10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений

Местоположение. На стоимость аренды и активов в первую очередь влияет расположение. Но очень хорошо расположенные магазины обычно попадают к наиболее «сговорчивым» покупателям, легко переходят из рук в руки с увеличением стоимости, т. е. местоположение влияет на ставку капитализации.

Эксперт-оценщик должен установить:

• к какому классу принадлежит данный район;

• каков тип улицы и что за люди ее используют;

• каково положение магазина на улице? Может, это фокусное положение, например, угол при пересечении важнейших улиц;

• имеются ли многопрофильные магазины или другие «магниты»: большие супермаркеты или железнодорожные станции;

• находится ли магазин рядом с объектами, разрывающими торговую линию, например, офисы, церковь, банк, кинотеатр;

• находится ли магазин на лучшей стороне улицы;

• как он соотносится с лучшей позицией в городе.

У плохо расположенных магазинов норма прибыли торговцев после вычетов первоочередных расходов оказывается очень низкой, поэтому сокращение оборота представляет большие проблемы.

Оценщик должен также изучить динамические моменты (строительство торговых центров, расширение улицы или переселение жителей в новостройки).

Встроенно-пристроенные объекты. Важное влияние на торговый потенциал имеют фронтальная часть и глубина магазина. Другие важные факторы:

• тип фронтальной части;

• размещение и освещение внутренней части;

• наличие или отсутствие двора;

• доступ для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина;

• подвал, его размеры, конструкция, средства доступа, возможность использования;

• верхние этажи;

• приспособленность – удобно ли помещение для торговли, хранилища или проживания, имеются ли независимые средства доступа (важно одновременно при использовании для офисных нужд);

• общая инфраструктура и санитарное состояние прилегающих помещений, а также удовлетворяют ли санитарные приспособления, теплоснабжение и вентиляция требованиям основных стандартов.

Договора аренды. Арендные договора на хорошие магазины, как правило, перекладывают на арендатора многие дополнительные расходы. Если магазин является частью большого строения, владелец может переложить на арендатора свои обязанности по капитальному ремонту и страхованию. Владелец плохого магазина может принять на себя ответственность за капитальный ремонт. Это влияет на размер ставки капитализации.

Оценщик должен ознакомиться с текстом арендного договора, отметить пункты, которые могут повлиять на его оценку, включая обязательства по дополнительным расходам, дату подписания, срок действия и размер арендной платы, порядок расторжения и пересмотра ставок, а также все торговые ограничения.

Доход. Необходимо учесть действующие ставки и цены на аналогичные объекты и сделать поправки на все обязательные расходы, которыми отягощен владелец недвижимости.

Если сегодняшнего арендатора можно считать ненадежным, лучше не учитывать в расчетах данный случай, а принять за основу полную рентную стоимость.

Если арендная ставка назначена недавно, и оценщик считает ее реалистичной, ему следует проводить оценку на основе данной ставки.

Если верхняя часть принадлежит той же торговой компании и имеет независимый доступ, хотя и используется для других целей, эта часть может быть оценена самостоятельно. В этом случае ставка дохода для верхней части здания может быть другой.

Арендатор. Характер арендатора является главным фактором при оценке инвестиций в магазин. Если арендатор – крупный торговец, это само по себе является гарантией, что арендная плата будет вноситься вовремя. Большое значение имеет вид торговой деятельности. Торговля модными товарами менее стабильна, чем торговля базовыми товарами.

Возможность будущих улучшений в магазине. Рентную стоимость можно увеличить установкой внешней витрины или увеличением глубины магазина путем устранения перегородок и т.п. В таких случаях оценка основывается на предполагаемом увеличении рентной стоимости, исключая затраты на улучшение и случайные расходы.

Надо уделить пристальное внимание градостроительным нормативам и зональным ограничениям, схемам будущего расширения улиц, которые могут повлиять на развитие территории и реконструкцию магазина.