1.5 Виды стоимости

В зависимости от цели проведения оценки для каждого из перечисленных видов имущества можно определить несколько видов стоимости. Наиболее часто требуется определить рыночную стоимость.

Рыночная стоимость имущества – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда срок экспозиции объекта на рынке соответствует среднерыночному для данного вида объектов оценки, стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Есть также другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Эту стоимость может потребоваться найти, например, в случае, если вы по каким-то причинам отказываетесь предавать огласке факт продажи вашего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, – объект не пользуется спросом.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба. Стоимость воспроизводства также рассчитывается оценщиком для определения рыночной стоимости методами затратного подхода, о чем будет рассказано ниже.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба в случае, если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Для этого необходимо оценить стоимость при существующем использовании и сравнить со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например, вы – владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, – одно из поставщиков вашего комбината. Для того, чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, вам необходимо узнать его инвестиционную стоимость, т. е. его стоимость конкретно для вас, с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости) – можно покупать не задумываясь. Если меньше – тогда на чашу весов нужно класть дополнительные аргументы в пользу покупки. Например, опасения, что новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения. Но это уже частный случай.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. Это может быть стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта, с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. От стоимости воспроизводства она отличается тем, что при ее определении не учитывается износ.

Кроме того, в процессе оценки рассматриваются также следующие виды стоимости:

• первоначальная стоимость;

• остаточная стоимость;

• стоимость действующего предприятия;

• залоговая стоимость;

• стоимость права аренды имущества.

При банкротстве и реструктуризации предприятий применяются следующие виды стоимости.

Планомерная ликвидационная стоимость – расчетная величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от продажи имущества при условии, что у продавца есть некоторый разумный период времени для поиска покупателя (покупателей) и что он обязан продавать имущество в том виде, как оно есть, в том месте, где оно находится. Эту стоимость также называют стоимостью при упорядоченной ликвидации.

Стоимость при ускоренной ликвидации – расчетная величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытой продажи имущества, проведенной должным образом с адекватной рекламой, при условии, что продавец обязан продавать имущество срочно в том виде, как оно есть, и в том месте, где оно находится. Иногда эту стоимость называют вынужденной ликвидационной стоимостью.

Утилизационная стоимость – определяется как величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытой продажи выбывших активов или их составных компонентов для альтернативного использования. Также эту стоимость называют остаточной ликвидационной стоимостью.

Стоимость скрапа (лома) – определяется как величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую можно получить от продажи имущества, реализуемого не для продуктивного использования, а лишь как совокупность материалов, которые в нем содержатся.

Вместо понятия «вид стоимости» оценщики часто используют термин база оценки. Это тот вид стоимости объекта, который устанавливается в процессе оценки в соответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества.