6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов

Внесение продаж в цены сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми объектами определены и различия оценены.

Если поправки выражены в рублях или долларах, неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

Строгой последовательности внесения поправок не существует, но Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Время.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

6.1.6. Единицы сравнения

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов. Например, 1 кв. м, 1 кв. м полезной площади, 1 кв. м общей площади, 1 куб. м, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

Некоторые виды объектов сравниваются в расчете на единицу, приносящую доход. Таким образом сравниваются, например, гаражи: единицей, приносящей доход, для них будет стоянка одной автомашины. Часто для сравнения объектов применяют отношение выручки к продажной цене либо чистого дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще.

Если между сопоставимым и оцениваемым объектами есть различия, например, в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и, например, ставках арендной платы. Поэтому самостоятельно эти различия при использовании данного метода не анализируются.

6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще. Действительная валовая выручка равна потенциальной за вычетом процентов недоиспользования объекта и безнадежных долгов.

Если между сопоставимым и оцениваемым объектами есть различия, например, в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и, например, ставках арендной платы. Поэтому самостоятельно эти различия при использовании данного метода не анализируются.

Этот рыночный способ оценки применяется, как правило, для расчета объекта недвижимости, сдаваемого в аренду и приносящего доход.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.

3. Умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике оценки валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между ними имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а математическое отношение цены и арендной ставки не меняется.

Данный метод прост и удобен в практическом применении, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках.

Ограничения по использованию данного метода

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальной и действительной выручек.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, то метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.