- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •12.1. Виды стоимости 185
- •Введение
- •1Основные понятия оценки
- •1.1 Общие определения
- •1.2 Дата оценки
- •1.3 Виды имущества, подлежащего оценке
- •1.4 Цели оценки
- •1.5 Виды стоимости
- •1.6 Принципы оценки
- •1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника
- •1.1.1.Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией
- •1.1.2.Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику
- •2Правовые аспекты оценки собственности
- •2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества
- •2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю
- •2.2.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
- •2.3.Оценка прав собственности
- •2.4.Особенности права собственности на жилое помещение
- •2.5.Защита вещных прав
- •2.6.Особенности права собственности на земельные участки
- •2.6.1. Регулирование земельных отношений
- •2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки
- •2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
- •2.7.Частичные права собственности
- •2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
- •3Основные подходы и этапы проведения оценки
- •3.1.Этапы проведения оценки
- •3.1.1. Подготовительный этап
- •3.1.2. Этап сбора информации
- •3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки
- •3.1.4. Заключительный этап
- •4Шесть функций денежной единицы
- •4.1.Основные понятия
- •4.2.Начисление простых процентов
- •4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы
- •4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •4.5.1 Обычный аннуитет
- •4.5.2 Авансовый аннуитет
- •4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета
- •4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов
- •4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5Доходный подход к оценке собственности
- •5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу
- •5.2 Основные этапы оценки доходным методом
- •5.3 Определение чистого дохода
- •5.4 Метод капитализации доходов
- •Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
- •Прогнозируется снижение стоимости капитала.
- •5.1.1.Стоимость капитала (основной суммы) не меняется
- •5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.1.3. Частичное возмещение капитала
- •5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)
- •5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)
- •5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода
- •5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)
- •5.4.1. Общая характеристика и область применения
- •5.4.2. Прогнозирование денежных потоков
- •5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта
- •5.4.4. Определение ставки дисконта
- •5.4.5. Определение взвешенного дохода
- •5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода
- •6Сравнительный (рыночный) подход
- •6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж
- •6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта
- •6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов
- •6.1.6. Единицы сравнения
- •6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •7Затратный подход к оценке собственности
- •7.1.Область применения
- •7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами
- •7.1.2.Оценка объектов специального назначения
- •7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка
- •7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования
- •7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства
- •7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости
- •7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода
- •7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости
- •7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения
- •1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
- •2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)
- •3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости
- •Строительно-монтажные работы.
- •7.5.Определение износа объекта недвижимости
- •7.5.1. Физический износ
- •7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта
- •7.5.3.Внешний (экономический) износ
- •7.6.Достоинства и недостатки затратного подхода
- •8Согласование результатов оценки и оформление отчета
- •8.1.Согласование результатов оценки
- •8.2.Содержание и порядок сдачи отчета об оценке
- •9Оценка земельных участков
- •9.1.Особенности земли как товара
- •9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки
- •9.3.Категории использования земли
- •9.4.Зонирование городских земель
- •9.5.Факторы, определяющие цену городских земель
- •9.6.Виды стоимости земельного участка
- •9.7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки
- •9.7.2. Методы оценки
- •2. Метод выделения
- •9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта
- •9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •10Оценка недвижимости
- •10.1.Особенности рынка недвижимости
- •10.2.Классификация объектов недвижимости
- •1. Происхождение
- •2. Назначение
- •3. Масштаб
- •4. Готовность к использованию.
- •10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •10.4. Основные виды сделок с недвижимостью
- •10.5.Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости
- •10.6.Методика оценки квартир
- •10.7.Оценка торговых помещений
- •10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений
- •10.7.2.Методы оценки торговых помещений
- •10.8.Методы оценки гостиниц
- •10.9.Оценка офисов
- •11Ипотечное кредитование
- •11.1.Кредиты с «шаровым» платежом
- •11.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы
- •11.3.Совместное участие
- •11.4.Нарастающие платежи
- •11.5.Обратный аннуитет
- •11.6.Переменная ставка
- •11.7.Канадский ролл-овер
- •11.8.Завершающая ипотека
- •12Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •12.1.Виды стоимости
- •12.2.Цели оценки и виды стоимости
- •12.3.Классификация и идентификация машин и оборудования
- •12.4.Виды износов машин и оборудования
- •12.5.Физический износ машин и оборудования
- •12.5.1.Диагностика износа
- •12.5.2.Экспертные методы диагностики
- •12.5.3.Экономико-статистические методы диагностики
- •12.5.4.Экспериментально-аналитические методы диагностики
- •12.6.Функциональное и экономическое устаревание
- •12.6.1.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами
- •12.6.2.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •12.6.3.Экономическое устаревание
- •12.7.Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •12.7.1.Метод капитализации прибыли
- •Определение базы прибыли
- •Выбор временного периода
- •Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли
- •12.7.2.Метод дисконтирования чистых доходов
- •12.7.3.Метод равноэффективного аналога
- •12.8.Рыночный подход
- •12.8.1.Информационное обеспечение
- •12.8.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •12.8.3.Определение поправок или корректировок
- •12.8.4.Метод статистического моделирования
- •12.9.Затратный подход
- •12.9.1.Расчет по цене однородного объекта
- •12.9.2.Поэлементный (поагрегатный) расчет
- •12.9.3.Анализ и индексация затрат
- •12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
- •12.9.5.Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования
- •13Оценка и переоценка основных фондов
- •13.1.Метод прямой оценки
- •13.2. Индексный подход к переоценке основных фондов
- •13.3.Полная и остаточная восстановительная стоимость
- •14Оценка инвестиционных проектов
- •14.1.Технология оценки инвестиционных проектов
- •14.2.Сравнение инвестиционных проектов
- •Литература
Выбор временного периода
При оценке потенциальной прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Считается, что применительно ко многим предприятиям достаточно проанализировать деятельность за последние пять лет, чтобы выявить устойчивую тенденцию. Но если, к примеру, за последние три года в деятельности предприятия произошли серьезные изменения, то следует использовать данные именно за этот период.
Расчет чистой прибыли по ретроспективным данным может быть произведен несколькими способами.
Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует ярко выраженная тенденция, то чистая прибыль определяется среднеарифметическим методом. Допустим, предприятие имело следующие чистые доходы:
1-й год 50000
2-й 56000
3-й 63000
4-й 69000
5-й 76000.
I = (50000 + 56000 + 63000 + 69000 + 76000) / 5 = 62800.
Наличие тенденции, которая экстраполируется в будущее, требует придания большего веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода времени. Для этого используется метод средневзвешенной. В нашем примере получим:
-
Чистый доход
Весовой коэффициент
Результаты
50000
1
50000
56000
2
112000
63000
3
189000
69000
4
276000
76000
5
380000
Итого
15
1007000
Средневзвешенная чистая прибыль равна
I = 1007000 / 15 = 61100.
В случае резкого колебания прибыли в последний год целесообразно использовать трендовый анализ. Соотношением для расчета служит формула прямой:
Y = a + bX,
где Y – чистая прибыль в i-м году;
X – вес i-го года;
а и b – коэффициенты, определяемые из выражений:
а = (Y –b(Х)) / n; b = (n(XY) – (X)(Y)) / (n(X2) – (X2)),
где n – число периодов наблюдений.
Для нашего случая получим:
-
X
Y
X2
XY
1
50000
1
50000
2
56000
4
112000
3
63000
9
189000
4
69000
16
276000
5
76000
25
380000
Итого
15
314000
55
1007000
а = (314000 – 1480 15) / 5 = 58300;
b = (5 1007000 – 15 314000) / (5 55 – 55) = 1480;
Y = 58300 + 1480 5 = 65700.
В случае высокой стабильности прибыли метод средневзвешенной дает более высокую величину прибыли, чем метод среднеарифметической. С целью сопоставления возможно применение всех методов.
Следующий этап – выбор коэффициента капитализации. Он во многом определяется устойчивостью дохода предприятия. Более низкий коэффициент капитализации соответствует устойчивому росту прибыли, и наоборот, при нестабильных прибылях коэффициент капитализации повышается.