельного участка). Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования в отличие от рыночной стоимости, которая является наиболее вероятной ценой продажи на открытом и конкурентоспособном рынке.

Рыночная стоимость земли также дифференцируется на рыночную стоимость с учетом текущего использования земельного участка и рыночную стоимость, рассчитываемую исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип зависимости от внешней среды).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

• текущее использование земельного участка.

Выбор того или иного вида стоимости земли зависит от функции оценки. Если функцией оценки является продажа данного действующего предприятия и предполагается, что профиль его сохранится, то рассчитывается рыночная стоимость с существующим профилем использования. Если оценка осуществляется для определения стоимости акций оцениваемого действующего предприятия и предполагается, что профиль его не будет меняться, то рассчитывается потребительская стоимость участка с учетом его текущего использования. Если оценка предприятия осуществляется для продажи и неизвестен его будущий профиль, но известно, что профиль можно поменять, то рассчитывается рыночная стоимость с реализацией принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Ниже рассматриваются методы расчета различных видов стоимости земельного участка.